Nabycie rzeczy od osoby nieuprawnionej

Nemo plus iuris ad alium transferre quam ipse haberet ­– nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada. Ta jedna z najważniejszych łacińskich paremii prawniczych wskazuje na niemożność skutecznej sprzedaży cudzej rzeczy. Sformułowana wieki temu zasada doznaje jednak istotnych wyjątków. Zgodnie z polskim prawem cywilnym, w pewnych przypadkach, można skutecznie nabyć rzecz od nieuprawnionego.

Reguła kodeksowa

Kwestia przenoszenia własności rzeczy uregulowana jest w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny. Do dokonania skutecznej zmiany właściciela potrzebne jest zawarcie umowy. Zgodnie bowiem z art. 155 §1:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W przypadku rzeczy oznaczonych co do gatunku (przedmiotów nieposiadających indywidualnego charakteru) konieczne jest również ich wydanie nabywcy. Stanowi o tym art. 155 §2, w którym czytamy:

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

Po lekturze tak sformułowanego przepisu można dojść do przekonania, że przenieść własność rzeczy może wyłącznie jej dotychczasowy prawny dysponent. Mowa jest przecież o „zmianie właściciela”. Ustawodawca nie dopuszcza więc nabycia tego prawa bezwzględnego od osoby nieuprawnionej. Jest to logiczne. Trudno bowiem przyznać sprzedawcy uprawnienie do decydowania o zmianie właściciela rzeczy, która do niego nie należy.

Od tej zasady wprowadzono jednak dwa wyjątki. Jeden dotyczy rzeczy ruchomej i mowa o nim w art. 169 kodeksu cywilnego. Drugi ma zastosowanie do nieruchomości i można go wywieść z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Nabycie ruchomości od nieuprawnionego

Zgodnie z art. 169 §1 KC:

Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

Ustawodawca dopuszcza tutaj przejście własności rzeczy z osoby nieuprawnionej na nabywcę, jeśli ten ostatni działa w dobrej wierze. Nowym właścicielem zostanie więc ten, kto pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że zbywca jest uprawniony do rozporządzania rzeczą. Nie odnosi sie to do subiektywnego odczucia, lecz wnioskowania odpowiadającego zasadom logiki i doświadczenia życiowego.

Można tutaj podać typowy przykład zakupu samochodu od komisowego handlarza. Znane są przecież przypadki wprowadzania do obrotu kradzionych pojazdów. Nabywca takiego egzemplarza nie będzie mógł tłumaczyć się jednak zawsze swoją dobrą wiarą. Szczególnie, jeśli przed transakcją nie podjął żadnych kroków w celu sprawdzenia legalności pochodzenia rzeczy. Prawo nie chroni wszystkich klientów. Przykładem mogą być ci, którzy zawierają umowę sprzedaży bez zapoznania się z dokumentacją pojazdu czy chociażby bez pytania sprzedawcy o poprzednich właścicieli. W takiej sytuacji nie wystarczy więc powołanie się na profesjonalizm handlarza i brak własnej umiejętności sprawdzenia stanu prawnego sprzedawanej rzeczy.

Dobrą wiadomością dla nabywcy jest zastosowanie przez ustawodawcę domniemania dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego). Ma to znaczenie w przypadku wytoczenia kupującemu procesu o wydanie. Spór sądowy może tutaj rozpocząć osoba, która faktycznie była właścicielem rzeczy sprzedanej. Ma szansę ją odzyskać. Stanie się tak tylko i wyłącznie wtedy, gdy udowodni swojemu przeciwnikowi złą wiarę.

Gorsze wieści przynosi natomiast art. 169 §2 kodeksu cywilnego, gdzie czytamy, że:

Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

Jeśli przed upływem trzech lat od zawarcia umowy sprzedaży do nabywcy zgłosi się prawowity właściciel rzeczy zgubionej czy skradzionej, nie będzie mowy o skutecznym przeniesieniu prawa własności.

Nabycie nieruchomości od niuprawnionego

Nabycie własności nieruchomości od osoby niebędącej właścicielem zależy od treści wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Skuteczne będzie więc nabycie nieruchomości od osoby, która – w dniu podpisania aktu notarialnego – wpisana była jako właściciel w dziale II księgi wieczystej. Nie jest to jednak reguła. Własność nie przypadnie temu, kto:

  • Działał w złej wierze – wiedział o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo mógł z łatwością się dowiedzieć,
  • Nabył rzecz nieodpłatnie – np. na podstawie umowy darowizny,
  • Nabył nieruchomość, dla której księga wieczysta nie jest prowadzona.

Konsekwencje nieskutecznego nabycia rzeczy

W przypadku nieskutecznego nabycia własności rzeczy kupujący ma obowiązek wydać ją osobie uprawnionej. Jeśli tego nie zrobi, z pewnością otrzyma pozew o wydanie na podstawie art. 222 §1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Co więcej, prawowitemu właścicielowi należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Nabywca działający w złej wierze ponosi również odpowiedzialność za jej zużycie, pogorszenie lub utratę.  Chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Musi ponadto zwrócić pobrane pożytki oraz te, których nie pobrał z własnej winy (art. 225 kodeksu cywilnego).

Krótko mówiąc, nieuprawniony nabywca będzie musiał zwrócić rzecz. Poniesie też dodatkowo pewne ciężary ekonomiczne. Nie może ponadto ujść uwadze, że wcześniej zapłacił cenę nieuprawnionemu sprzedającemu. Pokrzywdzenie kupującego może być więc dosyć istotne.

Odpowiedzialność za wady prawne

Oczywiście ma on szansę na odzyskanie wszystkich straconych pieniędzy. Możliwe jest skorzystanie z przepisów o rękojmi oraz o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy. Po pierwsze, kupujący może odstąpić od umowy z powodu wady prawnej rzeczy sprzedanej (art. 560 §1 Kodeksu cywilnego). Po złożeniu stosownego oświadczenia sprzedającemu ten ostatni musi zwrócić wszystko, co w związku z umową otrzymał. Przede wszystkim chodzi tutaj o zwrot ceny uiszczonej przez kupującego.

Dodatkowo, kupujący może – zgodnie z art. 574 kodeksu cywilnegożądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu:

  • Kosztów zawarcia umowy
  • Kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy
  • Dokonanych nakładów

Ogólna odpowiedzialność kontraktowa

Drugą opcją jest skorzystanie przez kupującego z przepisu art. 471 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Plusem tego rozwiązania jest możliwość otrzymania zwrotu ceny i wyżej wskazanych kosztów. To jednak nie wszystko, można również uzyskać odszkodowanie za wszelkie inne szkody związane z zakupem wadliwej rzeczy. Może to być nawet refundacja kosztów stawiennictwa na policji w celu złożenia zeznań dotyczących skradzionej rzeczy.

Minusem jest z kolei możliwość uwolnienia się sprzedającego od odpowiedzialności w przypadku wykazania braku winy. Nie zapłaci za szkodę ten, kto nie wiedział i przy zachowaniu należytej staranności nie mógł się dowiedzieć, że rzecz sprzedana jest wadliwa.