Czy sąsiad może wstrzymać budowę domu?

Nosacz Sundajski

Masz zamiar rozpocząć budowę domu. Przyjeżdżasz na miejsce i od razu zawierasz znajomość ze swoimi przyszłymi sąsiadami. Zapowiada się całkiem przyjemna inwestycja. Sąsiad udostępnia Ci przyłącze elektryczne i pozwala na korzystanie ze studni. Robotnicy mogą ruszyć pełną parą bez opóźnień. Na koniec pracy każdy z nich może bezpiecznie schować narzędzia w zakamarku znajdującym się na sąsiednim podwórku. Gdy działka pustoszeje, czyjeś czujne oko, z budynku obok, pilnuje, by nikt nie okradł miejsca budowy. Potem się budzisz… a piękna wizja sąsiedzkiej przyjaźni odchodzi w niebyt.

Budowa domu – czy sąsiad może wstrzymać?

Ponad 80% decyzji wstrzymujących budowę domu pochodzi… z donosów sąsiadów. Bardzo często zdarza się, że właściciele przyległych działek są zdania, że nasz projekt znacząco wpływa na otoczenie. Wtedy budowa domu staje się koszmarem.

Dlaczego przyszli sąsiedzi mogą nie zgodzić się na budowę naszego domu? Powody bywają różne. Najczęściej problematyczna staje się zbyt mała odległość budynku mieszkalnego od granicy. Może to powodować utrudnienie dojazdu. Inną bolączką jest ułożenie okien ingerujące w prywatność. Powodem może być równie dobrze trochę większa ilość cienia na działce. Często jednak mamy do czynienia ze zwykłą złośliwością skwitowaną krótkim: ‚bo tak’. W polskim prawie wystarczy wyrazić swoje niezadowolenie, by spowolnić proces budowania domu przez swojego sąsiada.

Kiedy sąsiad może wstrzymać budowę domu? Wydanie warunków zabudowy

W każdej sytuacji, kiedy sąsiad zostanie uznany za stronę w postępowaniu, ma pełne prawo opóźnić budowę domu. Kiedy więc właściciel gruntu przylegającego do twojej ziemi będzie mógł być stroną w postępowaniu?

Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego, stroną postępowania może zostać każda osoba, która ma w tym interes prawny lub obowiązek związany z problemem objętym postępowaniem. Może nią zostać także ten, kto żąda od organu administracyjnego podjęcia czynności ze względu na swój obowiązek lub interes prawny.

Innymi słowy. Sąsiad może wstrzymać budowę domu w każdej sytuacji, kiedy w jakikolwiek sposób wpływa to na jego obowiązki lub interesy. Pojęcie interesu prywatnego jest czymś co można bardzo szeroko interpretować. W praktyce za strony uznaje się wszystkich właścicieli i użytkowników wieczystych, których nieruchomości przylegają do terenu, na którym ma powstać nowy budynek.

Dzieje się tak, ponieważ urzędy nie chcą narazić się na ryzyko nieprawidłowości postępowania z powodu pominięcia chociażby jednej ze stron. Budując dom lub prowadząc inną inwestycję, chcąc nie chcąc, ingerujemy jednak w obecny stan życiowy sąsiadów. Projekty są różne, przez nasze inwestycje możemy przykładowo:

  • znacząco zacienić mieszkania znajdujące się w pobliżu;
  • podnieść poziom hałasu (np. postawienie warsztatu samochodowego lub sklepu wielkopowierzchniowego);
  • podnieść grunt (co grozi zalaniem sąsiadów wodami opadowymi w przypadku wystąpienia deszczu);
  • zbudować dom na małej działce, która nie spełnia wymogów „odległości od płotu”.

Kiedy sąsiad może wstrzymać budowę domu? Pozwolenie na budowę

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. 

(art. 28 ust. 2, ustawa Prawo budowlane)

Mowa zatem nie tylko o bezpośrednich sąsiadach, ale także o ograniczeniach związanych z terenem. W grę wchodzą przepisy prawa budowlanego, jak również normy i akty wykonawcze związane z nimi (np. prawo ochrony środowiska, ochrony przyrody, prawo wodne, drogi publiczne itp.). Z tego też względu stronami mogą być także właściciele nieruchomości, które nie graniczą z miejscem inwestycji.

Czy sąsiad musi argumentować swój brak zgody na budowę?

Niekoniecznie. Prawo administracyjne nie wymaga takiego zapisu. Najważniejsze jest sporządzenie pisma, które jednoznacznie wyraża niezadowolenie z powodu planowanej inwestycji i decyzji zezwalającej na nią. Przez wzgląd na specyfikę administracyjną wystarczy odwołanie, by ruszyła cała machina prawnicza. Organ drugiej instancji (nadrzędny nad wydającym pozytywną decyzję) musi zbadać prawidłowość postępowania, jak i samej decyzji. W razie stwierdzenia uchybienia decyzja zostanie uchylona, a sprawa zostanie przekazana do ponownego rozpoznania.

Innymi słowy. Wystarczy niezadowolenie sąsiada, by znacznie opóźnić budowę domu. Szczególnie wtedy, kiedy ma on również prawo zaskarżyć decyzję organu drugiej instancji do sądu administracyjnego. W tym wypadku jest o tyle prościej, że taka skarga nie wstrzymuje budowy, a jedynie stwarza ryzyko uchylenia pozwolenia. W tej mniej pozytywnej wersji zdarzeń cała praca może pójść zatem na marne. Nastąpi konieczność uzyskania nowej decyzji.

Czy sąsiad może donieść na mnie w trakcie budowy?

Tak. Nadzór budowlany funkcjonuje dzięki takim donosom, 80% kontroli powstaje w wyniku interwencji sąsiedzkiej. Każda nieprawidłowość w budowie lub odstępstwo od planowanego projektu stanowi powód, przez który Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydaje decyzję o przeprowadzeniu kontroli. Gdy okaże się, że donos sąsiada był zasadny, następuje konieczność wszczęcia procedury legalizacyjnej. Wiąże się to zazwyczaj ze wstrzymaniem budowy.

Budowa domu a „liberum veto” sąsiada

Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (…)

(art. 28 ust 1, ustawa Prawo budowlane)

Sąsiad może zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę do momentu uprawomocnienia się decyzji. Gdy w tym czasie nic się nie stanie, inwestycja może ruszyć. Jednakże przed wbiciem łopaty i wjechaniem ciężkim sprzętem, należy liczyć się z tym, że każda strona postępowania otrzyma odpis decyzji. W tym dokumencie, większymi lub mniejszymi literami, określona została możliwość odwołania się. Sąsiad od momentu podpisania listu lub odbioru awizo ma 14 dni kalendarzowych na sporządzenie pisma, w którym wyraża niezadowolenie. Odwołanie musi zostać wniesione do wojewody. Im lepsza erudycja sąsiada, tym większa szansa, że jego argumentacja znajdzie spotka się z większą przychylnością organów administracyjnych.

Budowa domu – kiedy sąsiad może cofnąć pozwolenie na budowę?

Gdy nie jest stroną w postępowaniu. Nie jest regułą, że w każdej sytuacji właściciel granicznej działki musi być osobą zainteresowaną. Organ prowadzący postępowanie (samodzielnie i obiektywnie) ustala, czy inwestycja w jakikolwiek sposób Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej nieruchomości. W przypadku, gdy działka jest słusznych rozmiarów, a budowa ogranicza się do postawienia jednorodzinnego domu, obszar oddziaływania na innych jest znikomy. Innymi słowy. Jeżeli budujesz dom na działce, gdzie zachowujesz wszystkie granice „od płotu” i budynek ma służyć jedynie celom mieszkaniowym, to sąsiad może ci jedynie… pogratulować. Jedyną stroną w postępowaniu jesteś wtedy ty – inwestor.

Budowa domu – Jak lokalizować by sąsiad miał problem ze wstrzymaniem budowy?

Przy budowie domu na terenie graniczącym z niezadowolonym sąsiadem musimy pamiętać o kilku ważnych sprawach. Przede wszystkim naszego budynku nie można sytuować w pewnej odległości od granicy z sąsiednią działką. Trzeba na to uważać, ponieważ inwestycja może zakończyć się fiaskiem. Są dwa metraże w zależności od tego, czy w ścianie przy płocie znajdują się okna.

  • 3 m – w sytuacji, kiedy w ścianie nie znajdują się żadne otwory
  • 4 m – kiedy w ścianie znajdują się okna lub drzwi skierowane w stronę granicy

Warto pamiętać, że budując dom jednorodzinny na działce o szerokości mniejszej niż 16 m, wspomniana odległość może być mniejsza.

  • od 3 m do 1,5 m – nawet jeśli ściana graniczna ma okna lub drzwi

Istnieje również sytuacja, w której możliwe staje się usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy. W takim wypadku nasz budynek musi przylegać całą powierzchnią swojej ściany do budynku już istniejącego lub projektowanego – mającego ostateczną decyzje o pozwoleniu na budowę. Taki stan rzeczy dopuszczalny jest jedynie w sytuacji, kiedy każdy z budynków, leżących w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki, będzie posiadał długość i szerokość nie większą niż istniejący lub projektowany budynek sąsiedni.

Czy sąsiad może zabronić wejść „budowlańcom” na swój teren w celu wykończenia ściany granicznej?

Są sytuacje, kiedy ekipa budowlana musi wejść na teren należący do sąsiada, by wykończyć budowę domu. Mowa tu m.in. o ociepleniu granicznej ściany. Gdy nie jest możliwe polubowne załatwienie sprawy, można wnioskować o pozytywną dla nas decyzję starosty. Taki dokument pozwala nam np. przez miesiąc korzystać z sąsiedniego terenu. W przypadku, gdy sąsiad utrudnia pracę, inwestor ma prawo prosić policję o asystę. Cała sytuacja może skończyć się nawet ‚wlepieniem’ sąsiadowi grzywny wielkości 10 tys. zł.

Inwestycja zgodna z prawem – czy sąsiad może ją zablokować?

Nie. Zdarza się, że strona w postępowaniu może przedłużać i modyfikować rozwiązania projektowe. Nie jest jednak tak, że sąsiad wyrazi swoje niezadowolenie i budowa zostaje zamknięta „na amen”. Jednakże możliwości prawne mogą doprowadzić do kilkuletnich batalii, w których grunt leży odłogiem, a my nie możemy zamieszkać we własnym domu. W takim wypadku warto spróbować załagodzić konflikt, decydując się na kompromis.

Źródło:

  • murator.pl
  • ladnydom.pl
  • jakbudowac.pl
  • rp.pl

Akty prawne związane z pojęciem – pozwolenie na budowę

Zobacz także:

Czy budynek może wyrządzić szkodę?

Synu, jesteś eksmitowany…