Przekształcenie działki rolnej - jak to zrobić i ile to kosztuje?

8 maja 2020
hello world!

Przekształcenie działki rolnej interesuje każdego, kto posiada działkę lub też planuje ją zakupić. Skoro się tutaj znalazłeś, również należysz do tego grona. Najpewniej interesuje Cię to, w jaki sposób można działkę rolną przekształcić w działkę budowlaną lub turystyczną, a także – ile za to wszystko zapłacisz.

Czym jest nieruchomość rolna?

Działka, a dokładniej nieruchomość rolna, została wskazana już w ustawie Kodeks cywilny (dalej jako: kc). Zgodnie z art. 46¹ kc "nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej". W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: UKsUR), w art. 2 wyłącza się z powyższej definicji nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Te dwa przepisy tworzą całość i tak należy je interpretować, jeżeli chodzi o rozpoznanie, czym jest nieruchomość rolna.

Czym są grunty rolne?

Zgodnie z art. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej jako: UOchGRL), wyżej wskazane grunty rolne składają się z szeregu różnorodnych terenów, w skład których wchodzą użytki rolne – o których zaraz opowiem – a także grunty:

  • pracowniczych ogrodów działkowych,
  • ogrodów botanicznych,
  • zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
  • torfowisk i oczek wodnych,
  • parków wiejskich

lub te znajdujące się pod:

  • stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
  • wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
  • budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
  • urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa,
  • drogami dojazdowymi do gruntów rolnych,
  • zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

Co ważne, za grunty rolne nie uważa się tych, które znajdują się pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru zabytków.

Czym są użytki rolne?

Użytkami rolnymi nazywamy tereny znajdujące się w obrębie gospodarstwa rolnego lub danego regionu wykorzystywane do produkcji roślinnej, ogrodniczej lub zwierzęcej. Tak więc, zgodnie z § 68 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków użytkami rolnymi są:

Grunty orne (R)

Do tej kategorii użytków zaliczają się grunty, które poddano stałej uprawie mechanicznej, mającej na celu produkcję rolniczą lub ogrodniczą. Tutaj też znajdują się grunty związane z powyższym, jednakże przeznaczone pod plantację chmielu, wikliny lub drzew ozdobnych, w tym choinek, oraz szkółki ozdobnych drzew lub krzewów, lub na których urządzone zostały rodzinne ogrody działkowe. Oprócz tego gruntami ornymi są także te położone poza działką siedliskową, jednakże zajęte pod urządzenia i budowle mające wspomagać produkcję rolniczą lub ogrodniczą. Gruntami należącymi do tej kategorii są także tereny utrzymywane w postaci ugoru lub odłogowania.

W tym miejscu warto wytłumaczyć dwa nowe pojęcia.

Ugór - pole wyłączone z rolniczego użytkowania na okres od jednego roku do dwóch lat. W tym czasie wykonuje się na niej odpowiednią pielęgnację. Ta może być mechaniczna (ugór czarny - nawożenie obornikiem) lub chemiczna (ugór herbicydowy - używanie herbicydów). Właściciel terenu może także zrezygnować ze wspomnianej pielęgnacji i pozwolić gruntowi samodzielne zarosnąć chwastami segetalnymi i samosiewami zbóż (ugór zielony - samoistne rozwijanie się roślin, o krótkim okresie wegetacji). Ugór ma przyczynić się do poprawienia żyzności gleby.

Odłóg - tereny pozostawione bez ingerencji człowieka przez wiele lat.

Sady (S)

Sadami nazywamy grunty o powierzchni 0,1000 ha, na których rosną drzewa lub krzewy owocowe. Rośliny te pielęgnowane są w zwartym nasadzeniu, zazwyczaj w formie rzędów (min. 600 drzew lub 2000 krzewów na 1 ha). Polskiemu prawu znane są również sady, na których produkuje się drzewa i krzewy owocowe, jak również sadzonki truskawek przeznaczone do zakładania sadów i plantacji roślin jagodowych. Takie sady przeznaczone do tworzenia... sadów nazywane są szkółkami drzew lub krzewów owocowych. Sadem jest także winnica.

Łąki trwałe (Ł)

Łąkami trwałymi są grunty pokryte zwartą wieloletnią roślinnością złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną. W rejonach górskich łąkami trwałymi są hale i połoniny z zasady koszone.

Pastwiska trwałe (Ps)

Są to grunty pokryte roślinnością podobną do tej rosnącej na łąkach trwałych, hal i połonin wspomnianych wyżej. Istotną różnicą jest to, że na pastwiskach z reguły wypasa się zwierzęta gospodarskie. Do pastwisk zalicza się także grunty znajdujące się poza działką siedliskową, zajęte pod urządzenia wspomagające hodowlę zwierząt gospodarskich, takie jak wiaty oraz kojce dla tych zwierząt.

Grunty rolne zabudowane (Br)

Grunty rolne zabudowane to te objęte zabudową zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Do takich zaliczamy w szczególności te zajęte pod budynki:

  • przeznaczone do produkcji rolniczej i rybnej;

Ważne! Dotyczy to także spichlerzy, przechowalni owoców i warzyw, stodół, budynków inwentarskich i tych przeznaczonych do przechowywania sprzętu rolniczego.

  • przeznaczone do przetwórstwa rolno-spożywczego;

Ważne! Nie dotyczy to gruntów zajętych pod przemysłowe zakłady przetwórstwa rolniczego bazujące na surowcach pochodzących spoza gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzą te budynki.

  • mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia, w szczególności: komórki, garaże, szopy, kotłownie, podwórza, place składowe, place postojowe i manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów itp., jeżeli tworzą z gruntami rolnymi i budynkami, o których mowa pkt 1 i 2, zorganizowaną całość gospodarczą;
  • położone między budynkami i urządzeniami, o których mowa wyżej, lub w bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń;
  • niewykorzystywane do innego celu, który uzasadniałby zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym zajęte pod rabaty, kwietniki, warzywniki.

Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr)

Enklawy lub półenklawy użytków rolnych, na których rosną śródpolne skupiska drzew i krzewów lub tylko drzew, w wieku powyżej 10 lat, niezaliczone do lasów lub sadów.

Grunty pod stawami (Wsr)

Tereny znajdujące się pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne nadające się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego.

Grunty pod rowami (W)

Tereny zajęte pod otwarte rowy pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych szczegółowych dla gruntów wykorzystywanych do produkcji rolniczej.

Nieużytki (N)

Do nieużytków zalicza się grunty rolne nienadające się bez znacznych nakładów do działalności wytwórczej w rolnictwie, w szczególności:

  • bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty);
  • piaski (piaski ruchome, piaski nadbrzeżne, wydmy);
  • naturalne utwory fizjograficzne, takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały, rumowiska, zapadliska, nisze osuwiskowe, piargi;
  • grunty pokryte wodami, które nie nadają się do produkcji rybnej (sadzawki, wodopoje, doły potorfowe).

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – najpierw zdobądź MPZP

Jeżeli posiadasz grunt rolny – przykładowo 1 ha  – i chcesz go przekształcić w działkę budowlaną, ponieważ jesteś zainteresowany(a) budową domu jednorodzinnego, musisz pamiętać o kilku kwestiach. Zanim przejdziesz do działania, sprawdź, czy interesującą Cię działkę oznaczono w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu udaj się do właściwego dla gruntu urzędu miasta (gminy). Na miejscu poproś o skierowanie do wydziału planowania przestrzennego. Tam można otrzymać Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej jako: MPZP). Wcześniej warto jednak też odwiedzić stronę internetową urzędu/gminy. Często znajdziesz tam udostępniony MPZP, bez wychodzenia z domu.

Poniżej posłużę się przykładem mojej rodzinnej miejscowości.

Przekształcenie działki rolnej - Gmina Olszewo Borki I

 

Jak z pewnością zauważyłeś(aś), na stronie internetowej Gminy Olszewo-Borki po lewej stronie znajduje się zakładka - "Dokumenty do pobrania". Jeżeli w nią klikniesz, znajdziesz kolejne komunikaty.

 

Przekształcenie działki rolnej - Gmina Olszewo Borki II

 

Tak jak się domyślasz, w zakładce "Planowanie przestrzenne" znajdziesz wszystkie interesujące Cię dokumenty.

Przekształcenie działki rolnej – wniosek

Jeżeli interesujący Cię grunt jest objęty MPZP, musisz zmienić jego przeznaczenie z rolnego na budowlany. W tym celu powinieneś(aś) złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu i skierować go do organu wykonawczego urzędu/gminy. Takim organem będzie np. burmistrz miasta lub wójt gminy. We wniosku należy zawrzeć wszystkie istotne dane interesującej Cię działki, w tym także oznaczenie jej klasy. Nie zapomnij też uzasadnić swojego działania. Podstawą sukcesu jest bycie przekonującym.

