Powtórka przed egzaminem – ustawa o gospodarce nieruchomościami

Dziś wracamy do prawa administracyjnego i omawiamy ustawę o gospodarce nieruchomościami. Czym jest opłata adiacencka? Czy coś przysługuje właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości? Tego między innymi dowiesz się z naszej szybkiej powtórki.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – podstawowe definicje

Nieruchomość gruntowa to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

Działka budowlana to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Powszechna taksacja nieruchomości to wycena nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości.

Opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Przeczytaj również: Czy nieruchomość to tylko dom?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – zbycie nieruchomości

Tworzy się:

• zasób nieruchomości Skarbu Państwa,
• gminne zasoby nieruchomości,
• powiatowe zasoby nieruchomości,
• wojewódzkie zasoby nieruchomości.

W jakiej sytuacji zbycie nieruchomości nie może nastąpić? Nie będzie to z pewnością możliwe w sytuacji, gdy toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Zasadą jest, że nieruchomości sprzedaje się lub oddaje w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej jest jednak również możliwe. Będzie tak – między innymi – jeśli:

• zbywana jest na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu;
• zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
• sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
• jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.

Przetarg może być ustny lub pisemny, każdy z nich zaś może być ograniczony lub nieograniczony.

Cena nieruchomości sprzedanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność. Natomiast cenę nieruchomości sprzedanej w drodze bezprzetargowej lub rokowań można rozłożyć na raty na czas nie dłuższy niż 10 lat.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – opłata roczna

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, który wypowiada w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty. Musi to nastąpić do 31 grudnia roku poprzedzającego. Ponadto organ musi równocześnie przesłać ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej oraz pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można się zapoznać z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na organie.

SKO powinno dążyć do ugodowego załatwienia sprawy. Ugoda może jednak nie nastąpić. Wówczas SKO wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku albo o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego miejsca położenia nieruchomości. Powoduje ono, że orzeczenie SKO traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do jego części. Wniosek zastępuje pozew.

Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości oddane w trwały zarząd pod:

• drogi publiczne,
• parki,
• zieleńce,
• ogrody botaniczne,
• ogrody zoologiczne,
• rezerwaty przyrody.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – scalenie i podział nieruchomości

Podział nieruchomości nie jest możliwy, jeśli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej.

Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Decyzji nie wydaje się, jeżeli o podziale zadecydował sąd.

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek lub z urzędu.

Scalenia i podziału nieruchomości może dokonać gmina. Szczegółowe warunki scalenia i podziału określa plan miejscowy. Rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości, natomiast czynności związane z przeprowadzeniem postępowania w sprawie scalenia i podziału wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – wywłaszczenie nieruchomości

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, własności, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Można go dokonać, jeśli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

W sprawach dotyczących wywłaszczenia organem właściwym jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Wywłaszczoną nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, oddaje się w dzierżawę poprzedniemu właścicielowi na jego wniosek.

Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem. Odszkodowanie ustala starosta w drodze decyzji. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu może być przyznana, za jego zgodą, nieruchomość zamienna.

Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, upłynęło:

• 7 lat i nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
• 10 lat i celu tego nie zrealizowano.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – wartość nieruchomości

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej w warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia jej zużycia.

Natomiast za wartość katastralną nieruchomości uznawana jest wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy, w formie operatu szacunkowego. Oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Przeczytaj również: Rękojmia za wady nieruchomości

Egzamin z 2017 roku

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, organem wyższego stopnia w sprawach określonych w tej ustawie, rozstrzyganych w drodze decyzji przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, jest:

A. samorządowe kolegium odwoławcze,

B. wojewoda,

C. minister właściwy do spraw budownictwa i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Odpowiedź: B (art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Egzamin z 2018 roku

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego w wyniku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, opłatę roczną pobiera się w całości od osoby będącej użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu:

A. 1 stycznia tego roku, za który obowiązuje opłata,

B. 31 marca tego roku, za który obowiązuje opłata,

C. 31 grudnia tego roku, za który obowiązuje opłata.

Odpowiedź: A (art. 71 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału nieruchomości, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości:

A. do 20% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych,

B. do 30% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych,

C. do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Odpowiedź: C (art. 107 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Egzamin z 2019 roku

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, do gminnego zasobu nieruchomości nie należą nieruchomości, które:

A. stanowią przedmiot własności gminy, ale zostały oddane w użytkowanie wieczyste,

B. stanowią przedmiot własności gminy, ale zostały oddane w najem,

C. stanowią przedmiot własności gminy, ale zostały oddane w trwały zarząd.

Odpowiedź: A (art. 24 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Egzamin z 2020 roku

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje:

A. starosta,

B. zarząd powiatu,

C. rada powiatu.

Odpowiedź: B (art. 25b ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, do trwałego zarządu w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o:

A. użytkowaniu,

B. najmie,

C. dzierżawie.

Odpowiedź: A (art. 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami)