Jak wynająć mieszkanie? – Poradnik "krok po kroku"

11 września 2020
hello world!

Rynek wynajmu mieszkań rośnie w siłę. Mimo mocnego przywiązania do własności, coraz więcej osób ceni sobie mobilność. Lubimy zmieniać otoczenie, szukamy nowych wyzwań. Szczególnie dotyczy to ludzi młodych, którzy właśnie wchodzą na rynek pracy i opuszczają rodzinne gniazda. Poza tym rosnące ceny mieszkań i koszty kredytów sprawiają, że wiele osób nie jest w stanie pozwolić sobie na własne cztery kąty.

Ci natomiast, którzy wypracowali spore oszczędności, często inwestują je w mieszkania i stają się profesjonalnymi wynajmującymi. Dlatego rośnie popyt na wiedzę o sposobach na tanie, bezpieczne i szybkie wynajęcie mieszkania. Informacji szukają zarówno wynajmujący, jak i najemcy. W tym poradniku postaramy się opowiedzieć o najważniejszych kwestiach dotyczących najmu.

Umowa najmu kreuje stosunek prawny między dwoma podmiotami – wynajmującym i najemcą. Z oczywistych względów mają oni różne cele i priorytety. Ten pierwszy chce jak najwięcej zarobić i unika jak ognia problemów z nierzetelnymi czy nieuczciwymi lokatorami. Ten drugi natomiast zawsze walczył będzie o jak najniższy czynsz za mieszkanie o jak najlepszym standardzie i lokalizacji. Ważna dla niego będzie również jak największa swoboda i trwałość kontraktu. Wszystko więc sprowadza się do tego, aby pogodzić interesy obydwu stron umowy. Zapewnić każdemu zainteresowanemu jak najlepsze warunki, nie czyniąc jednocześnie umowy wyłącznie jednostronnie korzystną. Aby zrobić to dobrze, należy uwzględnić różne aspekty na wszystkich etapach – od kreowania i przeglądania ofert do szczęśliwego zakończenia najmu i bezproblemowej wyprowadzki.

Wynajmujący – czy musi być właścicielem lokalu?

Oczywistym jest, że aby zacząć zarabiać na wynajmie, należy w pierwszej kolejności wejść w posiadanie mieszkania. Celowo użyłem tutaj słowa „posiadanie”, gdyż wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, chociaż jest to najczęstsza sytuacja. Własność to bowiem tylko jeden z kilku tytułów prawnych, który uprawnia do udostępniania rzeczy innym osobom. Wynajmującym może być chociażby najemca czy dzierżawca mieszkania – w takiej sytuacji będziemy mieć do czynienia z podnajmem. W praktyce zdarzają się przypadki, w których całe mieszkanie jest wynajmowane jednej osobie, która następnie przyjmuje do siebie lokatorów na podstawie dalszych umów najmu. Taki wynajmujący, który jest również najemcą, musi jednak pamiętać, aby w umowie z właścicielem mieszkania znalazła się zgoda na podnajem.

Sposoby na zarobek

Tutaj warto wspomnieć, że w pewnych sytuacjach wynajęcie mieszkania i następnie jego podnajmowanie może być korzystniejsze finansowo od zakupu lokalu z przeznaczeniem na najem. Polecanym przez inwestorów sposobem na zarobek jest – między innymi – najęcie wymagającego remontu mieszkania, odświeżenie go, a następnie podnajmowanie. Jest to sytuacja korzystna dla wszystkich, szczególnie jeśli właściciel mieszkania nie chce użerać się z remontem. Godzi się na uzyskiwanie niższego czynszu, a w zamian za to pozwala najemcy na przeprowadzenie prac budowlanych. Ten jest zadowolony, ponieważ płaci mniej, a po przeznaczeniu pewnych kwot na remont może lokal podnająć już za dużo większe pieniądze. Zadowolony jest również podnajemca, który dostaje mieszkanie jak nowe za cenę rynkową, nie będąc jednocześnie kontrolowanym ściśle przez właściciela.

Opłacalne bywa również najęcie całego mieszkania, a następnie podnajmowanie jedynie poszczególnych pokoi (przyjmowanie lokatorów). Taki wynajmujący będący także najemcą musi w takiej sytuacji, poza uzyskaniem zgody na podnajem, wybrać mieszkanie o odpowiedniej funkcjonalności. Ważne, aby pokoje nie były przechodnie, a kuchnia – otwarta na salon. Dobrze byłoby, gdyby w lokalu znajdowały się co najmniej dwie łazienki albo oddzielna łazienka i toaleta. Dobrze mieć również do dyspozycji kilka miejsc parkingowych czy komórek lokatorskich.

Najemca musi sprawdzić tytuł prawny do lokalu

Niezależnie od tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z nieruchomości wynajmujący zawsze musi pamiętać o jego udokumentowaniu. Jeśli jest właścicielem mieszkania, musi zadbać o uzyskanie wpisu w jego księdze wieczystej albo co najmniej o możliwość udostępnienia najemcy stosownego aktu notarialnego. Ten drugi wariant jest jednak właściwy jedynie w przypadku lokali bez urządzonej księgi wieczystej. Wpis do właściwego rejestru jest bowiem zawsze pewniejszym dowodem niż nawet podpisana u notariusza umowa (przecież może się okazać, że po zawarciu okazanej umowy raz jeszcze przeniesiono własność mieszkania).

Wynajmujący będący posiadaczem lokalu na podstawie innego tytułu prawnego powinien co najmniej legitymować się oryginałem pisemnego upoważnienia do zawierania umowy podnajmu. Najczęściej będzie ono zawarte w głównej umowie najmu. Dobrze również odebrać od właściciela oświadczenia dodatkowo potwierdzające taką zgodę.

Właściciel mieszkania musi mieć świadomość, że okazanie tytułu prawnego do lokalu przed zawarciem umowy najmu leży w jego interesie. Rozsądnie działający najemca nie powinien się bowiem zgodzić na podpisanie kontraktu bez pewności co do stanu prawnego lokalu. Zdecydowanie odradzamy zawieranie umów najmu z osobą, która nie chce albo nie potrafi skutecznie wylegitymować się oryginałem dokumentu potwierdzającego uprawnienie do rozporządzania mieszkaniem. Najlepiej wybierać te oferty, które dotyczą nieruchomości z urządzoną księgą wieczystą. Dopiero wtedy możemy mieć pewność, że wynajmujemy rzecz od osoby rzeczywiście uprawnionej.

Mieszkanie samemu albo dzielenie lokalu

Kwestie formalne są kluczowe z punktu widzenia bezpieczeństwa najmu, jednakże oczywiście to nie jedyne kryterium wyboru lokalu. Ważne jest, aby zastanowić się nad swoimi potrzebami co do typu mieszkania czy jego lokalizacji. Z punktu widzenia prawa istotne znaczenie ma decyzja, czy w lokalu chcemy zamieszkać sami. Jeśli tak, pozostaje jedynie wyszukać interesujące nas wolne mieszkanie i dogadać się z wynajmującym.

Dzielenie czterech ścian ze współlokatorami wymaga od nas natomiast większej dozy ostrożności i sprawdzenia sytuacji nie tylko wynajmującego, ale również innych lokatorów. Oczywiście absolutną podstawą jest ustalenie, z kim będziemy mieszkać. Ma to znaczenie nie tylko ze względu na komfort spędzania czasu. Jeśli bowiem popadniemy w konflikt ze współlokatorem, ten w zemście może nawet doprowadzić do naszej eksmisji.

Do założenia sprawy w sądzie uprawnia go art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej uol), gdzie czytamy:

Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Dzielenie lokalu

Warto także pamiętać, że decydując się na mieszkanie z innymi osobami, staniemy przed koniecznością prawnego uregulowania tej sytuacji. Wariantów jest kilka. Możemy:

  • stać się częścią jednej umowy najmu zawartej między wynajmującym a wszystkimi najemcami – wtedy w takim kontrakcie uregulowane będą wzajemne stosunki między całą grupą zainteresowanych,
  • zawrzeć indywidualną umowę z wynajmującym i oddzielnie dogadać się (wtedy można to zrobić nawet ustnie) z pozostałymi najemcami co do wzajemnych praw i obowiązków (sprzątanie, wspólne płatności itp.),
  • zawrzeć indywidualną umowę najmu z jednym z lokatorów, jeśli ma on uprawnienie do podnajmu albo sam jest właścicielem mieszkania.

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule Kilku lokatorów w jednym mieszkaniu. Aspekty prawne.

Jak wynająć mieszkanie

Jak wynająć mieszkanie – wybór najemcy

Oczywiście ani wynajmujący, ani najemca nie mogą zapominać o innych aspektach związanych z poszukiwaniem i oferowaniem mieszkań na rynku. Z punktu widzenia właściciela mieszkania kluczowy jest wybór lokalizacji. Według badań agentów nieruchomości najbardziej opłacalny jest zakup dwupokojowego lokalu, gdyż takiego poszukuje niemal połowa zainteresowanych. Szczególnie łatwo wynająć jest lokal położony w pobliżu uniwersytetów. Warto o tym pamiętać szczególnie ze względu na fakt, że duża część potencjalnych chętnych to zagraniczni studenci przyjeżdżający chociażby w ramach programu Erasmus. Są to najczęściej jedni z najpewniejszych najemców – przeważnie pochodzą z bogatszych krajów, nie czują się zbyt pewnie w trakcie negocjacji i zapewne wyprowadzą się w czasie przewidzianym umową.

