Budowa domu jednorodzinnego – lista potrzebnych dokumentów

Budowa domu to ważna życiowa decyzja, nierzadko pociągająca za sobą wiele wyrzeczeń, stresów i komplikacji. Zanim jednak wbijemy łopatę, należy pamiętać o szeregu formalności, niezbędnych do rozpoczęcia prac budowlanych. Jak zatem wygląda budowa domu jednorodzinnego od strony formalnej i prawnej?

Pozwolenie czy zgłoszenie budowy domu?

Zgodę na budowę domu jednorodzinnego uzyskać możemy na dwa sposoby:

• poprzez zgłoszenie budowy domu – otrzymujemy wtedy tzw. „milczącą zgodę”. Jest to procedura prostsza od uzyskania pozwolenia na budowę, ale niestety nie zawsze możemy z niej skorzystać,
• poprzez pozwolenie na budowę domu – stanowi ono oficjalną decyzję urzędu, że możemy wybudować dom na swojej działce.

Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego nie jest możliwe, gdy wystąpi przynajmniej jedna z poniższych sytuacji:

• gdy obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany,
• gdy wymagane jest przeprowadzenie postępowania środowiskowego.

Pełną definicję obszaru oddziaływania znajdziemy w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane. W skrócie, jest to obszar wokół projektowanego domu, w którym występują związane z tym domem ograniczenia w zagospodarowaniu i zabudowie. Obszar taki znajduje się dookoła każdego stojącego już domu (np. dom jednorodzinny, dom z kontenerów). Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, gdyż mogłyby to być zbyt uciążliwe dla mieszkańców już stojącego budynku. Jeśli więc obszar oddziaływania domu miałby wychodzić poza działkę i wchodzić na działkę innej osoby, niezbędne będzie pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania domu określa projektant, który sporządził projekt budowlany.

Postępowanie środowiskowe prowadzone jest na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Natomiast lista inwestycji mających wpływ na środowisko wymieniona jest w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Postępowania środowiskowe są to takie działania, które podejmuje urząd w celu oceny wpływu inwestycji na środowisko lub obszar Natura 2000. O konieczności przeprowadzenia takiego postępowania urząd decyduje po zapoznaniu się z projektem budowlanym domu, który miałby np. znajdować się na terenie objętym ochroną przyrody. Jeśli postępowanie środowiskowe będzie niezbędne, należy najpierw złożyć wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, a następnie – po jej otrzymaniu – wniosek o pozwolenie na budowę domu. 

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego a zgłoszenie – różnica, o której trzeba wiedzieć

Procedurę uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego od zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego różni właściwie tylko jedna, ale za to dość istotna rzecz. Jest to czas, jaki upłynie od złożenia dokumentów do możliwości rozpoczęcia budowy domu. W przypadku zgłoszenia budowy domu musi upłynąć 30 dni od złożenia dokumentów do uzyskania tzw. milczącej zgody organu. Jeśli po upływie 30 dni od zgłoszenia nie otrzymaliśmy z urzędu sprzeciwu, możemy rozpocząć budowę domu. Natomiast w przypadku pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni kalendarzowych od złożenia wniosku na rozpatrzenie naszej prośby. Termin ten może się dodatkowo wydłużyć, jeśli złożyliśmy niekompletny wniosek i urząd wezwie nas do jego uzupełnienia w terminie wskazanym w piśmie lub też gdy nasz wniosek będzie niezgodny z przepisami prawa, np. zakładający budowę zbyt blisko drogi. W tej sytuacji urzędnik wezwie nas do poprawienia wniosku we wskazanym terminie.

Przed rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego

Przed rozpoczęciem budowy domu jednorodzinnego należy sprawdzić, czy dla naszej działki został opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Takie informacje można uzyskać w urzędzie miasta lub urzędzie powiatowym właściwym dla lokalizacji działki. Jeśli dla tego obszaru nie ustanowiono miejscowego planu, niezbędna będzie decyzja o warunkach zabudowy.

Wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego – procedura

Wniosek lub zgłoszenie możemy złożyć osobiście lub przez pełnomocnika do starostwa powiatowego, na terenie którego znajduje się działka. Jeśli działka znajduje się w mieście na prawach powiatu – wniosek o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego składamy do urzędu miasta, jeśli znajduje się w Warszawie – w urzędzie dzielnicy. Jeśli działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym – dokumenty składamy do wojewody.

Obszary o szczególnym statusie prawnym wymienione zostały w art. 82 ust. 3 ustawy Prawo budowlane i są to między innymi:

• tereny zamknięte,
• tereny zakładów górniczych,
• morskie wody wewnętrzne,
• morze terytorialne,
• wyłączna strefa ekonomiczna,
• pasy techniczne,
• porty i przystanie morskie.

Jeśli dom jednorodzinny planujemy wykorzystywać jedynie do celów mieszkaniowych, złożenie wniosku nie wiąże się z żadnymi opłatami. Natomiast jeśli część domu przeznaczymy na cele inne niż mieszkaniowe, np. do prowadzenia działalności gospodarczej, przed złożeniem wniosku należy go opłacić. Opłata wynosi 1 zł za każdy 1m² powierzchni użytkowej, przy czym górna granica opłaty to 539 zł.

Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego oraz milcząca zgoda ważne są przez 3 lata od ich wydania. Oznacza to, że w przeciągu 3 lat musimy rozpocząć budowę domu, a jeśli budowę przerwiemy – przerwa ta nie może być dłuższa niż 3 lata.

Załączniki do wniosku o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego – lista potrzebnych dokumentów

Wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego lub zgłoszeniem budowy domu składamy również:

• projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach,
• zaświadczenie potwierdzające, że projektant posiada uprawnienia niezbędne do projektowania domów, wydane przez izbę samorządu zawodowego i ważne na dzień sporządzenia projektu,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością

Ponadto do wniosku o pozwolenie na budowę domu dołączamy dokumenty:

• decyzję o warunkach zabudowy – jeśli na terenie naszej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• potwierdzenie opłaty – jeśli część domu będziemy wykorzystywać do celów innych niż mieszkaniowe,
• dodatkowe dokumenty, których może od nas wymagać urząd w szczególnych przypadkach. Warto przed złożeniem dokumentów udać się do urzędu i zapytać, czy w naszym przypadku potrzebna będzie dodatkowa dokumentacja.

Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego

Czynnościami uznawanymi za rozpoczęcie budowy, a więc tymi, które przerywają 3-letni termin ważności wydanej decyzji są czynności wymienione w art. 41 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Są to między innymi:

• wytyczenie przez geodetę domu na działce,
• niwelacja terenu,
• podłączenie do sieci infrastruktury technicznej,
• zagospodarowanie terenu wraz z budową tymczasowych obiektów, np. ogrodzenie terenu lub postawienie dla robotników kontenerów mieszkalnych.

Czytaj również:

Remontujesz dom? Dzięki decyzji starosty możesz wejść na sąsiedni grunt

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Warunki zabudowy – dlaczego Srebrna nie może budować?