Alfabet prawa: D jak dzierżawa

Umowa dzierżawy należy do katalogu umów nazwanych, które zostały wyszczególnione w Księdze III Kodeksu cywilnego. Księga ta w całości poświęcona jest zobowiązaniom – a więc umowom zawieranym w zakresie stosunków regulowanych przez prawo cywilne.

Przepisy bezpośrednio dotyczące dzierżawy znalazły się Tytule XVII (art.693-709). Podobnie jak najem, dzierżawa prowadzi do przeniesienia pewnego zakresu władztwa nad rzeczą lub prawem z jednej strony umowy na drugą.

Podstawowe regulacje dotyczące dzierżawy

Paragraf 1 art. 693 Kodeksu cywilnego wyznacza zakres zobowiązań stron umowy dzierżawy – dzierżawcy i wydzierżawiającego. Zgodnie z jego treścią wydzierżawiający „zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony”, natomiast dzierżawca „zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.

Żeby lepiej zrozumieć przytoczony powyżej przepis należy sięgnąć do kodeksowej definicji terminu pożytków. Została ona zawarta w art. 53 Kodeksu cywilnego, któremu nadano następujące brzmienie:

„§ 1. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

2. Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.”.

Umowa dzierżawy może dotyczyć zarówno rzeczy, jak i praw. Powszechnie występującym przedmiotem umowy dzierżawy dotyczącej rzeczy są grunty rolne. Przykładem umowy dotyczącej praw może być natomiast dzierżawa prawa do użytkowania konkretnej, oznaczonej rzeczy.

Obowiązki dzierżawcy

Podstawowe obowiązki dzierżawcy zostały przez ustawodawcę zawarte w art. 696 kc. W myśl tego przepisu dzierżawca winien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Nie może on także zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Jest natomiast zobowiązany do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jeżeli strony inaczej nie postanowiły, po rozwiązaniu umowy dzierżawca powinien zwrócić jej przedmiot w takim stanie, w jakim ma on się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Wartym podkreślenia jest fakt, że po stronie wydzierżawiającego ustawodawca nie zastrzegł żadnych szczególnych obowiązków wynikających bezpośrednio z kodeksu.

Regulacje dotyczące czynszu

Pierwszy zapis dotyczący czynszu został zawarty w §2 art. 693 kc. Wynika z niego, że czynsz można zastrzec nie tylko w pieniądzu, ale i w świadczeniach innego rodzaju lub w ułamkowej części pożytków. W razie braku oznaczenia terminów płatności w umowie dzierżawca winien płacić z dołu, w terminie zwyczajowo przyjętym, a gdy taki zwyczaj nie istnieje – półrocznie z dołu (art. 699 kc). W umowie dzierżawy można także zapisać, że dzierżawca będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów ubezpieczenia wydzierżawianej rzeczy albo innych ciężarów związanych z jej własnością lub posiadaniem (na przykład podatków).

Ustawodawca zapewnił dzierżawcy ochronę na wypadek, gdyby przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu – art. 700 kc stanowi, że w takim przypadku może on żądać stosownego obniżenia wysokości czynszu za dany okres gospodarczy. Ważnym zastrzeżeniem jest również zapis art. 707 kc, z którego wynika, że jeśli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz jedynie w takim stosunku, w jakim pożytki, które pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Przepisy dotyczące dzierżawy stosuje się odpowiednio w sytuacji, gdy osoba będąca dzierżawcą nieruchomości rolnej nie jest zobowiązana do uiszczania czynszu, a jedynie do płacenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem gruntu.

Czas obowiązywania umowy

Jak wynika z art. 693 kc, umowę dzierżawy zawrzeć można na czas oznaczony lub nieoznaczony. W art. 695 kc znalazła się jednak dodatkowa regulacja: § 1. tego przepisu stanowi, że dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieokreślony. Ustawodawca pozostawił więc stronom dużą, ale nie całkowitą swobodę w kwestii czasu obowiązywania umowy dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Dotyczący wypowiedzenia umowy dzierżawy artykuł 704 kc ma zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy strony same nie uregulowały tej kwestii w umowie. Obowiązujące w takim przypadku terminy wypowiedzenia wynoszą jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest grunt rolny oraz sześć miesięcy w pozostałych przypadkach.

W celu ochrony praw wydzierżawiającego ustawodawca pozostawił mu możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów. Może on to zrobić w dwóch przypadkach: gdy dzierżawca bez jego zgody odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do nieodpłatnego używania lub w poddzierżawę oraz gdy dopuszcza się on zwłoki z zapłatą czynszu.

Dzierżawa a najem

Najem i dzierżawa zostały uregulowane w tym samym tytule Kodeksu cywilnego. Cechuje je szereg podobieństw, czego wyrazem jest nakaz odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących najmu w sprawach nieuregulowanych bezpośrednio w dziale dotyczącym dzierżawy. Nie należy jednak zapominać, że są to dwie odrębne instytucje.

Podstawowa różnica między dzierżawą i najmem zawarta została w przepisach definiujących obie te instytucje i dotyczy zakresu zobowiązania strony wynajmującej, a konkretnie omówionej powyżej instytucji pożytków. O ile bowiem z umowy dzierżawy bezpośrednio wynika uprawnienie dzierżawcy do ich pobierania, o tyle umowa najmu takiego prawa dla najemcy nie przewiduje. Określający podstawowe kwestie dotyczące umowy najmu art. 659 kc stanowi: „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony”. Uprawnienia dzierżawcy wydają się więc o wiele szersze od tych przyznanych najemcy, należy jednak pamiętać, że wynika to ze specyfiki obu omawianych instytucji oraz z faktu, że zazwyczaj umowy najmu i dzierżawy zawierane są w odmiennych celach.

 

Potrzebujesz wzoru umowy dzierżawy? Możesz zupełnie bezpłatnie i bez pomocy prawnika stworzyć ją w naszym Generatorze Umów.