Będąc wynajmującym, dobrze również pamiętać o sprawdzeniu rzetelności potencjalnego najemcy. Głównie mamy tutaj na myśli dokonanie oceny prawdopodobieństwa wystąpienia problemów z płatnościami. Trzeba tylko pamiętać, aby nie narazić się na zarzut naruszenia prywatności. Warto jest więc delikatnie spytać kandydata na lokatora o jego sytuację rodzinną i majątkową, powody opuszczenia poprzedniego mieszkania czy plany zawodowe. Lepiej natomiast unikać stanowczego żądania przedstawienia szczegółów z życia przyszłego najemcy, w tym okazania dokumentów zawierających dane chronione.

Jak wynająć mieszkanie – wybór wynajmującego

Najemca również powinien postarać się lepiej poznać wynajmującego. Trzeba pamiętać, że nawet najlepiej skonstruowana umowa nie uchroni przed złymi zamiarami stron. Owszem, w razie ewentualnego sporu, będąc „w prawie”, można liczyć na wygraną przed sądem, ale zawsze lepiej unikać takich stresujących sytuacji. Warto więc  przede wszystkim sprawdzić, czy wynajmujący zawodowo zajmuje się oferowaniem mieszkań.

Profesjonalizm po stronie właściciela mieszkania ma swoje zalety i wady. Pozytywem jest to, że taki wynajmujący zapewne będzie chciał zadbać o swoją reputację i nie poczyni żadnych nieprzewidzianych ruchów. Raczej nie zdecyduje się chociażby bez powodu próbować rozwiązać umowy przed czasem. Mieszkania pewnie nie zajmie mu komornik ani sam nie będzie chciał się do niego wprowadzić. Z drugiej strony, zawodowy wynajmujący będzie umiał ukryć wady mieszkania oraz najprawdopodobniej przygotuje skomplikowaną i zabezpieczającą własne interesy umowę.

Dobrym pomysłem będzie również poszukanie w sieci informacji o wynajmującym. Jeśli wcześniej oferował już swoje mieszkania, być może poprzedni lokator opublikował gdzieś własne wrażenia. Z taką osobą warto także się skontaktować i podpytać o zachowanie wynajmującego oraz przyczyny wyprowadzki. Można dodatkowo zapukać do sąsiadów i spytać o przeszłość danego lokalu. Osoby mieszkające za ścianą często dysponują pełną wiedzą na temat wszystkiego, co dzieje się w ich najbliższym otoczeniu.

Jak wynająć mieszkanie – oszustwa wynajmujących

Jak widać, zanim w ogóle dojdzie do zawarcia umowy najmu, napotkać można na swojej drodze wiele problemów i wątpliwości. Kilka kwestii wymaga drobiazgowego zbadania. Szczególnie chodzi tutaj o ustalenie, od kogo tak naprawdę wynajmujemy mieszkanie. W pułapkę możemy wpaść niemal na każdym kroku. Nieuczciwi wynajmujący mają tutaj pole do popisu.

Oferowanie cudzego mieszkania

Najczęstsze i najgroźniejsze oszustwo polega na oferowaniu cudzego mieszkania. Znane są przypadki, w których przestępcy w czasie nieobecności właścicieli w lokalu zdobywają do niego klucze. Następnie – zamiast zabrać cenne rzeczy – decydują się oszukać osoby zainteresowane najmem. Tworzą wiarygodnie wyglądające ogłoszenie w internecie i zapraszają przyszłych lokatorów na oględziny. W trakcie spotkania namawiają na szybkie zawarcie umowy oraz – obowiązkowo – wysoką kaucję zabezpieczającą. Co jasne, proszą o jej uiszczenie gotówką, najlepiej w dniu podpisania kontraktu. Jeśli wszystko zostanie dopięte na ostatni guzik, jak gdyby nigdy nic przekazują klucze najemcy. Dzięki temu wierzy on, że rzeczywiście będzie mógł zamieszkać w nowym lokum.

Wielkie jest jego zdziwienie, kiedy na miejscu pojawia się prawowity właściciel mieszkania. Wtedy okazuje się, że doszło do oszustwa. Oczywiście fałszywy „wynajmujący” jest już w tym momencie nieuchwytny. Skutek jest taki, że najemca zostaje bez mieszkania i bez kaucji. Co ciekawe, umowa najmu zawarta z nieuprawnionym pozostaje ważna, lecz staje się niewykonywana przez wynajmującego. Dlatego też do czasu jej wypowiedzenia przez najemcę (a oczywiście ten ma do tego prawo w trybie natychmiastowym) czynsz teoretycznie powinien być uiszczany. Nawet mimo braku możliwości zamieszkiwania w lokalu. Więcej informacji na ten temat – „Najem lokalu od osoby niebędącej właścicielem”.