Zwróć uwagę na to, gdzie leży interesujący Cię grunt. Jeżeli znajduje się na terenie miasta bądź też w centrum gminy miejsko-wiejskiej, spróbuj powołać się na argument, że grunt – mimo iż jest rolny – nie może zostać wykorzystany na produkcję rolną.

Przekształcenie działki rolnej - Kadastrale kaart van een deel van Tongelre (thans gemeente Eindhoven), Nederland

Ważne! Jeżeli nie czujesz się na siłach, by zrobić to samodzielnie, lub też po prostu szkoda Ci czasu, skorzystaj z mojej pomocy!

Za złożenie wniosku zapłacisz symboliczne 5 zł. Czas realizacji takiego wniosku to maksymalnie 10 dni.

Do wniosku powinieneś(aś) dołączyć także mapę ewidencyjną lub wypis z ewidencji gruntów i budynków (EGiB).

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – koszty

Teraz nie pozostaje Ci nic innego, jak przygotować wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jeżeli Twoja działka znajduje się w obszarze MPZP, wystarczy wypis, który o tym świadczy. Jeżeli zaś działka nie znajduje się w obszarze MPZP, dołączasz ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. W obydwu przypadkach kolejnymi załącznikami będą wypis z księgi wieczystej i plan zagospodarowania działki.

Wniosek o zmianę przekształcenia gruntu a wypis MPZP

Wniosek składasz w urzędzie miasta/gminy lub przez internet. Co do kosztów:

  • złożenie wniosku o wypis z MPZP – opłata skarbowa zależna od rodzaju dokumentu,
  • wypis do 5 stron – opłata skarbowa 30 zł,
  • wypis powyżej 5 stron – opłata skarbowa 50 zł,
  • każda pełna lub rozpoczęta strona A4 wyrysu – opłata skarbowa 20 zł (nie więcej niż 200zł).

Opłata za wyrys i wypis nie może przekroczyć 250 zł.

Wniosek o zmianę przekształcenia gruntu a wypis z księgi wieczystej

Wniosek składasz osobiście lub listownie w oddziale Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (CIKW) przy Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Możesz to zrobić także w formie elektronicznej.

Wniosek złożony w oddziale, listownie lub przez internet przy wybraniu opcji wysłania dokumentu pocztą:

  • odpis zwykły z księgi wieczystej – 30 zł,
  • odpis zupełny z księgi wieczystej – 60 zł,
  • cena za wyciąg z księgi wieczystej z:
    • jednego działu księgi wieczystej – 15 zł,
    • dwóch działów księgi wieczystej – 20 zł,
    • trzech działów księgi wieczystej – 25 zł,
    • czterech działów księgi wieczystej – 30 zł,

Wniosek złożony w oddziale, listownie lub przez internet przy wybraniu opcji do samodzielnego wydrukowania:

  • odpis zwykły z księgi wieczystej – 20 zł,
  • odpis zupełny z księgi wieczystej – 50 zł,
  • cena za wyciąg z księgi wieczystej z:
    • jednego działu księgi wieczystej – 5 zł,
    • dwóch działów księgi wieczystej – 10 zł,
    • trzech działów księgi wieczystej – 15 zł,
    • czterech działów księgi wieczystej – 20 zł.

Wniosek o zmianę przekształcenia gruntu a mapa ewidencyjna

Kopię fragmentu mapy ewidencyjnej, na której znajduje się Twoja działka, możesz pozyskać w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (Starostwo Powiatowe) lub urzędzie miasta. Będzie Cię to kosztować 120 zł (cena kopii mapy ewidencyjnej z wypisem). Za kopię każdej kolejnej działki z tego samego obrębu zapłacisz dodatkowe 12 zł.

Wniosek o zmianę przekształcenia gruntu a wypis z ewidencji gruntów i budynków

Wniosek możesz złożyć na dwa sposoby. Pierwszym z nich są odwiedziny w odpowiednim urzędzie miasta lub w starostwie właściwym dla danej nieruchomości. Drugim, wygodniejszym rozwiązaniem, będzie skorzystanie z profilu zaufanego i złożenie wniosku online. Samo złożenie wniosku nic nie kosztuje. Co do innych wydatków:

  • 140 zł – za elektroniczną wersję wypisu i wyrysu,
  • 150 zł – za wydruki wypisu i wyrysu.

Ważne! Ceny dotyczą tylko jednej nieruchomości w granicach jednego obrębu ewidencyjnego. Jeżeli w skład twojej nieruchomości wchodzi kilka działek położonych w jednym obrębie ewidencyjnym – zapłacisz tyle samo. Samej opłaty dokonasz w kasie urzędu lub przelewem na konto, które poda ci urząd.

