Przychody z najmu w 2018 roku – nowa stawka

Przed zmianami, które weszły w życie z początkiem 2018 r. ryczałt od najmu wynosił 8,5%. Działo się tak niezależnie od wysokości przychodu. Teraz ma się to jednak zmienić. Nowe przepisy powinny zwrócić uwagę podatników, że w niektórych sytuacjach bardziej opłaca się opodatkować najem na zasadach ogólnych niż ryczałtem.

W 2018 r. wprowadzony został roczny limit kwotowy w wysokości 100.000 zł. Warunkuje on możliwość stosowania ryczałtu od przychodów z najmu, do którego stosuje się stawkę ryczałtu 8,5%. Powyżej tej kwoty zastosowanie znajdzie nowa stawka ryczałtu – w wysokości 12,5%. Podwyższenie ryczałtu od najmu powinno zainteresować podatników ogólnymi zasadami opodatkowania.

Ogólne zasady opodatkowania

Dochody (przychody) z najmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych lub według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowanie na zasadach ogólnych oznacza stosowanie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Zgodnie z ustawą o PIT dochody z najmu są ujmowane jako oddzielne źródło przychodów. Podlegają one opodatkowaniu z mocy prawa stawką 18% oraz 32% (w zakresie nadwyżki ponad kwotę dochodów 85.528 zł). Opodatkowaniu na zasadach ogólnych podatnik podlega z mocy prawa. Oznacza to, że podatnik nie musi składać żadnego oświadczenia w urzędzie skarbowym w tym zakresie.

Ryczałt od przychodów z najmu

Obok zasad ogólnych podatek od przychodów z najmu nieruchomości może być również rozliczany według ryczałtu ewidencjonowanego. Zgodnie z art. 6 ust 1a. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Wybór ryczałtowej formy opodatkowania wymaga złożenia stosowanego oświadczenia. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.

Formy opodatkowania – co się najbardziej opłaca?

Opodatkowanie najmu ryczałtem ewidencjonowanym zyskało na popularności w 2010 r., kiedy nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego spowodowała ujednolicenie stawki podatkowej od przychodów z najmu. Przed zmianą, w przypadku gdy wysokość przychodów z tytułu najmu przekraczała w skali roku 4.000 Euro, stawka podatkowa wynosiła 20% nadwyżki ponad tę kwotę. Do końca 2017 r. zryczałtowany podatek wynosił 8,5% od przychodów z najmu niezależnie od wysokości przychodów, co niewątpliwie wpłynęło na atrakcyjność tej formy opodatkowania.

Wynajmujący powinni zwrócić uwagę, że są sytuacje, w których bardziej się opłaca skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych niż z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W najmie na zasadach ogólnych istnieje możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości (nie ma tutaj znaczenia, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą czy też nie).

Amortyzacja mieszkania

W przypadku istnienia możliwości skorzystania przez podatnika z amortyzacji przyspieszonej, bardziej się opłaca skorzystać z opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. Przesłanki skorzystania z amortyzacji przyspieszonej są następujące:

• przed dniem zakupu mieszkanie było używane przynajmniej przez 5 lat,
• przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych dokonane zostały ulepszenia, których łączne koszty wyniosły co najmniej 30% jego wartości początkowej.