Oszustwa dotyczące stanu mieszkania

Pewnych oszustw dopuszczają się także prawowici właściciele, czyli uprawnieni wynajmujący. Najczęściej mijają się z prawdą w zakresie faktycznego stanu mieszkania. Ukrywają pewne informacje o minusach danej lokalizacji czy pomijają temat uciążliwych usterek lokalu. Często potrafią maskować pewne wady, które ujawnią się dopiero po jakimś czasie użytkowania (na tyle późno, że trudno będzie o ich powstanie posądzać właściciela). Może tutaj chodzić o niszczejącą instalację elektryczną, przetartą rurę od zmywarki czy nieszczelne okna. Dlatego zawsze warto dokonać szczegółowych oględzin mieszkania przed podpisaniem umowy. Jeśli zaś zdecydujemy się na wynajem, konieczne jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, który zawierał będzie wszystkie, nawet najdrobniejsze, usterki. Polecamy również sporządzić dokumentację fotograficzną, aby zminimalizować szansę bycia posądzonym o spowodowanie uszkodzeń.

Jak wynająć mieszkanie – oszustwa najemców

Problem z terminowymi płatnościami

Oczywiście oszuści mogą znaleźć się również wśród najemców. Najczęściej ich działanie polega na ukrywaniu trudnej sytuacji finansowej. Zapewniają wynajmującego o terminowych płatnościach czynszu i nie dotrzymują słowa. Czasami już w momencie zawarcia umowy zdają sobie sprawę, że nie zapłacą ani grosza. Wiedzą bowiem, że nie przeszkodzi im to w dalszym zajmowaniu lokalu. I to przez okres nawet kilku lat. Brak płatności i rozwiązanie z tego tytułu umowy przed terminem nie uprawnia bowiem wynajmującego do dokonania samodzielnej eksmisji. Sprawa zawsze musi przejść przez ręce komornika. Najczęściej jego działanie będzie poprzedzone długotrwałym postępowaniem sądowym. Można go uniknąć jedynie dzięki oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wynajmujący wciąż rzadko proponują takie rozwiązanie. Najemcy natomiast dokumentu takiego nie chcą podpisywać. Na ten temat więcej można przeczytać w artykule „Kiedy można eksmitować lokatora?”.

Trudności w egzekucji czynszu

Z kwestią czynszu związane są również potencjalne trudności w jego egzekucji. Pierwszą ich przyczyną może być wspomniana już niewypłacalność najemcy. Druga dotyczy samego kierowania przez poszkodowanych wynajmujących pozwów o zapłatę. Mianowicie, najemcy po wyprowadzce często stają się nieuchwytni, co przy obecnym stanie prawnym wręcz uniemożliwia skuteczne przekazanie sprawy do sądu. Po zmianach w przepisach kodeksu postępowania cywilnego to powoda obciąża obowiązek doręczenia pierwszego pisma pozwanemu. Może zrobić to przez komornika, lecz ten również może okazać się bezsilny. Warto przy tym pamiętać, że nawet wskazanie w pozwie adresu z umowy najmu nie daje gwarancji skutecznego doręczenia.

Innym przykładem oszustwa jest ukrywanie przez najemcę informacji o przyszłych współlokatorach. Zdarza się, że kandydat na lokatora przekonuje o byciu singlem. Tymczasem okazuje się, że wraz z nim do mieszkania wprowadza się małżonek oraz dzieci. Jest to w pełni dozwolone, gdyż przyjęcie domowników w postaci członków najbliższej rodziny nie jest traktowane jako podnajem, a więc nie wymaga zgody wynajmującego. W takim przypadku brak jest więc podstaw do przedterminowego wypowiedzenia umowy. Może być to problematyczne dla wynajmującego, gdyż więcej osób to większa szansa na szybsze zużycie mieszkania. Poza tym małoletnich trudniej jest wyeksmitować. Wynika to z faktu, że obligatoryjnie należy im się w takiej sytuacji lokal socjalny. Do czasu jego przyznania przez gminę właściciel mieszkania ma związane ręce.

Jak wynająć mieszkanie - oszustwa

Jak wynająć mieszkanie – umowa najmu

Po dokonaniu wyboru interesującej oferty, sprawdzeniu stanu prawnego lokalu i wzajemnym poznaniu się zainteresowanych przychodzi czas na podpisanie umowy najmu. Na początku konieczne jest wybranie formy i trybu jej zawarcia. Teoretycznie tego rodzaju kontrakt może przybrać postać ustną. Pisemna zastrzeżona jest co prawda dla najmu na okres dłuższy niż jeden rok, ale bez rygoru nieważności. Jedynym skutkiem jest uznanie takiej ustnej umowy za obowiązującą przez czas nieoznaczony. Mimo powyższego, dla bezpieczeństwa obydwu stron, stanowczo zaleca się zawieranie umów najmu lokalu mieszkalnego w formie pisemnej. Dzięki temu uniknąć można wielu wątpliwości interpretacyjnych i przyszłych problemów.

Kontrakt w formie pisemnej

Drugim wprost przewidzianym w ustawie wariantem jest podpisanie kontraktu w formie pisemnej z datą pewną. Chodzi tutaj o poświadczenie w dokumencie urzędowym dnia zawarcia umowy. W praktyce najczęściej robi to notariusz, za co oczywiście pobiera stosowną opłatę. Jaka jest korzyść z przyjęcia takiego rozwiązania? Dzięki temu najemca uzyskuje silniejszą ochronę na wypadek sprzedaży mieszkania przez wynajmującego. Nabywca traci bowiem ustawowe prawo wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony (art. 678 §2 kc). W praktyce takie sytuacje zdarzają się rzadko, dlatego większość osób słusznie decyduje się poprzestać na zwykłej formie pisemnej.

Kup Niezbędnik Wynajmującego, w którym znajdziesz gotowe wzory umów związanych z najmem >>

Wizyta u notariusza – kiedy konieczna?

Czasami jednak wynajmujący proponują wizytę u notariusza. Wszystko w celu zabezpieczenia swoich interesów. Po pierwsze może tutaj chodzić o odebranie od najemcy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji należności czynszowych. Dzięki temu w przypadku braku płatności ze strony najemcy nie będzie konieczne przeprowadzenie postępowania sądowego. Akt notarialny zawierający powyższe oświadczenie będzie mógł zostać zaopatrzony w klauzulę wykonalności i przekazany bezpośrednio do komornika.

Drugim celem wizyty u notariusza może być zawarcie umowy najmu okazjonalnego albo instytucjonalnego. Są to kontrakty regulowane przez wspomnianą już ustawę o ochronie praw lokatorów. Pierwszy z nich jest właściwy w przypadku wynajmu mieszkania przez osobę fizyczną, a drugi – przez przedsiębiorcę. Od zwykłej umowy najmu odróżnia je głównie fakt, że jako załącznik zawierają oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Dzięki temu zdecydowanie skraca się ewentualne postępowanie eksmisyjne. Podobnie jak w przypadku zabezpieczenia czynszu, tutaj również możliwe będzie pominięcie etapu sądowego, co przyspieszy procedurę nawet o 2-3 lata. Więcej o najmie okazjonalnym można przeczytać tutaj.

Treść umowy najmu – uwagi ogólne

Podstawowym postanowieniem umowy najmu powinno być zobowiązanie się wynajmującego do oddania lokalu, a najemcy – do zapłaty czynszu. Dzięki temu określony zostaje rodzaj kontraktu, przedmiot umowy i wzajemne świadczenia stron. Teoretycznie można byłoby na tym poprzestać – prawo nie wymaga bardziej rozbudowanych zapisów. W praktyce oczywiście warto wprowadzić do umowy wszystko, co w przyszłości może być potencjalnie przedmiotem sporu. Co zatem powinna zawierać dobra i wyczerpująca umowa najmu? Mianowicie:

  • dane osobowe stron – ze szczególnym uwzględnieniem numerów PESEL i adresów do doręczeń (w przypadku najemcy najlepiej jakby był to adres inny niż wynajmowanego mieszkania),
  • dokładne oznaczenie wynajmowanego mieszkania – wraz z podaniem numeru księgi wieczystej oraz oświadczeniem wynajmującego co do legitymowania się tytułem prawnym do lokalu,
  • określenie czasu trwania umowy,
  • wysokość czynszu i opłat za media (wraz ze sposobem ich naliczania),
  • zasady wprowadzania ewentualnych podwyżek czynszu (więcej w tym miejscu),
  • terminy płatności i sposób przekazywania należności,
  • lista najważniejszych elementów wyposażenia mieszkania – najlepiej ze szczegółowym opisem każdej rzeczy,
  • stan liczników – aby uniknąć płatności za poprzednich najemców,
  • prawa i obowiązki stron – szczególnie w zakresie drobnych i poważniejszych napraw,
  • sposoby zabezpieczenia umowy – kaucja gwarancyjna, oświadczenie notarialne, poręczenie, weksel,
  • ewentualne upoważnienie do zawierania umów podnajmu,
  • ewentualne kary umowne za nienależyte wykonanie umowy,
  • terminy i przyczyny wypowiedzenia umowy,
  • załączniki w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego oraz dokumentacji fotograficznej.

Treść umowy najmu – prawa i obowiązki stron

Jak już wspominaliśmy, głównym obowiązkiem najemcy jest terminowe uiszczanie czynszu i innych opłat za korzystanie z lokalu. W zamian za to ma on prawo do swobodnego zamieszkiwania w nim. To, czego nie może robić, to przede wszystkim dokonywać zmiany przeznaczenia rzeczy, używać jej niezgodnie z zasadami przyjętymi umową czy zwyczajem oraz przeprowadzać większych remontów bez zgody właściciela. Wynajmujący ma z kolei dbać o to, aby rzecz nadawała się do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu (art. 662 §1 kc). W szczególności chodzi tutaj o dokonywanie bardziej skomplikowanych napraw, czyli usuwanie wad rzeczy.

Bardziej szczegółowe uregulowania dotyczące wykonywania umowy najmu znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Chodzi tutaj głównie o normy tworzące podział obowiązków w zakresie utrzymania lokalu, dokonywania bieżących napraw czy usuwania awarii.

