Immisje – emitowanie hałasu

Czym są immisje? Czy na swojej nieruchomości mogę głośno słuchać muzyki, korzystać z hałaśliwych urządzeń? Czy sąsiad ma prawo mi tego zakazać?

Immisje będące wyznacznikiem granic oddziaływania na nieruchomości sąsiednie zostały wprost uregulowane w art. 144 Kodeksu cywilnego.

Mianowicie właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Immisje bezpośrednie, np. przeniesienie na cudzą nieruchomość pewnych substancji lub przedmiotów są zakazane z mocy samego prawa. Natomiast immisje pośrednie są dopuszczalne, jeżeli tylko nie zakłócają spokojnego władztwa nad rzeczą ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Immisje pośrednie dzielą się na materialne i niematerialne. Immisje materialne polegają na przesyłaniu na nieruchomości sąsiednie pewnego rodzaju materii, mogą być to np. pyły, gazy lub dym, ale również hałasy bądź fale elektromagnetyczne. Immisje niematerialne to te, które oddziałują na psychikę właścicieli nieruchomości sąsiednich. Obydwa rodzaje immisji znajdują się w hipotezie art. 144 kodeksu cywilnego.

Ochrona

Właścicielom nieruchomości sąsiednich przysługuje roszczenie negatoryjne w sytuacjach, w których nie pozbawiono ich władztwa, ale zakłócono im jego spokojne wykonywanie. Jeżeli chodzi o immisje niematerialne to pokrzywdzony sąsiad może podnieść zarzut dotyczący naruszenia jego dóbr osobistych, które jak prawo własności są skuteczne erga omnes.

Wyrok Sądu Okręgowego

Sąd Okręgowy w wyroku z dnia 20 listopada 2015r. (sygn. akt: XVIII C 538/15) zobowiązał pozwanego do powstrzymywania się w pewnych godzinach i dniach ustawowo wolnych od pracy od działalności uciążliwej dla otoczenia, a polegającej na emitowaniu hałasu, wywołanego grą w tenisa na korcie tenisowym oraz zobowiązał pozwanego do wzniesienia na jego koszt ekranu akustycznego wzdłuż całej granicy oddzielającej nieruchomości sąsiednie. Sąd Okręgowy pokreślił, że art. 144 KC będący fragmentem regulacji prawa sąsiedzkiego ma na celu ochronę spokojnego korzystania z nieruchomości oraz uznał, że taka emisja hałasu w tych stosunkach miejscowych zakłóca mir domowy powódki ponad przeciętną miarę i jest niezgodna ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Wyrok ten ma wymiar uniwersalny, dotyczy bowiem tworzenia działalności zarobkowych na terenie własnych nieruchomości.