Działalność gospodarcza w mieszkaniu – jak ją założyć i prowadzić?

31 marca 2020
hello world!

Działalność gospodarcza w mieszkaniu? Niewątpliwie będzie to bardziej oszczędnie rozwiązanie. Dzieje się tak, ponieważ będziesz mógł obniżyć koszty wynajmu lokalu lub jego kupna. Szukanie "swojego miejsca" jest bardzo kosztowne, jak również i czasochłonne. Alternatywnym rozwiązaniem będzie więc stworzenie miejsca pracy w mieszkaniu, które stanowi również Twoje gospodarstwo domowe.

Zanim jednak tego dokonasz, zadaj sobie kilka podstawowych pytań. Czy do prowadzenia Twojego biznesu każdy lokal mieszkalny będzie odpowiedni? Jak można dokonać optymalizacji kosztów i spraw formalnych? Jakie są bariery wejścia na rynek w takiej formie? Czy w ogóle warto?

Działalność gospodarcza w mieszkaniu - jak założyć?

Przedsiębiorco, nie musisz posiadać biura, aby prowadzić działalność gospodarczą. Utrzymanie lokalu jest kosztowne, a działalność gospodarcza w mieszkaniu pozwoli Ci uniknąć wielu wydatków. Rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu wiąże się przede wszystkim z rejestracją. Gdzie można jej dokonać? Oczywiście w CEIDG (Centralnej Ewidencji Informacji Działalności Gospodarczej). Możesz dokonać rejestracji działalności przez platformę ePUAP. W oparciu o Kodeks cywilny oraz przepisami ustawy o swobodzie działalności gospodarczej wniosek o wpis do ewidencji składa się na formularzu zgodnym z określonym wzorem urzędowym.

Przeczytaj również:
Jak założyć jednoosobową działalność gospodarczą?

Wniosek o dokonanie wpisu

Nie zapomnij, że we wniosku o dokonanie wpisu do ewidencji musi się znaleźć:

  • oznaczenie miejsca zamieszkania i adresu,
  • adres do doręczeń,
  • adres, pod którym wykonujesz działalność gospodarczą.

Jeżeli wykonujesz działalność poza miejscem zamieszkania, podaj adres głównego miejsca wykonywania działalności i oddziału, jeżeli go utworzyłeś(aś).

Działalność gospodarcza w mieszkaniu - tytuł prawny lokalu

Koniecznie przy rejestracji okaż tytuł prawny do lokalu – dokumentem potwierdzającym posiadanie tytułu prawnego może być umowa sprzedaży (kc wymaga formy aktu notarialnego), wypis z księgi wieczystej, akt własności ziemi, decyzja administracyjna lub umowa w formie pisemnej: dzierżawy, najmu, użyczenia.

Podstawę prawną może stanowić:

  • prawo własności (współwłasności) nieruchomości lub lokalu mieszkalnego,
  • prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
  • dzierżawa,
  • najem,
  • użyczenie.

Bowiem niezbędna jest zgoda właściciela lokalu na działalność gospodarczą w mieszkaniu. Dodatkowo zwróć uwagę na społeczno-gospodarcze przeznaczenie mieszkania, zasady współżycia społecznego i uszanowanie wolności innych osób. Zapewne wiesz, że przepisy prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu dotyczą części bloku mieszkalnego, jak również domu jednorodzinnego na własnym terenie.

Działalność gospodarcza w lokalu, który mieści się w bloku mieszkalnym

Najczęściej są to lokale użytkowe działające przy lub wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lub administrator budynku sprzedaje albo też wynajmuje miejsca, gdzie przedsiębiorcy chcą otworzyć swoją małą działalność gospodarczą. Wszystko zależy od charakteru działalności. W przypadku otworzenia i prowadzenia małego biura lub gabinetu lekarskiego nie będzie większych problemów. Ale otwarcie zakładu fryzjerskiego lub sklepu monopolowego nie będzie proste. Mowa tu o trzech wspomnianych wcześniej przesłankach art. 140 kc w zw. z art. 43 kc.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie lokalu

Właściciel lokalu może go używać zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem pod warunkiem, że działa w granicach prawa i zasad współżycia społecznego. Możliwe jest również czerpanie zysków z danego lokalu, pod warunkiem, że jego działalność nie jest uciążliwa dla sąsiadów. Mieszkanie może być idealnym miejscem np. na biuro własnej firmy, jeśli nie będzie się przez nie przewijało codziennie kilkudziesięciu interesantów. Mowa tu o dopuszczalnym hałasie oraz obecności wielu osób spoza wspólnoty. Wykonywanie swego prawa z użytkowania nie powinno być ponad przeciętną miarę.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a zgoda wspólnoty

