Fundacja rodzinna: budowanie dziedzictwa na przyszłość – zgłęb temat w naszych artykułach!

Przejdź do artykułu

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy?

Spis treści
rozwiń spis treści

Każdy niemal codziennie zawiera jakąś umowę. Najczęściej są to kontrakty ustne, których przedmiotem jest sprzedaż rzeczy albo świadczenie usług. Może chodzić tutaj chociażby o takie drobne sprawy jak zakup biletu na autobus czy pieczywa w osiedlowym sklepie. Umowy w formie pisemnej zawierane są natomiast dużo rzadziej i w poważniejszych sprawach. Przede wszystkim wtedy, gdy w grę wchodzą większe pieniądze albo obowiązek wykonania jakiegoś zadania. Często jest tak, że treść kontraktu przygotowuje druga strona. Na co w takiej sytuacji należy zwrócić szczególną uwagę przed jego podpisaniem?

Trzeba pamiętać, że strona redagująca treść umowy w wielu przypadkach korzysta z pomocy profesjonalnych prawników albo co najmniej używa szablonów przygotowanych przez specjalistów. Chce przy tym zabezpieczyć głównie siebie i przerzucić jak największą część ryzyka ekonomicznego na kontrahenta. Widać to głównie w przypadku umów zawieranych przez duże firmy w z konsumentami, czyli z przeciętnymi obywatelami bez rozbudowanej wiedzy prawniczej. W związku z tym warto szczególną uwagę zwrócić na postanowienia dotyczące kar umownych, warunków wypowiedzenia czy odpowiedzialności za szkody. Wszystkie te, które tworzą jakieś zobowiązania finansowe.

Oczywiście w obrocie prawnym spotkamy wiele rodzajów umów. W przypadku kontraktów dotyczących sprzedaży najwięcej problemów mogą sprawić zapisy o wadach rzeczy. Przy umowach świadczenia usług pułapki czyhają w zakresie postanowień o karach umownych oraz odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem kontraktu. W umowie sprzedaży nie znajdziemy natomiast zasad jej wypowiadania. W umowie zlecenia nikt z kolei nie zawrze zapisów o rękojmi. Z tego względu poniżej przedstawione przykłady siłą rzeczy nie będą odnosić się do każdego stanu faktycznego. 

Wynagrodzenie i jego zmiana

Jednym z najistotniejszych elementów większości umów jest określenie świadczenia pieniężnego. Kupując rzecz, należy zapłacić cenę. Za wykonanie dzieła czy usługi należy się z kolei wynagrodzenie. Przed podpisaniem umowy należy więc zwrócić szczególną uwagę, czy kwota należna do zapłaty odpowiada warunkom rynkowym. Kupując rzecz, wystarczy przejrzeć internet w poszukiwaniu podobnych przedmiotów. Przy usługach czy dziełach warto spytać znajomych. Można również przejrzeć oferty w sieci.

Warto także sprawdzić, czy kontrahent zastrzegł sobie prawo do zmiany ceny albo wynagrodzenia. Jest to szczególnie istotne przy umowach o dzieło czy roboty budowlane. W przypadkach bardziej skomplikowanych przedsięwzięć określenie zakresu prac w chwili podpisywania umowy nie jest łatwe. Wykonawcy często proponują więc zapis, zgodnie z którym uzyskują uprawnienie do skorygowania kosztorysu czy naliczenia dodatkowego wynagrodzenia za nadprogramowe prace. W przypadku umów zlecenia należy pamiętać, że przy braku odmiennego zapisu umownego, zleceniodawcy – poza wynagrodzeniem podstawowym – należy się zwrot kosztów niezbędnych do należytego wykonania zadania.

Odsetki

Z ceną czy wynagrodzeniem związane są również odsetki za opóźnienie. W ustawie zapisano prawo do ich naliczania w przypadku opóźnienia w realizacji świadczenia pieniężnego. Nie ma przy tym znaczenia przyczyna przekroczenia terminu płatności. W przypadku braku odmiennego uregulowania kontraktowego odsetki należą się w wysokości ustawowej, czyli 7% w skali roku (więcej w przypadku umów świadczenia usług czy sprzedaży zawieranych między przedsiębiorcami). Odsetki mogą być natomiast podwyższone w treści umowy, nie więcej jednak niż do 14% w skali roku. Przy dużych kwotach różnice mogą być więc istotne.

W umowach pożyczek czy kredytów bankowych istotne znaczenie mają również odsetki kapitałowe. Jest to tzw. wynagrodzenie za korzystanie z cudzego pieniądza. Nie jest ono związane z opóźnieniem w płatności, lecz należy się zawsze w przypadku umieszczenia stosownego zapisu w umowie. Odsetki umowne mogą wynieść maksymalnie 10% w skali roku. Zamieszczenie informacji o konieczności ich zapłaty bez podania konkretnej wartości oznacza, że naliczone zostaną odsetki ustawowe w wysokości 5% w skali roku.

Kary umowne

Kolejnym często występującym elementem umowy są kary umowne zastrzegane na wypadek jej niewykonania albo nienależytego wykonania. Logicznym jest, że w przypadku wyrządzenia kontrahentowi szkody w wyniku nieprzestrzegania zapisów umownych należy się odszkodowanie. Zasada ta wynika wprost z ustawy, a konkretnie z art. 471 Kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Dość istotnym dla poszkodowanego problemem przy dochodzeniu roszczeń z tego tytułu jest obowiązek wykazania wysokości szkody. W wielu przypadkach staje się to w praktyce niemożliwe. Nie tylko ze względu na trudności w dokonywaniu obliczeń. Często bowiem uchybienie zapisom umownym nie powoduje powstania po stronie niezadowolonego kontrahenta żadnej konkretnej szkody majątkowej. Traci on jedynie trudno przeliczalny na pieniądze czas czy poczucie komfortu. Dlatego też ustawa przewiduje możliwość zastrzeżenia kary umownej, która nie zależy od wysokości szkody ani nawet samego faktu jej wystąpienia. Kontrahenci mogą przewidzieć, że w przypadku konkretnego uchybienia zapisom umownym zaktualizuje się konieczność zapłaty wskazanej sumy pieniężnej. Kary umowne naliczane są często za bezzasadne przedterminowe wypowiedzenie umowy czy spóźnienie w realizacji świadczenia niepieniężnego.

Osoba podpisująca umowę powinna więc sprawdzić, w jakich przypadkach i w jakiej wysokości kara umowna może zostać naliczona. Zapisy w tym zakresie znajdują się albo w osobnym, wyodrębnionym fragmencie kontraktu, albo bezpośrednio przy obowiązku, który ma zostać w ten sposób zabezpieczony. Warto więc pod kątem kar umownych przejrzeć cały przedstawiony do akceptacji dokument.

Nienależyte wykonanie umowy

Czasami kontrahenci rezygnują z tego dodatkowego zabezpieczenia i decydują się poprzestać na ustawowym uprawnieniu do dochodzenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy. W niektórych przypadkach łączą te obydwa zabezpieczenia, zastrzegając prawo do żądania naprawienia szkody, jeśli jej wysokość przewyższy przewidzianą karę umowną.

W tym zakresie warto więc zapamiętać, że zacytowany wyżej przepis art. 471 kc może ulec zmodyfikowaniu na potrzeby konkretnej umowy. W wariancie ustawowym odpowiedzialność kształtuje się na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że wina sprawcy jest domniemana. W kontrakcie ciężar dowodowy może zostać odwrócony. Strony mogą również przewidzieć, że odpowiedzialność ograniczać się będzie jedynie do winy umyślnej czy rażącego niedbalstwa.

Rozwiązanie umowy

Najczęściej umowy nie są podpisywane raz na zawsze. Ich obowiązywanie kończy się wraz z wykonaniem świadczeń przez obydwie strony. Jest tak chociażby w przypadku umów sprzedaży. Z tym jednak zastrzeżeniem, że po zakupie można dochodzić jeszcze roszczeń z tytułu rękojmi. Czasami zaś kontrakty podpisywane są na czas nieokreślony. Jest tak najczęściej w przypadku zleceń, zbliżonych w swoim przedmiocie do kontraktów pracowniczych. Może też zdarzyć się, że jedna strona nie będzie zadowolona z działania drugiej, a co za tym idzie, wyrazi wolę zakończenia stosunku prawnego przed upływem przewidzianego czasu.

W zależności od rodzaju kontraktu ustawodawca przewidział różne zasady wypowiadania umów czy odstępowania od nich. W większości przypadków przepisy w tej materii mają jednak charakter dyspozytywny. Mogą być zatem zmieniane na podstawie woli stron. W treści umów znajdziemy więc szczegółowo opisane przypadki, w których może dojść do rozwiązania kontraktu. Najczęściej związane są one z nienależytym działaniem jednej ze stron. Może tutaj chodzić o nienależytą staranność przy świadczeniu usług czy wykraczanie poza porządek domowy w przypadku umów najmu lokalu. Postanowienia w tym zakresie najczęściej znajdują się na końcu kontraktu, jednakże – podobnie jak w przypadku kar umownych – mogą zostać zamieszczone przy konkretnym obowiązku nakładanym na strony.

Inne zabezpieczenia należytego wykonania umowy

Zapisy dotyczące odsetek, odszkodowań, kar umownych czy rozwiązania stosunku prawnego mają za zadanie zabezpieczyć należyte wykonanie umowy przez kontrahentów. Ich celem jest zmobilizowanie strony zobowiązanej do prawidłowego działania. Jeśli nie zapłaci na czas, naliczone zostaną odsetki. Jeśli nie będzie dobrze wykonywać zleconej pracy, narazi się na utratę kontraktu.

