Naprawy konieczne w wynajmowanym mieszkaniu – czyj obowiązek?

2 grudnia 2020
hello world!

Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, a w razie braku takiego uzgodnienia w stanie odpowiadającym właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 662 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), dalej również jako „k.c.”). Obowiązek ten obejmuje także powinność dokonywania przez wynajmującego napraw rzeczy, które obciążają wynajmującego, jeżeli okażą się one konieczne (tzw. naprawy konieczne). Wykonywanie napraw koniecznych jest dodatkowo uregulowane w przepisach szczególnych (art. 663 i art. 666 § 2 k.c.).

Co, gdy rzecz wymaga napraw?

Zgodnie z art. 663 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Zasadą jest więc, że wynajmujący ma obowiązek dokonać napraw koniecznych rzeczy, a wyjątkowo jest z nich zwolniony.

Dotyczy to tych napraw, które nie wynikają ze zwykłego zużycia rzeczy, ale z jej właściwości lub czynników zewnętrznych niezwiązanych z najmem oraz napraw związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, które nie są naprawami drobnymi. Nie obciążają wynajmującego naprawy drobne związane z używaniem rzeczy, naprawy rzeczy zniszczonej wskutek okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności (art. 662 § 2-3 k.c.), a także naprawy wywołane uszkodzeniem rzeczy przez najemcę, za które on odpowiada. Skoro bowiem najemca ma obowiązek prawidłowego używania rzeczy z należytą starannością oraz obowiązek zwrócić ją w stanie niepogorszonym, a gdy ją uszkodzi, ma zapłacić odszkodowanie, to wynajmujący nie może być obciążony obowiązkiem napraw wywołanych zawinionym działaniem najemcy.

Naprawy konieczne – wymagane jest niezwłoczne zawiadomienie

Najemca ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić wynajmującego o potrzebie dokonania napraw, gdy rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Jeżeli natomiast umowa nie określa tego stanu – gdy nie odpowiada on właściwościom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 2 k.c.). Przywrócenie należytego stanu rzeczy, w jakim powinna się ona znajdować, wyznacza także granicę obowiązku jej naprawy przez wynajmującego. W judykaturze trafnie stwierdzono, że naprawa ma doprowadzić do przywrócenia możliwości korzystania z lokalu w ramach przeciętnego, a nie podwyższonego standardu, jeżeli nie był on uzgodniony w umowie. Potwierdzeniem powyższego może być wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 19 stycznia 2015 r. (sygn. I ACa 1427/14). 

Termin dokonania napraw

Wynajmujący ma obowiązek dokonać naprawy w terminie odpowiadającym właściwości tego zobowiązania, np. z uwzględnieniem skali i rozmiaru wymaganych napraw (art. 455 k.c.), po tym jak najemca zawiadomił go o potrzebie dokonania napraw. Jeżeli wynajmujący nie wykona lub wykona nienależycie naprawę, to poniesie odpowiedzialność odszkodowawczą za wynikłą stąd szkodę (art. 471 k.c.). Należy jednak podkreślić, że brak zawiadomienia najemcy o potrzebie napraw nie zwalnia wynajmującego od obowiązku ich dokonania. Zwalnia go natomiast z odpowiedzialności za zwłokę w wykonaniu naprawy i obciąża najemcę odpowiedzialnością za szkodę powstałą w wyniku opóźnionego zawiadomienia wynajmującego o potrzebie dokonania napraw.

Naprawa na własną rękę?

Celem art. 663 zd. 2 k.c. jest ułatwienie najemcy wykonania zastępczego. Z przepisu tego wynika dla najemcy szczególna postać wykonania zastępczego, uprawniająca go do dokonania naprawy rzeczy na koszt wynajmującego. Przesłankami tego uprawnienia są: wyznaczenie przez najemcę terminu na wykonanie przez wynajmującego obciążającej go naprawy koniecznej rzeczy, bez której nie jest ona przydatna do umówionego użytku i bezskuteczny upływ tego terminu spowodowany okolicznościami, za które wynajmujący odpowiada.