Są też takie rodzaje działalności gospodarczej, w których jej rozpoczęcie wymaga uzyskania zgody wspólnoty np. na prowadzenie sprzedaży alkoholu. Chodzi o ryzyko związane z nadmiernym spożywaniem alkoholu przed budynkiem. Niezbędna jest zgoda na taką działalność od właściciela, użytkownika lub administratora nieruchomości, jeżeli chcesz uzyskać zezwolenie (wydane przez wójta/burmistrza/prezydenta miasta).

Sprawdź → Ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

Działalność gospodarcza a zgoda właściciela mieszkania

Działalność w cudzym lokalu, np. w wynajętym mieszkaniu, wymaga zgody właściciela na prowadzenie działalności. Po prostu lokal przeznaczony na cele działalności gospodarczej jest obłożony wyższym podatkiem od nieruchomości. Jeśli właściciel nie wyrazi zgody, nie masz prawa prowadzić w lokalu działalności gospodarczej. Wpis z rejestru będzie wykreślony. Również Urząd Skarbowy zakwestionuje Twoje wydatki poniesione w związku z bezprawnym użytkowaniem lokalu na potrzeby prowadzonej działalności.

Działalność gospodarcza w domu jednorodzinnym

Wykorzystywanie domu na potrzeby prowadzonej firmy spowoduje wzrost obciążeń fiskalnych z tytułu podatku od nieruchomości. Podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa (uwzględnia ona również piwnice i poddasza). Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Wysokość stawki podatku od nieruchomości ustala rada gminy, w drodze uchwały. Dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej maksymalna stawka może wynosić nawet 17,31 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Jeżeli prowadzisz działalność w miejscu zamieszkania, możesz wyznaczyć na ten cel cały lokal lub jego część. Możesz prowadzić działalność np. w części lokalu, czyli po prostu w pokoju. Wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją mieszkania możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jedynie w przypadku, gdy posiadany lokal, jako całość lub wyodrębnione w tym lokalu pomieszczenie, służy tylko do celów prowadzonej działalności gospodarczej. Mowa o tym, żeby nie służył w żadnym stopniu celom osobistym. Gdyby pomieszczenie było wykorzystywane na cele prywatne, a jedynie dodatkowo używane dla prowadzonej działalności gospodarczej, wydatki związane z posiadaniem takiego pomieszczenia mają już charakter osobisty i nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Działalność gospodarcza w domu jednorodzinnym a wysokość podatku od nieruchomości

Wysokość podatku od nieruchomości zależy od tego, na jaki cel zajęta jest Twoja powierzchnia. W sytuacji, gdy pomieszczenie masz zajęte do celów prowadzenia firmy, to stawka podatku od nieruchomości jest dużo wyższa niż w sytuacji, kiedy powierzchnia jest wykorzystywana na cele mieszkalne. Różnica wysokości stawek może być nawet trzydziestokrotna. Ale to w sytuacji wyodrębnienia konkretnego pomieszczenia na działalność firmy. A co w przypadku, gdy tego nie zrobisz? Jeżeli nie wydzielisz na cele firmowe odrębnego pomieszczenia i jest ono wykorzystywane również do celów mieszkalnych zastosowana zostanie niższa stawka podatku tzn. właściwa dla powierzchni mieszkalnej. Jeżeli do celów firmy wykorzystujesz np. 20% powierzchni mieszkania, to do kosztów uzyskania przychodów masz prawo zaliczyć 20% wydatków na jego utrzymanie.

Nieodpłatne udostępnienie lokalu dla celów działalności gospodarczej

Oddanie rzeczy w nieodpłatne użytkowanie to nieodpłatne świadczenie dla podmiotu przyjmującego rzecz do używania. Nieodpłatne udostępnienie lokalu przez członka rodziny dla prowadzenia działalności gospodarczej nie nakłada na Ciebie dodatkowych obowiązków. Za członków najbliższej rodziny uważa się natomiast osoby wymienione jako I i II grupa podatkowa. W związku z czym członkami najbliższej rodziny nie są np. dalsi kuzyni oraz rodzina macochy i ojczyma.

