Luka planistyczna a dopuszczalność roszczenia związanego z uchwaleniem mpzp

Sąd Apelacyjny w Katowicach, w wyroku z dnia 14 lutego 2018 r. (sygn. akt I ACa 869/17) orzekł, jak należy traktować tzw. lukę planistyczną, gdy dochodzi się roszczeń na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem Sądu, w sytuacji, gdy okresy objęte kolejnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego nie następują bezpośrednio po sobie, brak jest przeszkód do uwzględnienia danych wynikających z poprzedniego planu i pomocniczego odwoływania się do niego, również i z tej przyczyny, że nie istnieją podstawy do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie i charakter terenu ulegają automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem mocy obowiązującej dotychczasowego planu.

Stan faktyczny

Nieruchomość powodów położona była w terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem, tereny te przeznaczone były dla lokalizacji zakładów usługowo-rzemieślniczych z możliwością lokalizacji obiektów o zwiększonej uciążliwości. Ponadto, dopuszczano możliwość lokalizacji obiektów mieszkalnych tylko w powiązaniu z prowadzoną działalnością usługową, przy jednoczesnym zakazie lokalizacji wyłącznie obiektów mieszkalnych tworzących precedens do tworzenia osiedla budownictwa mieszkaniowego.

W okresie od 1 stycznia 2003 r. do 3 maja 2010 r. dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość powodów nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego (luka planistyczna). Kolejny plan został przyjęty uchwałą Rady Miejskiej z 28 stycznia 2010 r. Zgodnie z tym planem, nieruchomość powodów znajduje się na terenach o przeznaczeniu rolnym, z dopuszczoną lokalizacją obiektów jedynie jako towarzyszących zabudowie związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego oraz towarzyszących rozbudowie i przebudowie budynków istniejących.

Następnie powodowie wezwali stronę pozwaną na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) do wykupienia nieruchomości. Jednakże gmina odmówiła wykupu nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego zostały spełnione przesłanki do nabycia przez powodów roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W konsekwencji uznał Sąd, że żądanie zgłoszone w pozwie, dotyczące wykupu nieruchomości przez stronę pozwaną, było zasadne.

Powyższy wyrok pozwana zaskarżyła. W odpowiedzi na apelację powodowie domagali się oddalenia wniesionego przez pozwaną środka zaskarżenia.

Stanowisko Sądu Apelacyjnego

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w związku z uchwaleniem w 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powodowie utracili możliwość korzystania ze stanowiącej ich własność działki w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem. Sąd uznał, że zmiana przeznaczenia terenu, na którym położona jest działka miała charakter zasadniczy. Przewidziane w przepisie art. 36 ust. 1 u.p.z.p. alternatywnie roszczenia przysługują, gdy uchwalony plan uniemożliwia lub istotnie ogranicza zarówno kontynuowanie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jak i pozbawia potencjalnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2006 r., sygn. akt V CSK 332/06, LEX nr 421051).

Skoro roszczenie, o którym mowa w przepisie art. 36 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.  uzasadnione jest również w przypadku pozbawienia właściciela nieruchomości potencjalnej możliwości korzystania z niej zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, to nie ma znaczenia, czy w okresie "luki planistycznej" powodowie podjęli jakichkolwiek czynności urzędowe prowadzące do zrealizowania planowanego przez nich sposobu zagospodarowania nieruchomości. Nadto, jak wynika z treści powołanego przepisu oraz w myśl stanowiska utrwalonego w orzecznictwie Sądu Najwyższego, podejmowanie takich działań nie stanowi warunku skutecznego wystąpienia z roszczeniem o wykup nieruchomości.

Pojęcie "dotychczasowego przeznaczenia" w orzecznictwie

Ponadto, Sąd Apelacyjny odrzucił stanowisko pozwanej. Zgodnie z nim dla oceny czy w związku z uchwaleniem w 2010 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu, na którym położona jest działka gruntu powodów, punktem odniesienia winien być okres luki planistycznej, nie zaś plan obowiązujący w latach 1992 - 2002.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, pojęcie "dotychczasowego przeznaczenia" nie obejmuje jedynie przeznaczenia nieruchomości bezpośrednio przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Podobnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 9 września 2015 r., sygn. akt IV CSK 754/14. Nieuchwalenie planu miejscowego we właściwym terminie stanowi bowiem zaniechanie przez władzę lokalną prowadzenia prawidłowej polityki przestrzennej na podległym jej obszarze, którego negatywnymi konsekwencjami nie powinni być dotknięci właściciele. Błędne jest zrównanie sytuacji, gdy dany teren nigdy nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z powstaniem luki planistycznej.

Zatem, podzielenie stanowiska pozwanej prowadziłoby do nieuzasadnionego zróżnicowanie sytuacji uprawnionych.  Przysługiwałyby im roszczenia w momencie bezpośredniego zastąpienia poprzedniego planu nowym.  Byliby go natomiast pozbawieni wówczas, gdy gmina swoim zaniechaniem doprowadziłaby do luki planistycznej. To bowiem prowadziłoby do wniosku, że gminy mogłyby uniemożliwiać nabywanie roszczeń o wykup nieruchomości poprzez celowe doprowadzanie do powstania (choćby krótkotrwałej) luki planistycznej.

 

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 14 lutego 2018 r. (sygn. akt I ACa 869/17)