Kataster nieruchomości - co to jest?

20 września 2018
/

W 1086 roku, na żądanie króla Anglii - Wilhelma Zdobywcy, został sporządzony pierwszy na świecie kataster gruntowy. Dokument nazywał się Domesday Book (domesday z ang. dzień obrachunku) i zawierał spis posiadłości ziemskich, które należały do króla, duchownych lub świeckich feudałów.

Z treści dokumentu można było również wyczytać: liczbę wasali każdego z baronów, rozmiary gruntów przez nich posiadanych, jak również szacowane przychody z ich zagospodarowania. W księdze nie pominięto także takich szczegółów jak: rodzaje gleby, liczba pracujących chłopów, powierzchnia lasów i pastwisk, a także ilość młynów i posiadanych sztuk bydła. Był to pierwszy kataster nieruchomości w historii.

Czym jest kataster nieruchomości?

Katastrem nazywamy urzędowe spisy i opisy, a także rejestry nieruchomości lub gruntów. Jest on sporządzany do celów ściśle podatkowych. W jego treści znajduje się szacowana wartość i wykaz dochodów z konkretnego terenu. Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne pojęcie kataster należy rozumieć jako:

system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami.

W polskim prawie częściej niż kataster występuje pojęcie "kataster nieruchomości" lub "ewidencja gruntów i budynków". Zgodnie z ww. ustawą są to pojęcia tożsame i można używać ich zamiennie. 

Kataster nieruchomości - jakie informacje zawiera?

Kataster nieruchomości jest prowadzony przez Państwową Ewidencję Gruntów (w skrócie: PEG). Organem pełniącym nadzór nad ww. Ewidencją jest Starosta. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece:

Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie, w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości poprzez zintegrowany system informacji o nieruchomościach.

PEG ma za zadanie zbierać informację z zakresu:

  • gruntów - położenie, granice, powierzchnia, rodzaj użytków gruntowych, a także klasy bonitacyjne, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów;
  • budynków - położenie, przeznaczenie, funkcje użytkowe, dane techniczne;
  • lokali - położenie, funkcje użytkowe, powierzchnia użytkowa.

Ewidencja gruntów i budynków zawiera również takie informacje jak:

  • dane na temat właściciela nieruchomości;
  • miejsce stałego pobytu lub adres siedziby właściciela nieruchomości;
  • informacje na temat wpisu do rejestru zabytków;
  • informacje na temat objęcia obszaru, w całości lub w części przez jakąś formę ochrony przyrody;
  • dane na temat wartości katastralnej nieruchomości;
  • informację na temat dzierżawy.

Ważne: Podstawowym dokumentem, który zawiera dane osobowe właściciela nieruchomości jest wypis z rejestru gruntów wydawany przez PEG. Wydawany jest on tylko osobom mającym w tym interes prawny w stosunku do konkretnej nieruchomości. Sama chęć zakupu ww. obszaru nie jest wystarczającym powodem. W przypadku niespełnienia przesłanki interesu prawnego również istnieje możliwość otrzymania wypisu. Nie będzie on jednak zawierał danych osobowych właściciela.

Należy pamiętać, że ocena ww. interesu zależy wyłącznie do Starosty. On też, bez łamania przepisów o ochronie danych osobowych, może samodzielnie zadecydować o zasadności swojego działania.

Jednostki powierzchniowe w katastrze nieruchomości

Rzeczpospolita Polska została podzielona na podstawowe jednostki powierzchniowe. Są nimi: działki, wsie i gminy. Działka ewidencyjna jest najmniejszym rodzajem ww. jednostki, w dalszej kolejności jest obręb ewidencyjny (obszar konkretnej wsi), a następnie jednostka ewidencyjna (obszar danej gminy).

Wszystkie wymienione jednostki powierzchniowe posiadają własny, unikalny kod składający się z cyfr i znaków specjalnych. Każdy kod może zostać rozszyfrowany przy wykorzystaniu informacji, które znajdują się na stronie Głównego Urzędu Statystycznego.

Przykładem zakodowanej jednostki ewidencyjnej może być nr 1408032.0021.163/1, gdzie 14 oznacza Województwo Mazowieckie. Kolejne dwie liczby wraz z opisaną czternastką (1408) określają, że mowa o powiecie legionowskim. Ostatnie 3 cyfry przed kropką składają się na oznaczenie miejscowości Nieporęt, która znajduje się w granicach ww. powiatu. W dalszej kolejności znajdują się znaki określające konkretną nieruchomość.

Do czego potrzebny jest kataster nieruchomości?

Wszelkie dane, które znajdują się w ewidencji gruntów i budynków są niezbędne przy takich zadaniach jak:

  • planowanie gospodarcze i przestrzenne;
  • określanie wymiaru podatków i świadczeń;
  • oznaczenie nieruchomości w księgach wieczystych;
  • tworzenie statystyki publicznej;
  • gospodarka nieruchomościami;
  • ewidencjonowanie gospodarstw rolnych.

Czym jest wartość katastralna nieruchomości?

W katastrze nieruchomości wskazana jest również wartość katastralna. Jest ona określana w celu ustalenia podstawy opodatkowania nieruchomości (podatku katastralnego). Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości. Czym jest zatem powszechna taksacja nieruchomości?

Jest to pełna i dokładna inwentaryzacja nieruchomości zarówno pod względem fizycznym, jak również ekonomicznym i prawnym. To działanie jest niezbędne w celu ustalenia jednolitego opodatkowania opartego na sprawiedliwych podstawach. Inwentaryzacja polega na podziale nieruchomości na jednostki taksacyjne. Pod tym pojęciem należy rozumieć podział na działki gruntu lub ich części, które są odmienne od pozostałych. Ogólnie rzecz ujmując, jednostką taksacyjną są: lokale, budynki, budynki wielolokalowe, urządzenia związane z gruntem.

Wartość katastralną stanowi właśnie ta wartość, która zostanie ustalona okresowo w ww. procesie taksacji nieruchomości. Celem jej ustalenia będzie podstawa do opodatkowania lub określenie wartości danej nieruchomości. Podstawą do ustalenia wartości katastralnej jest oszacowanie przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości reprezentatywnych dla konkretnego rodzaju nieruchomości (gruntowa, budynkowa, lokalowa) na obszarze gminy.

Akty prawne zawierające informacje o katastrze nieruchomości lub są z nim powiązane:

  • Ustawa z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne;
  • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece;
  • Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków;
  • Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości;
  • Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach.