Kaucja – czyli jak najlepiej zabezpieczyć umowę najmu

Kaucja jest jednym z najbardziej popularnych zabezpieczeń występujących w umowie najmu. Jej zadaniem jest zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego. Innymi słowy: wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od przeniesienia przez najemcę na własność wynajmującego określonej sumy pieniężnej zwanej kaucją.

Czym jest kaucja?

W przepisach kodeksu cywilnego nie znajdziemy definicji legalnej kaucji. Możliwość zastrzeżenia takiego postanowienia w umowie wynika z zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ kc. W nauce prawa cywilnego przyjęło się, że kaucja stanowi rodzaj zabezpieczenia o charakterze rzeczowym. Na jej podstawie dłużnik przenosi na własność wierzyciela pieniądze lub inne rzeczy zamienne celem zabezpieczenia roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku prawnego (1). Kaucja ma charakter dodatkowego postanowienia umownego (accidentalia negotti). Inaczej mówiąc, to tylko od woli stron zależy, czy umowa będzie zawierała takie zabezpieczenie.

W stosunku do umowy najmu ustawodawca postanowił jednak uszczegółowić regulacje dotyczące kaucji. Wyrazem tego jest art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z pkt.1 tej ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługującej wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że umowa najmu zostaje de facto zawarta pod warunkiem zawieszającym. Mając to na uwadze, skutki, jakie niesie za sobą czynność prawna, powstają dopiero w momencie wpłacenia kaucji.

Należy również podkreślić, że strony umowy nie mają pełnej dowolności, jeśli chodzi o ustalenie wysokości zabezpieczenia. Kaucja nie może bowiem przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W pewnych sytuacjach z mocy przepisów uzależnienie zawarcia umowy najmu od wpłacenia kaucji będzie niemożliwe. Na taki stan rzeczy wskazuje art. 6 pkt.2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tym przepisem zastrzeżenie kaucji jest niemożliwe w dwóch przypadkach:

• jeśli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
• umowa jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Kiedy kaucja podlega zwrotowi?

Wynajmujący jest obowiązany zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Ten sam termin obowiązuje w sytuacji, gdy najemca nabędzie własność wynajmowanego lokalu. W sytuacji gdy wynajmujący ma w stosunku do najemcy wierzytelności określone w art. 6 pkt. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, może dokonać potrącenia z wierzytelności najemcy o zwrot kaucji. Dokonuje się to w trybie przewidzianym w art. 499 kc. Następuje ono przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.

Potrzebujesz dowiedzieć się więcej na temat umowy najmu?
Sprawdź nasz poradnik Jak dobrze wynająć mieszkanie!

Waloryzacja kaucji

Kwestie związane z waloryzacją kaucji zawarte są w art. 6 ust.3 Ustawy o ochronie praw lokatorów. W myśl wspomnianego przepisu zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Cytowany przepis stanowi lex specialis do art. 358¹ §3 kc. W konsekwencji waloryzując kaucję przy umowie najmu, zastosowanie ma regulacja Ustawy o Ochronie Lokatorów.

Źródło:

1. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania. Część szczegółowa, Warszawa 2001, s. 248
2. J. Chaciński, Ochrona praw lokatorów, Komentarz, Warszawa 2019