Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli większa ochrona dla osób kupujących nieruchomości od dewelopera

9 marca 2021
hello world!

Rząd chce powołać tzw. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, dzięki któremu klienci dewelopera mają czuć się bezpieczniej. Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ma zapewnić to, że klienci nie stracą swoich pieniędzy w razie upadłości dewelopera. Zmiany te przewiduje projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zwiększona ochrona dla osób kupujących nieruchomości od dewelopera

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przedłożony przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Założeniem przedmiotowej nowelizacji jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który zwiększy ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej. Chodzi m.in. o eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywcę mieszkania nie zapewnia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa. Stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej (tzw. „OMRP”) – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku następuje – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej – przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. W przypadku upadłości dewelopera powoduje to ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości.

Przeczytaj również: Jak kupić mieszkanie – Część I: Księga wieczysta Jak kupić mieszkanie – Część II Umowa z deweloperem

Najważniejsze rozwiązania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą zasilały składki płacone przez deweloperów:

  • w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2%;
  • w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2%;
  • faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe;
  • składkę na Fundusz odprowadzał będzie deweloper od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).

Co więcej, nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Doprecyzowano również procedurę odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie. Ponadto deweloper będzie musiał przekazać prospekt informacyjny osobie kupującej mieszkanie. Dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. W projekcie nowelizacji określono również prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP. Oprócz tego doprecyzowano także zasady dokonywania przez nabywcę wpłat na MRP. Uszczegółowiono również przepisy dotyczące zasad uprawnień kontrolnych banku oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera.

Przeczytaj również: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – pomysł na zabezpieczenie nabywców mieszkań

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – konsekwencje wejścia w życie nowelizacji

Zaproponowane rozwiązania oznaczają, że bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj MRP – do niego bowiem należy ta decyzja – osoba kupująca mieszkanie otrzyma gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie. Jeśli dojdzie do uchwalenia projektu, zacznie obowiązywać po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw. Powstanie wówczas Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zostanie rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, zmienią się zasady zawierania umów rezerwacyjnych czy powody odstąpienia od umowy. Z punktu widzenia deweloperów i cen mieszkań najważniejsze są zmiany dotyczące BFG i czynności kontrolnych banków. Autor projektu, UOKiK, przekonuje, że poprawią one pozycję osób kupujących mieszkania na pierwotnym rynku, a procedowana wersja projektu powinna zyskać akceptację deweloperów. 

Odpowiedź deweloperów: możliwy wzrost cen mieszkań

Projekt popierają eksperci. Deweloperzy ostrzegają jednak przed wzrostem cen mieszkań wskutek przyjęcia omawianej nowelizacji. Mimo uwzględnienia argumentów zgłaszanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich deweloperzy wskazują, że wysokość składek na poziomie 2% jest nadal za wysoka. Ich zdaniem dla zwiększenia istniejącej ochrony klientów wystarczyłyby składki na poziomie 0,3–0,5%, przy otwartym rachunku powierniczym. Projektowane przepisy, w tym konieczność odprowadzania składek, może wpłynąć na sytuację finansową deweloperów i podwyżkę cen mieszkań. Istnieje więc dodatkowe ryzyko, że koszt składki na fundusz może zostać przeniesiony na kupujących. Może to oznaczać wzrost cen lokali. Tymczasem analitycy rynku zaprzeczają, jakoby utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego miałoby wpłynąć na ceny nieruchomości.

chevron-down
Copy link