Jakie wierzytelności zabezpiecza hipoteka?

Hipoteka to środek zabezpieczający wierzytelność, który w obecnych warunkach społeczno-gospodarczych ma duże znaczenie. Przykładowo, forma hipotecznego zabezpieczenia kredytu jest najbardziej docenianym sposobem skutecznie gwarantującym zabezpieczenie interesów kredytodawcy. Jakie wierzytelności mogą być zabezpieczone hipoteką?

Pojęcie wierzytelności pieniężnej

W polskim prawie cywilnym brak jest powszechnie akceptowanej definicji wierzytelności. Co do zasady doktryna posługuje się jednak trzema grupami poglądów:

1. wierzytelność jako ogół uprawnień wierzyciela w stosunku obligacyjnym,
2. wierzytelność jako uprawnienie do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia głównego w stosunku obligacyjnym,
3. oraz wierzytelność jako pojedyncze roszczenie wierzyciela wobec dłużnika w stosunku obligacyjnym.

Na tle przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece prawidłowe wydaje się drugie ujęcie. W myśl tych przepisów wierzytelność oznacza uprawnienie wierzyciela do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia głównego (kapitału, sumy głównej) w stosunku obligacyjnym.

Wierzytelność może składać się z pojedynczego roszczenia (np. roszczenie o jednorazową zapłatę ceny sprzedaży). Może też składać się z wielu roszczeń (np. roszczenia o zapłatę poszczególnych rat pożyczki). Roszczeniem jest uprawnienie skonkretyzowane przedmiotowo i podmiotowo dotyczące oznaczonego zachowania się obowiązanego. Ponadto wierzytelność ma charakter pieniężny, gdy odnosi się do świadczenia polegającego na przeniesieniu przez dłużnika na wierzyciela pewnej liczby jednostek pieniężnych (gotówką lub w pieniądzu bezgotówkowym). Z kolei świadczenie pieniężne może być świadczeniem pierwotnym w zobowiązaniu albo świadczeniem następczym (np. odszkodowanie).

Wierzytelności przyszłe

Z kolei samo pojęcie wierzytelności przyszłej budzi wiele sporów w polskiej doktrynie prawa. Nie ustalono bowiem dotychczas precyzyjnych kryteriów, które pozwoliłyby na rozgraniczenie wierzytelności istniejących od wierzytelności przyszłych. Zwłaszcza gdy powstają one w procesie rozłożonym w czasie. Co do zasady za wierzytelności przyszłe uznaje się wierzytelności:

• z czynności prawnych dokonanych pod warunkiem zawieszającym albo z zastrzeżeniem terminu początkowego (przed ziszczeniem się warunku lub nadejściem terminu),
• u których podłoża leży tylko częściowo zrealizowany stan faktyczny, który uzasadnia ich powstanie (np. wierzytelności z umowy przyrzeczonej, poprzedzonej zawarciem umowy przedwstępnej),
• których powstanie jest całkowicie sprawą przyszłości.

Interpretując przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, generalnie należy przyjmować, że występujące w tych przepisach pojęcie wierzytelności przyszłej odnosi się do wszystkich trzech wymienionych typów wierzytelności.

Zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych

Zgodnie z art 68 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, dalej również jako „u.k.w.h.”) hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. W granicach swobody umów strony mogą określić, jakie świadczenie uznają za świadczenie główne w swoim obligacyjnym stosunku prawnym, który jest źródłem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką (art. 353(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”).

Podkreślenia wymaga fakt, że hipoteka zabezpiecza tylko wierzytelności pieniężne. Nie można zatem zabezpieczyć hipoteką wierzytelności obejmujących świadczenia niepieniężne. Wymaganie to (zgodnie z którym hipoteka zabezpiecza jedynie należności pieniężne) odnosi się do każdego rodzaju hipoteki. Nie ma znaczenia sposób jej powstania. Jak wynika z przepisu art. 68 ust. 1 u.k.w.h., hipoteka może też zabezpieczać wierzytelność przyszłą, w tym wierzytelność wynikającą z czynności prawnej dokonanej pod warunkiem zawieszającym albo z zastrzeżeniem terminu początkowego.

Wierzytelności zabezpieczone hipoteką – zakres odpowiedzialności rzeczowej właściciela obciążonej nieruchomości

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Hipoteka musi więc mieć jednoznacznie określoną kwotę oraz walutę (np. „hipoteka do kwoty 100 000 złotych”, „hipoteka do sumy 30 000 euro”). Niedopuszczalne jest oznaczenie kwoty i waluty hipoteki w sposób wariantowy albo za pomocą klauzuli waloryzacyjnej (w tym klauzuli walutowej, tj. odsyłającej do innego pieniądza jako miernika wartości). Jednak możliwe jest wyznaczenie równocześnie kilku kwot lub walut dla hipoteki. Suma hipoteki ma charakter najwyższej sumy zabezpieczenia (tzw. suma kaucyjna). Suma ta wyznacza górną granicę odpowiedzialności właściciela obciążonej nieruchomości z tytułu hipoteki.

Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki (art. 68 ust. 2 u.k.w.h.). Nadmierność zabezpieczenia albo nadzabezpieczenie można ogólnie określić jako sytuację, w której zabezpieczenie przekracza racjonalnie ujętą potrzebę ochrony interesów wierzyciela. Brak ustawowego powiązania sumy hipotecznej z wysokością zabezpieczonych wierzytelności stwarza niebezpieczeństwo, że hipoteka ustanowiona do zawyżonej kwoty – bez uzasadnionej potrzeby – wyczerpie zdolność kredytową właściciela. Pojawia się ryzyko, że uniemożliwi to lub znacznie utrudni właścicielowi uzyskanie dodatkowego finansowania zabezpieczonego hipotecznie na określonej nieruchomości. Ponadto właściciel może stać się wtedy nadmiernie uzależniony od wierzyciela hipotecznego. Niebezpieczeństwu temu ma przeciwdziałać właśnie regulacja art. 68 ust. 2 zdanie drugie u.k.w.h.

Ustalenie waluty sumy hipotecznej

W prawie polskim obowiązuje zasada tożsamości waluty hipoteki i waluty zabezpieczonej wierzytelności. Zgodnie z art. 68 ust. 3 u.k.w.h. sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Jest to element akcesoryjności hipoteki na płaszczyźnie treści. Zasada ta dotyczy zarówno waluty polskiej, jak i obcej. Bezwzględne obowiązywanie powyższej zasady powodowało przed 20 lutego 2011 r. liczne negatywne konsekwencje w obrocie gospodarczym. W szczególności uniemożliwiało stronom swobodne zarządzanie ryzykiem kursowym oraz podnosiło koszty transakcyjne związane ze zmianą waluty wierzytelności hipotecznych. Dlatego w drodze nowelizacji z 26 czerwca 2009 r. przesądzono, że zasada tożsamości waluty hipoteki i waluty zabezpieczonej wierzytelności nie jest zawsze obligatoryjna. Zgodnie z art. 68 ust. 3 in fine u.k.w.h. w umowie o ustanowienie hipoteki strony mogą odstąpić od tej zasady i swobodnie wybrać walutę hipoteki.