Najem lokalu od osoby niebędącej właścicielem

7 lutego 2019
/

Umowy najmu lokali zawierane są powszechnie i masowo. Z tej instytucji prawnej korzystają studenci, osoby mniej zamożne czy regularnie zmieniające miejsce zamieszkania. Często dokumenty podpisywane są przez najemców w pośpiechu i bez zapoznania się ze stanem prawnym nieruchomości. To błąd. Może się zdarzyć, że dojdzie do wynajęcia mieszkania od osoby niebędącej jego właścicielem. Czy taka umowa jest ważna? Co może spotkać nieuważnego lokatora?

Nieudostępnienie lokalu to nienależyte wykonanie umowy

Umowa najmu to typowy kontrakt prawa cywilnego. Jego zawarcie odnosi skutek tylko między stronami stosunku prawnego i kreuje ich wzajemne zobowiązania. Elementy konieczne umowy tego rodzaju ustawodawca zamieścił w art. 659 §1 kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najważniejszym obowiązkiem wynajmującego jest więc przekazanie rzeczy (mieszkania) najemcy do swobodnego używania. Musi on więc zapewnić dostęp do lokalu i możliwość nieskrępowanego korzystania z niego. Jeśli z tego zobowiązania się nie wywiąże, umowę traktuje się jako niewykonaną albo co najmniej wykonaną nienależycie.

W przypadku trwałej niemożności używania rzeczy przez najemcę z winy wynajmującego umowa może zostać rozwiązana bez zachowania okresu wypowiedzenia (art. 664 §2 KC). Ponadto w takiej sytuacji pokrzywdzony lokator może żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 471 KC). Chodzi tutaj chociażby o refundację kosztów wynajęcia hotelu na czas poszukiwania nowego mieszkania.

Umowa najmu z osobą niebędącą właścicielem jest ważna

Żaden przepis kodeksowy nie zakazuje natomiast zawarcia umowy, której przedmiotem będzie wynajęcie rzeczy niebędącej własnością wynajmującego. Dopuszczalne jest więc podpisanie z nieświadomym lokatorem kontraktu obejmującego lokal należący do sąsiada czy nawet osoby nieznajomej. W praktyce zdarzają się przypadki, w których nieuczciwi wynajmujący korzystają z faktu powierzenia im mieszkania pod dozór przez osobę przebywającą na wakacjach. Zamiast poprzestać na podlewaniu roślin, wynajmują lokal osobie trzeciej. Po powrocie z wypoczynku właściciel zastaje zmienione zamki w drzwiach i nieproszonego gościa.

Mimo rażącej nieuczciwości i pokrzywdzenia prawowitego właściciela, taka umowa jest w pełni ważna. Wynajmujący wciąż musi udostępniać lokal, a najemca – płacić czynsz. Jeśli wykonanie tego pierwszego zobowiązania przestanie być możliwe (ze względu na powrót właściciela i jego roszczenia), umowę uznaje się za nienależycie wykonaną z winy wynajmującego. Nie oznacza to jednak, że formalnie przestanie obowiązywać. Przynajmniej do czasu jej wypowiedzenia przez najemcę.

Właścicielowi przysługuje roszczenie o wydanie mieszkania

Oczywiście dalsze zajmowanie lokalu nie jest zgodne z prawem. Jak już bowiem wcześniej wskazano, umowa najmu odnosi skutek tylko między jej stronami. W związku z tym, najemca nie może bronić się wobec faktycznego właściciela istnieniem umownego uprawnienia do korzystania z lokalu. Ten ostatni będzie więc dysponował roszczeniem o wydanie rzeczy. Prawo własności – jako bezwzględne i skuteczne wobec wszystkich – zdecydowanie wyprzedza tutaj uprawnienia kontraktowe.

Po otrzymaniu wezwania najlepiej wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym (art. 664 §2 KC) i niezwłocznie się wyprowadzić. Jeśli lokator nie opuści mieszkania dobrowolnie, właścicielowi pozostanie jedynie wystąpienie z pozwem o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Eksmisja dopiero po wyroku

Dopiero po wydaniu prawomocnego wyroku możliwa będzie eksmisja – wcześniejsze samowolne wyrzucenie lokatora z mieszkania jest niezgodne z prawem! Oczywiście sprawa nie będzie trudna i długotrwała – najemca z całą pewnością ją przegra. Co więcej, prawny dysponent lokalu może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy za 6 la wstecz od dnia wytoczenia powództwa, nawet jeśli czynsz najmu za ten okres został uiszczony na rzecz nieuprawnionego wynajmującego.

W rezultacie więc najemca zostanie bez mieszkania i z de facto podwójnie pobranym czynszem. Jeśli umowa najmu nie została wypowiedziana, wciąż będzie obowiązywać! Nawet mimo całkowitego braku możliwości korzystania z rzeczy! Mając jednak na względzie treść wspomnianego już art. 471 kodeksu cywilnego (odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy), były lokator będzie mógł żądać od nieuczciwego wynajmującego refundacji poniesionej straty.

Przejrzyj ksiegę wieczystą przed podpisaniem umowy

Mimo że prawo chroni najemcę poprzez zakaz samowolnej eksmisji oraz uprawnienie do żądania naprawienia szkody, stres związany ze sprawą o wydanie oraz tymczasowym obowiązkiem zapłaty podwójnego czynszu jest ogromny.  Dlatego warto przez podpisaniem umowy najmu przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości. Szczególnie chodzi tutaj o Dział II, w którym zamieszczane są informacje o właścicielach. Jeśli pojawi się jakakolwiek wątpliwości, należy ją wyjaśnić z wynajmującym. Zamieszkanie w lokalu bez urządzonej księgi wieczystej należy traktować jako ostateczność. Brak możliwości sprawdzenia stosunków właścicielskich powinien zniechęcać do zawarcia umowy.