Ustawodawca wskazał w art. 6 uol, że wynajmujący jest zobowiązany do:

  • zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami,
  • utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
  • dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa wyżej, oraz przywrócenia poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
  • dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Najemca z kolei – zgodnie z art. 6b uolpowinien:

  • utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego,
  • dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku,
  • wykonywać czynność konserwacyjne i naprawy:
  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  • okien i drzwi;
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez ich malowanie lub tapetowanie.

Mając na względzie tę rozbudowaną listę obowiązków, należy uznać, że najemca zdecydowanie nie może traktować zajmowanego lokalu jak hotelu. Jest on zobowiązany do wykonywania wszystkich istotnych i mniej istotnych czynności konserwacyjnych, z wyłączeniem jedynie usuwania najpoważniejszych awarii instalacji wewnętrznych oraz dokonywania generalnych remontów. I to oczywiście na własny koszt. Jeśli dopuści się zaniedbań, będzie musiał się liczyć z potrąceniem stosownych kwot z kaucji albo nawet z wypowiedzeniem umowy.

Umowne modyfikacje

Trzeba natomiast zauważyć, że powyżej przywołane przepisy mają charakter dyspozytywny. Oznacza to, że dopuszczalne są ich umowne modyfikacje. Strony mogą więc w sposób niemal całkowicie dowolny ustalić podział obowiązków. Wszystko dzięki zasadzie swobody umów. Oczywiście nie warto przesadzać i obciążać jednego z zainteresowanych niestandardowymi obowiązkami. Trudno chociażby wymagać od najemcy zrywania starych podłóg czy wymiany zniszczonych okien. W skrajnych przypadkach zapisy jednoznacznie niekorzystne dla jednej ze stron mogą zostać uznane za nieważne, chociażby ze względu na ich niezgodność z zasadami współżycia społecznego czy naturą umowy najmu.

Treść umowy – kontrola najemcy

Skoro ustawa nakłada na najemcę liczne obowiązki, wynajmujący chciałby mieć możliwość kontroli ich przestrzegania. Wciąż to przecież jego mieszkanie. W przyszłości być może sam będzie chciał w nim zamieszkać albo chociażby zmienić najemcę. Z tego powodu właściciele lokali starają się wprowadzać do kontraktów uprawnienia do badania poczynań najemcy. Często jednak z tym przesadzają, a ich planowane działania ocierają się nawet o przestępstwo. O co dokładnie chodzi?

Mianowicie, wynajmujący często zastrzegają sobie prawo wejścia do wynajmowanego mieszkania w każdym czasie, bez zapowiedzi i wiedzy najemcy. Zachowują swój komplet kluczy i traktują lokal jako przeznaczony do korzystania również przez nich. Muszą mieć jednak świadomość, że oddanie mieszkania do korzystania na podstawie umowy najmu tymczasowo pozbawia ich wielu uprawnień właścicielskich. W tym właśnie prawa do nielimitowanych wizyt w każdym czasie.

Kontrola najemcy bez zapowiedzi

Co więcej, ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle określa sytuacje, w których właściciel wynajętego mieszkania ma prawo do niego wejść. Bez zapowiedzi może zrobić to jedynie w warunkach określonych w art. 10 ust. 1 uol, który stanowi, że:

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Ustawa przewiduje również prawo do kontroli wykonywania umowy najmu po wcześniejszym ustaleniu terminu i w celu:

  • okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
  • zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Oczywiście przepisy te również mają charakter dyspozytywny i mogą być modyfikowane w treści umowy. Brak jest jednak podstaw, aby wymagać od najemcy zgody na znoszenie kontroli w szerszym zakresie. Zapisy jednostronnie korzystne dla wynajmującego mogą zostać uznane za nieważne ze względu na ich sprzeczność z naturą umowy najmu, którą jest już wspomniane oddanie prawa do korzystania z lokalu innej osobie.

Wobec tego – jeśli stosowne zapisy nie znajdą się w umowie – najemca nie ma obowiązku wpuszczenia wynajmującego do lokalu poza przypadkami zapisanymi w ustawie. Tym bardziej więc niedozwolone jest dokonywanie niezapowiedzianych kontroli pod nieobecność lokatora. Wejście do mieszkania przy braku zgody najemcy może być nawet uznane za przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego – naruszenie miru domowego. Okazuje się zatem, że odwiedzenie własnego lokalu może być uznane za czyn zabroniony, który zagrożony jest karą pozbawienia wolności do roku.

Treść umowy – zabezpieczenie jej należytego wykonania

Kaucja zwrotna

Istotnym elementem niemal każdej umowy najmu są postanowienia dotyczące zabezpieczenia jej należytego wykonania. Najczęściej w tym celu ustanawiana jest kaucja zwrotna. Przeważnie jest ona warunkiem zawarcia kontraktu. Kaucję pobiera wynajmujący w dniu podpisania dokumentów albo krótko po tej dacie. Zabezpieczenie to nie może być ustanowione na kwotę wyższą niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję w wysokości 1-2 opłat za korzystanie z lokalu.

