Podnajem lokalu mieszkalnego – jak to zrobić legalnie?

Jeżeli kiedykolwiek byłeś(aś) najemcą, zapewne wiesz, że zdarzają się sytuacje, w których umowa najmu bardziej ciąży, niż pomaga. Przykłady można mnożyć. Nagły wyjazd za granicę czy wakacje w domu rodzinnym. Umowa często nie przewiduje odroczenia i zazwyczaj płacisz za używanie lokalu nawet wtedy, kiedy w nim faktycznie nie przebywasz. Ustawodawca wyciągnął do Ciebie pomocną dłoń i wprowadził instytucję podnajmu do kodeksu cywilnego (dalej jako: kc), jednakże jest jedno „ale”. To wynajmujący ma ostatnie słowo.

Informacje dotyczące podnajmu zawsze będą interesować dwie grupy osób – wynajmującego i najemcę. Ten pierwszy chce sprawdzić, czy najemca podpisujący z nim umowę może legalnie oddać mieszkanie w podnajem osobie trzeciej. Ten drugi zaś szuka ratunku w sytuacji, kiedy musi na szybko i na długo opuścić mieszkanie, a jednocześnie nie chce tracić swojej „miejscówki”.

Podnajem lokalu mieszkalnego – podstawa prawna

Zgodnie z art. 668 kc najemca może najętą rzecz oddawać (w całości lub w części) w podnajem osobie trzeciej. Jedyną przeszkodą może okazać się klauzula umowna zakazująca takiego działania. W razie gdyby tak się stało i rzeczy trafiłyby do osoby trzeciej, zarówno ona, jak i najemca będą odpowiedzialni względem wynajmującego za używanie rzeczy najętej zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Warto również pamiętać, że stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Innymi słowy, jeżeli wynajmujący zapomni o dopisaniu stosownej formuły, najemca może robić, co chce. Straszne, prawda? Przynajmniej dla wynajmującego. Na szczęście to tylko art. 668 kc. On zaś dotyczy – owszem najmu – ale rzeczy ruchomej, nie zaś nieruchomości.

Ciebie zainteresuje art. 688² kc. Ta mała dwójka u góry ułatwia życie wynajmującym, a i dla najemców nie jest czymś niesprawiedliwym. Przepis ten stanowi o tym, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani podnajęcia. Nie wymaga się jednak zgody wynajmującego co do osoby, wobec której wynajmujący posiada obowiązek alimentacyjny. Moim zdaniem uczciwa sprawa. W końcu to własność wynajmującego, niech on decyduje. Dobra klauzula dotycząca podnajmu może ułatwić życie. W końcu wynajmującemu zależy na tym, by mieszkanie było w dobrym stanie, a pieniądze za najem spływały na konto. Co za różnica, kto je płaci?

Podnajem lokalu mieszkalnego – legalność podnajmu a zgoda wynajmującego

Wiesz już teraz, że legalność podnajmu mieszkania jest zależna od zgody udzielonej przez wynajmującego. Dobrze byłoby również wiedzieć, jak takiej zgody można udzielić. Otóż, zgody takiej możesz udzielić w dowolnej, wybranej przez Ciebie (jeżeli oczywiście jesteś wynajmującym) formie. Od razu muszę to podkreślić: odradzam formę ustną. „Tak. Możesz wynająć moje mieszkanie osobie trzeciej” jest nie tylko marnym dowodem, ale również nie pozwala na postawienie konkretnych warunków. Z pewnością ostatecznie nikt nie będzie z takiego pozwolenia zadowolony. Polecam zapis umowny lub zgodę wyrażoną na piśmie. Mogę to również napisać bardziej prawniczo: zgoda na podnajem w reżimie ustawy o ochronie praw lokatorów dla celów dowodowych powinna być udzielona w formie pisemnej.

Ważne! Twoja zgoda nie musi być in blanco. Znaczy to tyle, że jako wynajmujący nie musisz wyrażać zgody na podnajem każdemu, kto się napatoczy. W postanowieniu umownym masz prawo wskazać konkretną osobę, której zezwalasz podnająć mieszkanie. Najlepszym rozwiązaniem będzie jednak jedynie wypisanie kryteriów, które podnajmujący musi spełnić, np. konkretne zarobki, nieposzlakowana opinia, odpowiedni wiek, itp. To nie jest dyskryminacja. Biznes to biznes, a Ty jako właściciel masz prawo decydować, kto będzie korzystał z Twojej własności.

Czy umowa podnajmu bez zgody wynajmującego jest nieważna?

Niestety mam też złe wiadomości dla wynajmujących swoje mieszkania. Nie istnieje rozwiązanie prawne, które zagwarantowałoby, że najemca nie podnajmie naszego lokalu. Umowa podnajmu, zawarta pomiędzy najemcą a osobą trzecią – nawet bez zgody wynajmującego – jest całkowicie ważna. Znaczy to tyle, że wywołuje ona wszystkie skutki prawne w niej wskazane. Oczywiście, można z tym walczyć. Najlepiej poprzez zniechęcenie najemcy do takiego działania. Przede wszystkim należy skonstruować profesjonalną umowę najmu lokalu mieszkalnego. Ustawodawca zapewnił Ci podstawowe środki ochronne w ustawie, jednakże jeżeli coś ma być zrobione dobrze, musisz to zrobić sam. Cenna rada: zastrzeż karę umowną. Dotkliwe uderzenie po kieszeniach może zniechęcić nad wyraz skutecznie.

Warto jednak pamiętać, że nawet w przypadku, gdy najemca podnajmie lokal, to razem z podnajemcą odpowiadają za używanie lokalu zgodnie z zapisami umowy najmu. Jeżeli, jako wynajmujący, jesteś niezadowolony z podnajemcy, przysługuje Ci ustawowe prawo do wypowiedzenia umowy najmu. W przypadku lokalu mieszkalnego uprawnienie to przysługuje na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie lokatorów. Wraz z zakończeniem umowy najmu kończy się także umowa podnajmu. Wtedy to najemca i podnajemca muszą grzecznie opuścić lokal.

Kiedy zgoda wynajmującego nie jest wymagana?

Jeżeli jednak jesteś najemcą, nie martw się. O Tobie również nie zapomniałem. Oczywiście to do wynajmującego należy większość decyzji, wszak rozmawiamy o jego własności. Są jednak sytuacje wyjątkowe. Jeżeli wynajmujący oddał lokal mieszkalny w najem, zaś najemca zechce go podnająć osobie trzeciej, względem której wynajmujący jest zobowiązany do świadczenia alimentów, najemca może to zrobić bez uzyskania zgody wynajmującego. Pamiętaj tylko, że obowiązek alimentacyjny musi być konkretny, a nie potencjalny.

Podnajem lokalu mieszkalnego a czynsz

Pamiętaj, że będąc wynajmującym, masz prawo wymagać od najemcy spełnienia obowiązku płacenia czynszu na Twoją rzecz. Warunki, na których najemca oparł swoją umowę podnajmu nie mają dla Ciebie znaczenia. Twoje przecież się nie zmieniły. Równie dobrze najemca może podnajmować lokal za przysłowiową złotówkę. Na Twoim koncie co miesiąc powinna znaleźć się kwota ustalona w umowie najmu, nie zaś podnajmu. Pamiętaj jednak, że to działa w obie strony. Podnajemca nie jest zobowiązany do płacenia czynszu Tobie, więc nie możesz żądać od niego zapłaty.