A co w przypadku, gdy masz prawo do nieodpłatnego wykorzystywania lokalu od osoby niespokrewnionej, np. koleżanki? Prawo podatkowe określa to jednoznacznie jako przychód z działalności gospodarczej. Warto oszacować wartość takiej umowy – tzn. ile należałoby zapłacić, gdyby lokal miał być wynajęty. Ta kwota stanowi Twój przychód i podlega opodatkowaniu.

Jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, to wartość pieniężną nieodpłatnego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku. Do umowy użyczenia, jako czynności nieodpłatnej, ma zastosowanie art. 8 ust. 2 ustawy o VAT.  Użyczenie lokalu będzie podlegało opodatkowaniu VAT tylko, gdy świadczenie to jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami w całości lub części. Aby więc w ogóle rozważać opodatkowanie VAT umowy użyczenia, czynność ta musi być wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze. Przedsiębiorca, otrzymując coś nieodpłatnie, musi wycenić to zgodnie z wartością rynkową i uznać za przychód podlegający opodatkowaniu.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – zmiana sposobu użytkowania lokalu

Innym sposobem przekształcenia mieszkania lub jego części w lokal biurowy jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego właściwemu w sprawie organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W tym wypadku będzie nim starosta.

Zmiana warunków

Zmiana sposobu użytkowania lokalu jest uregulowana w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy o prawie budowlanym – w momencie podjęcia działalności, która spowoduje zmianę warunków:

  • bezpieczeństwa pożarowego,

<Klienci mogą np. stanowić obciążenie klatki schodowej. Taka zmiana spowoduje konieczność dostosowania nieruchomości do wymogów przepisów przeciwpożarowych.>

  • bezpieczeństwa powodziowego,
  • pracy (gdy zatrudnimy pracowników, wtedy pojawia się wymóg zastosowania przepisów Kodeksu pracy i zapewnieniem odpowiednich warunków pracy),
  • zdrowotne,
  • higieniczno-sanitarne (np. dostosowanie instalacji do potrzeb zmienionej funkcji lokalu),
  • ochrony środowiska,

bądź zmieni się wielkość lub układ obciążeń na konstrukcję obiektu.

Przede wszystkim wymogi techniczne zależą od rodzaju planowanej działalności. Niektóre wiążą się ze zwiększonymi wymaganiami. Z tego powodu przed przystąpieniem do przekształcenia lokalu warto sprawdzić, jakie szczegółowe zmiany będą potrzebne i czy mamy możliwość ich wprowadzenia

Kontakt z rzeczoznawcą

Warto przy zmianie sposobu użytkowania skontaktować się z rzeczoznawcą ds. BHP. Zabezpieczasz w tym momencie własną odpowiedzialność za ewentualne nieprzewidziane sytuacje, które mogą się przydarzyć w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej. Jednakże przekształcenia mieszkania w biuro nie trzeba będzie zgłaszać w sytuacji, gdy lokal zostanie przeznaczony na potrzeby jednoosobowej, biurowej działalności gospodarczej. Najważniejszą przesłanką jest fakt, że nie mamy zamiaru przyjmować u siebie kupujących bądź będą oni przyjmowani okazjonalnie. Przykładami mogą być freelancerskie prace. Informatyk lub grafik najczęściej przyjmuje bowiem zlecenia drogą mailową. Taki typ działalności nie będzie zatem w obliczu przepisów prawa budowlanego zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego!

Zgodnie z wyrokiem NSA z 2 marca 2012 r. należy wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej w sytuacji, gdy mamy zamiar przeznaczyć lokal na sklep spożywczy czy dyskotekę. Dzieje się tak, ponieważ w sposób oczywisty wiąże się to ze zmianą warunków w zakresie emisji hałasu i drgań oraz układu obciążeń. Innymi słowy, bezsprzecznie zmienia warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska (sygn. akt. II OSK 2459/10).

Aktualizacja NIP

Równocześnie jeżeli przedsiębiorca podatnik ma już nadany numer identyfikacji podatkowej (NIP), powinien zaktualizować wpis do tego rejestru. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT dla celów podatkowych przez siedzibę przedsiębiorstwa rozumie się miejsce położenia przedsiębiorstwa wskazane w koncesji, zezwoleniu lub zaświadczeniu o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej albo w rejestrze przedsiębiorców, a w razie niedopełnienia tych obowiązków albo gdy działalność jest wykonywana bez posiadania zorganizowanego zakładu – miejsce zamieszkania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą; w przypadku spółek cywilnych osób fizycznych – siedzibę spółki, a jeśli nie można ustalić siedziby spółki – miejsce zamieszkania jednego ze wspólników.

Procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania

Procedura zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania mieszkania wymaga spełnienia szeregu kryteriów formalnych. Zgłoszenie musi nastąpić jeszcze przed dokonaniem jakichkolwiek zmian w mieszkaniu. Przepisy Prawa budowlanego przewidują dodatkowe koszty, które będą związane z postępowaniem legalizującym, a w przypadku jeśli nie wykonamy w całości obowiązków nałożonych przez organ, zostaniemy zmuszeni nawet do przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania lokalu.

W zgłoszeniu musimy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania lokalu mieszkalnego, a także dołączyć do niego opis i rysunek, który określa położenie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych istniejących oraz budowanych obiektów w sąsiedztwie.

Załączamy zwięzły opis techniczny, który określi rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, wielkością i rozkładem obciążeń; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; zaświadczenie wójta/burmistrza/prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; potrzebna będzie również ekspertyza techniczna, wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Jeżeli to konieczne dołącz również inne pozwolenia, ponieważ mogą być bardzo ważne i wymagane dla prowadzenia działalności gospodarczej.

Terminy

Starosta ma 30 dni, od daty prawidłowego złożenia zgłoszenia, na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli nie wniesie go w wymaganym terminie, możemy dokonać zmiany sposobu użytkowania naszego mieszkania. Nie możemy jednak przekroczyć terminu 2 lat od dnia doręczenia zgłoszenia. Możesz zgłosić wniosek do starosty. W ciągu 30 dni wyda Ci stosowne zaświadczenie o tym, że nie ma podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Starosta wniesie sprzeciw, jeśli do zmiany sposobu użytkowania niezbędne będzie np. wykonanie prac budowlanych (do których należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę), czy naruszone zostaną ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto wcześniej dowiedzieć się, czy Twój plan został uchwalony i czy obowiązuje w miejscu położenia Twojego mieszkania. W przypadku otrzymania sprzeciwu – jest 14 dni od dnia otrzymania decyzji na złożenie odwołania do urzędu wojewódzkiego. Należy złożyć je do wojewody za pośrednictwem starostwa.

Jakie wydatki zaliczymy do kosztów uzyskania przychodu?

Dla ułatwienia rozliczania kosztów uzyskania przychodu, jak również dla zapewnienia jawności wydatków, ustawodawca nałożył na przedsiębiorcę obowiązek wydzielenia w domu (mieszkaniu) części przeznaczonej na prowadzenie działalności. Jeżeli część lub całość lokalu przeznaczysz do prowadzenia działalności gospodarczej, jesteś zobowiązany do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania części lub całości lokalu i załączyć odpowiednie dokumenty. To wszystko możesz uczynić w najbliższym starostwie. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej powinny obciążać koszty firmowe tylko w takiej części, w jakiej powierzchnia użytkowana na potrzeby prowadzonej działalności pozostaje do ogólnej powierzchni lokalu.

Wydatki na czynsz czy media ponoszone przez przedsiębiorców, którzy zarejestrowali firmę w mieszkaniu, nie są co do zasady wyłączone z kosztów uzyskania przychodów na mocy art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Również ww. ustawa nie warunkuje możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków poniesionych na czynsz czy media od wyodrębnienia pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza.

Jeżeli zatem takie wydatki pozostają w związku z uzyskanym przychodem lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu, to w takim zakresie wydatki te będą kwalifikowały się do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej. Nie ma potrzeby wydzielania osobnego pokoju w lokalu, aby podatnik mógł ujmować np. koszt czynszu w wydatkach firmowych, w przypadku prowadzenia działalności we własnym mieszkaniu.

W sytuacji gdy przedsiębiorca wykorzystuje w działalności 5% powierzchni mieszkania, może ująć koszt czynszu w wydatkach firmowych wyłącznie do wysokości limitu 5%.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – jak oddzielić koszty prywatne od firmowych?

Wiesz już, że możesz zaliczyć koszty prowadzenia działalności we własnym mieszkaniu do wydatków firmowych. Co do zasady koszt czynszu, mediów nie jest wyłączony z kosztów uzyskania  przychodów. Dodatkowo z przekształceniem mieszkania w biuro wiążą się wyższe opłaty eksploatacyjne. Spółdzielnia może podnieść wysokość opłat za eksploatację oraz remonty w sytuacji, gdy prowadzenie działalności gospodarczej wpłynie na wydatki spółdzielni. Ale firma we własnym mieszkaniu/domu to możliwość wliczenia w koszty prowadzenia działalności gospodarczej wydatków eksploatacyjnych. Nasze miejsce zamieszkania musi figurować w CEIDG jako siedziba firmy, a zgłaszamy to w internetowym formularzu.

Zmieniając przeznaczenie lokalu, musisz pamiętać o konieczności opłacania znacznie wyższego podatku od nieruchomości przeznaczonej w stosunku do nieruchomości mieszkalnej. Wysokość stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości uzależniona jest od tego, czy osoba wykonująca działalność gospodarczą w domu lub mieszkaniu przerabiała lokal pod kątem pracowania w nim.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – kiedy wyższy podatek od nieruchomości?

Programista, księgowa, freelancer nie muszą się obawiać kosztów, ale gabinet dentystyczny na całym piętrze domu czy warsztat samochodowy wiążą się z już ze znacznie wyższym podatkiem od nieruchomości.

Określona w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosi 17,31 zł od metra kwadratowego powierzchni użytkowej. Co do zasady stawka podatku od nieruchomości ustalana jest na szczeblu gminnym. Nie może być jednak wyższa od ustawowej stawki maksymalnej.

Zgłoś: do spółdzielni i do gminy. Za część powierzchni przekształconą pod kątem firmy z przestrzeni przeznaczonej do celów wyłącznie mieszkaniowych możesz zapłacić wyższy czynsz spółdzielni. Maksymalne roczne stawki podatku regulowane są ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej nie zwalnia z obowiązku płacenia podatku od nieruchomości. Ma to miejsce dopiero w przypadku wyrejestrowania działalności i ponownej oceny charakteru mieszkania czy domu. Wszelkie remonty mieszkania lub domu w części, w której wykonujesz działalność gospodarczą, z przeznaczeniem na rozwój biznesu, również możesz wliczyć w koszty uzyskania przychodu. Podobnie przedstawia się sytuacja z zakupem wyposażenia oraz mebli.

Jak księgować koszty prowadzenia firmy w domu?

Rozgranicz wydatki na działalność gospodarczą od wydatków domowych, czyli kupuj rzeczy na fakturę! Kolumną właściwą do wykazywania kosztów firmy prowadzonej w domu lub mieszkaniu jest 13. kolumna w Podatkowej Księdze Przychodów i Rozchodów. Podstawą do odliczeń są dowody zewnętrzne – faktury VAT wystawione na podatnika. W celu udokumentowania wydatków związanych z opłatami za:

  • czynsz,
  • energię elektryczną,
  • telefon,
  • wodę,
  • gaz,
  • centralne ogrzewanie

w części przypadającej na działalność gospodarczą przedsiębiorca może sporządzić dowód wewnętrzny. Musi z niego wynikać przedmiot operacji i wysokość kosztu (wydatku). Podstawą do sporządzenia tego dowodu jest dokument obejmujący całość opłat na te cele – faktury VAT.

Do sporządzonego dowodu wewnętrznego należy podpiąć dokument potwierdzający wydatek, na którym warto uwzględnić wykorzystany sposób wyliczenia. Dokument potwierdzający wydatek, na którym przedsiębiorca powinien określić metodę, którą posłużył się przy wyliczaniu kwoty.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a media

Gdy wydatki na media są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą w domu (mieszkaniu) – możesz je zaliczyć w poczet kosztów uzyskania przychodu. Najlepszą opcją są oddzielne liczniki prądu, gazu, wody. Koszty ścieków, wywozu śmieci lub sprzątania najlepiej oszacować realnie – w standardach, proporcjonalnie i przede wszystkim rozsądnie.

Prowadzenie działalności gospodarczej w domu wiąże się z kosztami internetu i telefonu. Założenie w mieszkaniu internetu, telefonu w celu związanym z wykonywaniem działalności gospodarczej jest podstawą do odliczenia ich w całości od kosztów prowadzenia biznesu. Nie powinieneś tutaj uwzględniać kosztów poniesionych z abonamentu telefonu prywatnego, używanego wcześniej stale. Abonamentu telefonu prywatnego nie możesz wliczać, niezależnie od przeznaczenia urządzenia. Do szczegółowych rozliczeń przyda Ci się szczególnie biling z wyszczególnieniem rozmów.