To oczywiście nie wszystkie możliwe do zastosowania zabezpieczenia. Ich katalog jest dużo szerszy. Te, jak dotąd wymienione, mają charakter podstawowy i znaleźć je można praktycznie w każdej umowie. Gdy w grę wchodzą większe pieniądze czy bardziej skomplikowane zlecenia, kontrahenci stosują dużo bardziej zaawansowane metody ochrony swoich interesów. Warto tutaj przywołać najważniejsze z nich.

  • Kaucja gwarancyjna

Stosowana głównie w umowach najmu albo o roboty budowlane. Uiszczana jest najczęściej przy podpisywaniu umowy. Może być przeznaczona na naprawienie szkody wynikłej z działania wpłacającego. W przypadku należytego wykonania kontraktu jest ona zwracana w pełnej wysokości.

Przeczytaj również:
Kaucja – czyli jak najlepiej zabezpieczyć umowę najmu

  • Dokument, na którym kontrahent wpisuje kwotę do zapłaty na rzecz drugiej strony

Wraz z nim podpisywana jest deklaracja, czyli oświadczenie wskazujące na przypadki, w których weksel może zostać przedstawiony do zapłaty. Jest to niezwykle silne zabezpieczenie. Na podstawie tego dokumentu można szybko uzyskać przed sądem nakaz zapłaty i od razu udać się do komornika.

  • Gwarancja bankowa albo ubezpieczeniowa

Dokument, dzięki któremu za nienależyte wykonanie umowy nie zapłaci bezpośrednio kontrahent, lecz jego bank albo ubezpieczyciel. Osoba w ten sposób zabezpieczona nie musi się martwić, że druga strona umowy okaże się niewypłacalna.

  • Poręczenie

Zabezpieczenie podobne do gwarancji bankowej czy ubezpieczeniowej. Tutaj również osoba trzecia zobowiązuje się spełnić świadczenie obciążające stronę umowy. Może to być ktoś z rodziny czy dowolna inna osoba, która zgodzi się odpowiadać za wykonanie kontraktu przez kogoś innego.

Przeczytaj również:
Umowa poręczenia – co warto o niej wiedzieć?

  • Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Dokument, w którym strona umowy oświadcza, że w przypadku zajścia konkretnego zdarzenia podda się egzekucji komorniczej bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego. Aby takie oświadczenie było skuteczne, musi zostać sporządzone przez komornika.

  • Hipoteka albo zastaw

Zabezpieczenie rzeczowe na – odpowiednio – nieruchomości albo rzeczy ruchomej czy innych prawach zbywalnych. Jego ustanowienie pozwala wierzycielowi umownemu na doprowadzenie do egzekucyjnej sprzedaży obciążonych rzeczy z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami kontrahenta. Dzięki temu zabezpieczeniu można w mniejszym stopniu martwić się o wypłacalność dłużnika.

Z całą pewnością któreś z powyższych zabezpieczeń znajdzie się w umowie kredytowej. Również można spodziewać się ich w kontraktach dotyczących robót budowlanych. W tym przypadku pewne zabezpieczenia są wręcz wymagane przez ustawę. Przed podpisaniem umowy trzeba więc dokładnie sprawdzić, jakie dodatkowe obowiązki czy innego rodzaju obciążenia chce na nas nałożyć druga strona. Często są one nieuniknione, szczególnie jeśli chce się wziąć pożyczkę czy kupić coś z odroczeniem płatności. Można jednak próbować wynegocjować korzystniejszą formę zabezpieczenia. Z całą pewnością zastaw czy poręczenie jest mniej dotkliwe, niż dobrowolne poddanie się egzekucji komorniczej lub weksel.

W umowach może znaleźć się jeszcze dużo więcej różnych zapisów

Oczywiście powyżej nie opisano wszystkich możliwych zapisów umownych. Spectrum dostępnych rozwiązań jest bowiem niemal nieskończone. W polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów. Strony mają więc prawo dowolnie kształtować łączące je stosunki prawne. Kontrahenci są ograniczeni jedynie przez bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa czy naturę (pewien fundament) danej umowy.

Dlatego też zawsze warto przeczytać całą umowę, a przede wszystkim fragmenty mówiące o obowiązkach stron. Trzeba bezwzględnie zatrzymać się przy zapisach dotyczących świadczeń pieniężnych, kar umownych, odszkodowań czy zabezpieczeń. To one mają największy wpływ na ryzyko ekonomiczne podmiotu podpisującego umowę.

Szukasz pracy w branży prawniczej?
Sprawdź na Law.Career