Wykonanie zastępcze przysługuje najemcy także w razie terminowego, ale nienależytego wykonania naprawy przez wynajmującego. Będzie tak –przykładowo – gdy, pomimo wymiany części, urządzenie nie funkcjonuje należycie. Skorzystanie z wykonania zastępczego jest pozostawione woli najemcy, który musi w tym celu wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do dokonania naprawy koniecznej rzeczy. Chodzi tu o termin, który istotnie umożliwi wynajmującemu dokonanie naprawy. Musi on m.in. uwzględniać skalę naprawy, jej koszty, stopień skomplikowania itp. Wyznaczenie takiego terminu jest równoznaczne z wykonaniem obowiązku najemcy zawiadomienia wynajmującego o potrzebie dokonania naprawy koniecznej (art. 666 § 2 k.c.). Natomiast dokonanie zawiadomienia nie jest równoznaczne z wyznaczeniem terminu do dokonania naprawy koniecznej.

Przeczytaj również:

Kiedy najemca odpowiada za zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu?

Zwrot kosztów napraw koniecznych

Istotną kwestią jest zwrot kosztów napraw koniecznych. Koszty (nakłady i wydatki) poniesione w myśl art. 663 zd. 2 k.c. przez najemcę w związku z naprawą rzeczy podlegają zwrotowi przez wynajmującego. Natomiast treść tego przepisu nie daje najemcy podstaw do domagania się zasądzenia od wynajmującego sum potrzebnych do przeprowadzenia tych napraw z góry (wyrok Sąd Najwyższy z 14 grudnia 2011 r., sygn. I CSK 122/11).

Roszczenie o zwrot poniesionych kosztów naprawy koniecznej rzeczy powstaje z chwilą dokonania nakładów i wydatków. Stają się one wymagalne niezwłocznie po wezwaniu najemcy do ich zwrotu (art. 455 k.c.). Najemca może ich dochodzić przed zwrotem rzeczy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 22 kwietnia 1992 r., sygn. I ACr 94/92). Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 k.c.).

Sposób, w jaki nastąpi zwrot kosztów (nakładów i wydatków) poczynionych na rzecz przez najemcę, może być przedmiotem umownych uzgodnień stron. Może polegać na tym, że kwota im odpowiadająca będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu, tak że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana o pewną jego część (wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r., sygn. II CK 565/04). Najemca może potrącić wierzytelność o zwrot kosztów dokonanych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchwała Sądu Najwyższego z 19 marca 1975 r., sygn. III CZP 13/75; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 5 lipca 1996 r., sygn. I ACr 377/96).

Możliwa zmiana zasad – w umowie

Warto jednak podkreślić, że przepisy art. 662 § 2-3 i art. 663 k.c. mają charakter norm względnie obowiązujących. Strony mogą zatem uzgodnić, że obowiązek dokonania napraw koniecznych rzeczy z art. 663 k.c. obciążać będzie najemcę (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 27 czerwca 2013 r., sygn. I ACa 266/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 12 lutego 2014 r., sygn. I ACa 1254/13).

Jeżeli jednak takie uzgodnienie miało miejsce, to najemcy nie przysługuje z mocy przepisów prawnych roszczenie o zwrot nakładów i wydatków, chyba że co innego przewiduje umowa. Jeżeli tak nie było, to jedynie gdyby doszło do bezpodstawnego wzbogacenia wynajmującego, nakłady i wydatki podlegają zwrotowi zgodnie z art. 405 k.c. (wyroki Sądu Najwyższego z 19 listopada 2004 r., sygn. II CK 158/04, i z 12 stycznia 2012 r., sygn. II CKS 283/11; a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 lutego 2014 r., sygn. I ACa 616/13).

chevron-down
Copy link