Kredyt hipoteczny a firma w domu

Pierwszą i najważniejszą kwestią jest fakt, że kredyt hipoteczny nie jest kosztem uzyskania przychodu. Będą nim odsetki skapitalizowane od kredytu hipotecznego. Stanie się tak w przypadku, gdy dom (mieszkanie) jest miejscem wykonywania działalności gospodarczej (bądź ich część), a odsetki zostały już zapłacone. Wydatki możesz ująć w koszty własnej działalności po proporcjonalnym ustaleniu udziału powierzchni części użytkowej lokalu. Mieszkanie albo jego część staje się środkiem trwałym firmy. Wcześniejsze odsetki od kredytu hipotecznego skutkują wzrostem wartości początkowej środka trwałego. Faktycznym kosztem uzyskania przychodu przez firmę będą dopiero po odpisach amortyzacyjnych.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu a spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa

Spółdzielnia mieszkaniowa

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Ta "przeciętna miara" wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Gdy posiadasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to możesz zostać zmuszonym wystąpić do spółdzielni o zgodę na prowadzenie firmy w domu. Zgoda zależy od statutu lub regulaminu. A co, gdy nie otrzymasz zgody? Spokojnie, przysługuje Ci instytucja odwołania w postępowaniu wewnątrz spółdzielczym do organu określonego w statucie spółdzielni lub ewentualnie możesz wnieść sprawę do sądu.

Wspólnota mieszkaniowa

Jesteś właścicielem lokalu mieszkalnego i należysz do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzą mieszkańcy. Nie potrzebujesz wtedy zgody na prowadzenie działalności w przypadku przekształcenia mieszkania. Ale inaczej jest w odniesieniu do części wspólnej nieruchomości. Potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę (art. 22 ustawy o własności lokali). Na podstawie tego przepisu wymienione zostały czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do wykonania których będziesz potrzebować zgody wspólnoty. Zwróć uwagę na art. 140 Kodeksu cywilnego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zabraniać właścicielowi rozporządzania własnym mieszkaniem. Oczywiście są pewne wyjątki, np. konieczność zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej lub przebudowy części nieruchomości znajdującej się w nieruchomości wspólnej. Jednakże co do zasady, tylko właściciel ma prawo decydować o przeznaczeniu swojego lokalu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. stwierdził, że "właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (sygn. akt II CSK 600/08). Wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości uchwalenia prawnie skutecznego regulaminu, w którym wprowadzi wymóg uzyskania zgody na prowadzenie działalności gospodarczych w mieszkaniu, w każdej sytuacji przekształcenia lokalu mieszkalnego w biurowy". Z tego powodu musisz wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym lokalu, jeśli rozpoczęcie działalności będzie się wiązało ze zmianami w części wspólnej nieruchomości.

Przykładem może być: chęć wybudowania dodatkowego wejścia do lokalu lub adaptacja balkonu, gdy lokal znajduje się na parterze, a my nie chcielibyśmy, aby interesanci wchodzili przez klatkę schodową. Część wspólna nieruchomości to także tereny zielone należące do wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli więc planujesz prowadzić w lokalu:

  • działalność gastronomiczną (po uzyskaniu określonych prawem dokumentów i zezwoleń np. z sanepidu),
  • w okresie letnim urządzić ogródek dla naszych klientów,

to również będziesz potrzebować zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Prawo pracy a działalność gospodarcza w mieszkaniu

Do stosunku pracy odnoszą się przepisy prawa pracy. To  one szczegółowo określają pracę i obowiązki obydwu stron stosunku pracy, czyli pracownika i pracodawcy. Jeżeli zatrudnisz pracowników, którzy będą wykonywać pracę w lokum, w którym prowadzisz działalność gospodarczą, musisz pamiętać o treści art. 209 Kodeksu pracy. Jest to przede wszystkim obowiązek zgłoszenia do:

  • okręgowego inspektora pracy,
  • państwowego inspektora sanitarnego,

w terminie 30 dni od dnia rozpoczęcia działalności, danych, w których zawrzesz informacje o miejscu, rodzaju i zakresie prowadzonej działalności. Ale są też inne warunki techniczne, jakie muszą spełniać pomieszczenia, w których mają pracować zatrudnione przez Ciebie osoby.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – wady