Środki te podlegają zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Oczywiście pod warunkiem, że nie zostaną zatrzymane przez wynajmującego. Ten nie zwolni kaucji, jeśli w dniu rozwiązania umowy najemca będzie zalegał z płatnościami. Pieniądze przekazane właścicielowi mieszkania mogą być również przeznaczane na pokrycie kosztów napraw, do których zobowiązany był lokator.

Inne zabezpieczenia

Oczywiście na zasadzie swobody umów możliwe jest zastosowanie innego rodzaju zabezpieczeń. Może tutaj chodzić o poręczenie majątkowe, weksel, gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, omówione już oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji albo karę umowną. W praktyce tego typu rozwiązania pojawiają się w umowach niezwykle rzadko. Może z wyjątkiem kar umownych, które można zastrzec chociażby na wypadek poczynienia szkód w lokalu przez najemcę. Jeśli więc wynajmujący zaproponuje lokatorowi bardzo szeroki katalog zabezpieczeń, w głowie tego drugiego powinna zapalić się czerwona lampka. Być może właściciel mieszkania jest zbyt przewrażliwiony na punkcie zachowań najemców? Niewykluczone też, że będzie zwracał uwagę na każde najdrobniejsze naruszenie, aby tylko skorzystać z jednego z zabezpieczeń.

Z drugiej strony najemcy powinni postawić się w pozycji wynajmującego. Trudno się dziwić, że ten ostatni chce zabezpieczyć się finansowo. Jak już wspomnieliśmy, niepłacącego lokatora trudno jest usunąć, dlatego też nieuczciwi najemcy często czują się bezkarni. Jeśli natomiast opóźnienie w  płatności czynszu będzie mogło skończyć się skorzystaniem z weksla albo zajęciem wysokiej kaucji, nieuczciwy najemca dwukrotnie zastanowi się nad opłacalnością unikania zobowiązań. Dlatego też trzeba wypośrodkować interesy obydwu stron i nie wykluczać z góry zgody na kaucję wyższą niż jednokrotność czynszu czy karę umowną za najcięższe przewinienia.

Jak wynająć mieszkanie - umowa najmu

Rozwiązanie umowy najmu – odstąpienie i wypowiedzenie

Każdy stosunek prawny prędzej czy później się kończy. Mało kto wynajmuje mieszkanie na całe życie, chociaż i takie przypadki się zdarzają. Najczęściej jednak lokatorzy zmieniają się po kilku latach, a przy najmie krótkoterminowym – nawet każdego dnia. Oczywiście w przeważającej większości sytuacji strony rozstają się bezkonfliktowo. Umowy zawarte na czas oznaczony przestają obowiązywać po prostu w wyniku upływu czasu. Rozwiązanie umowy bezterminowej wymaga natomiast ruchu ze strony zainteresowanych. Najprostszym sposobem jest tutaj zawarcie porozumienia, które może zakończyć stosunek prawny zarówno ze skutkiem natychmiastowym, jak i po upływie ustalonego zgodnie okresu wypowiedzenia.

Umowa  zawarta na czas nieokreślony – wypowiedzenie

Jeśli natomiast strony nie chcą albo nie mogą się dogadać, jedynym sposobem rozstania się jest złożenie wypowiedzenia. Zasady rozwiązania umowy w ten właśnie sposób również mogą być w niej określone. Jeśli tak się nie stanie, obowiązywać będą reguły i terminy ustawowe. Tutaj warto na wstępie wskazać, że prawodawca zróżnicował sytuację najemcy i wynajmującego. Ten pierwszy – jako strona szczególnie chroniona ustawowo – ma w tym zakresie większą swobodę. Najłatwiejsze dla niego jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony. Może bowiem tego dokonać w każdym czasie. Jedynym ograniczeniem są okresy wypowiedzenia – złożone oświadczenie powoduje definitywne zakończenie stosunku prawnego dopiero po czasie wskazanym w ustawie. Tutaj istotny jest art. 688 kc, zgodnie z którym:

Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Umowa  zawarta na czas oznaczony – wypowiedzenie

Trudniej natomiast wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony. Jest to bowiem możliwe wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Jeśli w jej treści nie znajdzie się żaden zapis w tym zakresie, najemca będzie musiał realizować swoje zobowiązanie do samego końca. Uiszczanie czynszu będzie konieczne przez cały czas obowiązywania kontraktu, nawet jeśli lokator zdecyduje się na wcześniejszą wyprowadzkę. Dlatego też wprowadzenie przyczyn wypowiedzenia do kontraktu jest niezwykle istotne i warto o tym pamiętać.

Wynajmujący natomiast nie może wypowiedzieć umowy bez spełnienia jednej z przesłanek wprowadzonych do ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to również kontraktu bezterminowego. Warto zwrócić uwagę, że przewidzianych przez ustawodawcę przesłanek jest wiele, natomiast – co istotne – właścicielowi nie przyznano prawa do wypowiedzenia umowy z powodu własnego „widzimisię”. Właściciel mieszkania ma przede wszystkim prawo pożegnać się z lokatorem, jeśli ten nienależycie wykonuje umowę albo zachowuje się niezgodnie z prawem czy zasadami współżycia społecznego. Oczywiście strony mogą umówić się inaczej – to jedyny ratunek dla właściciela mieszkania, jeśli chce on sobie zapewnić chociaż minimalną swobodę zmiany lokatora.