  • Problem z miejscem na spotkania biznesowe. Prowadzenie działalności gospodarczej w domu, czy też mieszkaniu, może wymagać od Ciebie spotkań z klientami lub potencjalnymi współpracownikami. Trudno w warunkach domowych przeprowadzić ważną rozmowę biznesową.
  • Niejasne sytuacje związane z kosztami. Część rachunków możesz wrzucić w koszty proporcjonalnie do wykorzystywanej powierzchni na działalność. Są jednak prawne wątpliwości, jak prawidłowo wyliczyć i wrzucić w koszty części czynszu, rachunków za energię, prąd. Wspomniane wątpliwości dotyczą także kosztów związanych z remontem.
  • Czynnik psychologiczny. Frustracja wynikająca z tego, że nie można oddzielić pracy od obowiązków domowych i życia prywatnego. Rozważ, czy nie masz przypadkiem trudności w rozgraniczeniu życia prywatnego od zawodowego. Często może to prowadzić do zmniejszenia skupienia i efektywności wykonywanej pracy.
  • Wymóg dobrej organizacji czasu i dyscypliny. Ponownie, obowiązki domowe mogą odciągać Cię od zadań związanych z prowadzoną działalnością i odwrotnie. Miejsce pracy może powodować stres, a w tym przypadku jest to również Twoje miejsce odpoczynku.
  • Ograniczone kontakty → są możliwości, abyś wynajął specjalne powierzchnie biurowe. Takie powierzchnie korporacyjne biur wynajmuje kilkadziesiąt firm korzystających z nowoczesnych rozwiązań technicznych gwarantujących komfort i bezpieczeństwo. Masz możliwość wyboru odpowiedniego poziomu i modułu, aby poznać podobnych najemców.
  • Pracując w domu lub w mieszkaniu, trudno jest o współpracowników i pracowników. Jest to niewątpliwie ograniczenie w postaci braku nawiązywania nowych kontaktów biznesowych. Nie ma możliwości wymiany jakże ważnego i istotnego doświadczenia.
  • Kontrole prowadzone przez urzędy w miejscu zamieszkania – dyskomfort, stres.

Działalność gospodarcza w mieszkaniu – zalety

  • Wygoda prowadzenia firmy.
  • Elastyczny czas pracy. Dobre rozplanowanie czasu pozwala na wygospodarowanie paru dodatkowych chwil dla siebie. Gdy pracujesz z domu, odchodzi kwestia dojazdów. Często bardzo czasochłonnych.
  • Oszczędność, optymalizacja czasu.
  • Niższe koszty prowadzenia działalności – oszczędność pieniędzy. Zarejestrowanie działalności gospodarczej w miejscu zamieszkania pozwala uniknąć dodatkowych nakładów finansowych na wynajem biura i rachunki. Wydatki związane z eksploatacją mieszkania można uznać za koszty uzyskania przychodu.
  • Koszty:
    • energii elektrycznej,
    • ocieplenia,
    • wody,
    • gazu

oblicza się tylko w zakresie, w jakim zużywa się te środki podczas prowadzenia działalności.

  • Koszty:
    • telefonu,
    • internetu

można rozliczyć na podstawie billingu. W kosztach uzyskania przychodu możesz uwzględnić połączenia służbowe, nie prywatne).

  • Masz prawo do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć koszty związane z utrzymaniem domu (mieszkania). Chodzi np. o opłaty za czynsz, prąd, gaz czy wodę. Te wydatki stanowią koszty, które są proporcjonalne do powierzchni mieszkania wykorzystywanej do celów działalności.

  • Prowadząc firmę w domu lub w mieszkaniu, możesz zaliczyć do kosztów firmy odpisy amortyzacyjne od prywatnej nieruchomości. Możesz także zaliczyć do kosztów firmy odsetki od kredytu mieszkaniowego.
  • Możliwość zwiększonej kontroli w prowadzeniu spraw własnej działalności.

Podsumowując najważniejsze informacje, jest wiele zalet, jak i wad prowadzenia własnej działalności gospodarczej w mieszkaniu. Najlepiej indywidualnie rozważyć taką decyzję ze względu na indywidualne predyspozycje np. umiejętność oddzielenia pracy od obowiązków domowych. Jeżeli już się na to zdecydujesz, to pamiętaj, że zaoszczędzisz pieniądze. Brak wydzielonego pomieszczenia na potrzeby firmy stawia Cię w lepszej sytuacji podatkowej.

chevron-down
Copy link