Więcej informacji na ten temat można znaleźć w artykule „Kiedy można eksmitować lokatora?”

Na koniec warto jeszcze wspomnieć, że przydatne dla najemcy jest zastrzeżenie prawa do odstąpienia od umowy w określonym terminie liczonym od dnia zawarcia kontraktu i bez podania przyczyny. Dzięki temu uzyskuje on możliwość sprawdzenia lokalu w praktyce przed definitywnym związaniem się umową na długi okres. Trzeba tylko zauważyć, że wynajmujący często nie zgadzają się na takie rozwiązanie. Chcą być bowiem pewni, że dopiero co przyjęty lokator nie wyprowadzi się z błahego powodu i konieczne stanie się poszukiwanie nowych najemców.

Podsumowanie – jak wynająć mieszkanie

Wynajmujący powinien zawsze:

  1. Zadbać o tytuł prawny do wynajmowanego lokalu – uzyskać wpis do odpowiedniego rejestru albo co najmniej legitymować się oryginałami stosownych dokumentów,
  2. Okazać najemcy dokumenty potwierdzające tytuł prawny do lokalu,
  3. Wybrać najlepszy wariant wynajmu – całe mieszkanie dla jednego lokatora albo podział na pokoje,
  4. Wybrać najdogodniejszy sposób uregulowania stosunku prawnego z lokatorami – jeśli wynajmuje mieszkanie kilku osobom,
  5. Sprawdzić rzetelność finansową przyszłego najemcy – zwracając jednak uwagę na jego prawo do prywatności,
  6. Ustanowić zabezpieczenie wykonania umowy – pamiętając, że brak płatności czynszu nie uprawnia do eksmitowania lokatora bez wyroku sądu i działań komornika,
  7. Zadbać o dane adresowe najemcy – będą one potrzebne w przypadku ewentualnego pozwu,
  8. Spytać najemcę, czy zamierza wprowadzić się wraz z domownikami,
  9. Zawrzeć umowę w formie pisemnej – najlepiej uzyskując oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
  10. Wybrać najkorzystniejszy typ umowy – pomyśleć o najmie instytucjonalnym/okazjonalnym,
  11. Pamiętać o ograniczeniach w wypowiadaniu umowy – nawet tej zawartej na czas nieokreślony,
  12. Dokładnie ustalić zasady płatności, w tym w zakresie ewentualnych podwyżek czynszu,
  13. Sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy i dokumentację fotograficzną mieszkania,
  14. Pamiętać, że ustawowe prawo do kontroli wykonywania umowy przez najemcę jest bardzo ograniczone.

Najemca z kolei musi zawsze:

  1. Dokładnie sprawdzić stan faktyczny i prawny lokalu – w szczególności ustalić uprawnienie wynajmującego do zawarcia umowy,
  2. W miarę możliwości sprawdzić rzetelność wynajmującego i jego podejście do realizacji umowy najmu – spytać sąsiadów, poszukać informacji w internecie,
  3. Wybrać sposób sformalizowania relacji z innymi najemcami – jeśli jest jedynie współlokatorem,
  4. Zawrzeć umowę w formie pisemnej i być przygotowanym na ewentualne żądanie złożenia oświadczenia przed notariuszem – oczywiście nie jest to obowiązkowe i podlega negocjacjom,
  5. Dokładnie przeanalizować postanowienia umowne dotyczące czynszu – wynajmujący często starają się ukryć niektóre opłaty,
  6. Zadbać o wprowadzeniu do umowy zawartej na czas oznaczony przyczyn uprawniających do jej wypowiedzenia,
  7. Spróbować wpisać do umowy prawo do odstąpienia od niej bez podania przyczyny w krótkim terminie po wprowadzeniu się,
  8. Pamiętać, że przy braku odmiennych ustaleń najemca jest odpowiedzialny za usunięcie większości usterek i awarii,
  9. Pamiętać, że wynajmujący ma ustawowe prawo do wprowadzenia podwyżek czynszu,
  10. Zadbać o prawo do podnajmu lokalu – jeśli chce się przyjmować współlokatorów albo oddać mieszkanie do używania osobie trzeciej,
  11. W dniu podpisania umowy sporządzić listę najważniejszych elementów wyposażenia i spisać stan liczników,
  12. Sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentację fotograficzną,
  13. Pamiętać, że właściciel mieszkania nie może do niego wejść bez zapowiedzi – można go nie wpuścić poza przypadkami wskazanymi w ustawie albo umowie.

Kup Niezbędnik Wynajmującego, w którym znajdziesz gotowe wzory umów związanych z najmem >>

chevron-down
Copy link