Urząd poinformuje cię, ile czasu potrzebuje na przygotowanie dokumentów. Jak już się to stanie, będziesz mieć trzy możliwości odbioru gotowego dokumentu (w zależności od tego, co zaznaczysz we wniosku):

  • w starostwie albo urzędzie,
  • pocztą,
  • e-mailem.

Działka nie znajduje się na obszarze MPZP – co robić?

Musisz uzyskać zgodę na decyzję o warunkach zabudowy (znana jako WZ-ka). Aby tak się stało, Twoja działka musi spełniać przesłanki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: UPZP). Poniżej znajdziesz pełną listę tychże przesłanek.

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
    decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jeżeli chcesz uzyskać zgodę na przekształcenie działki rolnej, musisz złożyć odpowiednie pismo w jednostce samorządu terytorialnego (urząd miasta/gmina) właściwej dla miejsca położenia Twojej nieruchomości. Zgodnie z ustawą, JST ma sześćdziesiąt dni na wydanie decyzji. Pamiętaj jednak, że praktyka nijak się ma do teorii i z pewnością poczekasz "trochę" dłużej.

Decyzja o warunkach zabudowy – koszty

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem. Nie zapomnij także o charakterystyce planowanej inwestycji. Jako załączniki musisz dodać kopię mapy zasadniczej i plan zagospodarowania działki. Plan może sporządzić osoba mająca stosowne uprawnienia. Zapłacisz proporcjonalnie do umiejscowienia i wielkości działki. Co do kosztów kopii mapy:

  • w postaci rastrowej – 7,24 zł/ha,
  • w postaci wektorowej – 10,35 zł/ha,
  • arkusz mapy zasadniczej format A0 – 155,30 zł,
  • kolejna strona arkusza – 82,82 zł.

Ważne! Jeśli planowana przez Ciebie inwestycja wymaga podłączenia do sieci, musisz dołączyć dokument potwierdzający (np. umowa z dostawcą usług).

Jakie grunty rolne można przeznaczyć na cele nierolnicze?

Zgodnie z art. 6 UOchGRL na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Pamiętaj także, że przy budowie, rozbudowie lub modernizacji obiektów związanych z działalnością przemysłową, a także innych obiektów budowlanych, musisz stosować takie rozwiązania, które ograniczają skutki ujemnego oddziaływania na grunty.

Przekształcenie działki rolnej - Pielnia, mapa 1852, Marek Silarski

Musisz więc pamiętać, żeby zawrzeć we wniosku informację – oczywiście zgodną z prawdą – że grunt, o którego przekształcenie wnioskujesz, stanowi nieużytek, jak również to, że posiada on niską przydatność produkcyjną. Zanim jednak to zrobisz, musisz dowiedzieć się więcej na temat klasyfikacji gruntów. Wyróżniamy VI klas pochodzenia gleby.

Przekształcenie działki rolnej a klasyfikacja pochodzenia gleby

Gleby dzielą się na 6 klas, a dokładniej - 8. Wynika to z tego, że dwie z tych sześciu dzielą się na kolejne dwie. Tak więc mamy gleby pochodzenia organicznego i mineralnego, jak również gleby pochodzenia wyłącznie organicznego. Do pierwszej grupy zaliczamy I, II, III (IIIa i IIIb) klasę, zaś do drugiej zaliczamy IV (IVa i IVb), V i VI klasę.

W tym momencie wiesz już, jak wygląda ogólny podział. Gdzie jednak znajdziesz swoją glebę? Poniżej krótka charakterystyka każdej z powyższych.

Gleba klasy I

Najlepsza gleba orna. Są bardzo łatwe do uprawy, ponieważ są przewiewne, ciepłe i nie zeskorupiające się. Należą do nich czarnoziemy, rędziny kredowe, gleby brunatne (tylko te bogate w próchnicę), mady. Takiej gleby za żadne skarby nie przekształcisz w działkę budowlaną. Niestety (albo i dla Ciebie "stety") na terenie Polski jest ich bardzo mało, więc szanse, że na Twojej działce znajduje się właśnie ten gatunek, również są znikome.

Gleba klasy II

Gleby o właściwościach bardzo dobrych, przeznaczone pod uprawę. Zazwyczaj mają podobny skład i właściwości (oczywiście nieco gorszej jakości) do gleb należących do klasy pierwszej. Różnią się tym, że są położone w mniej korzystnych warunkach terenowych, co powoduje, że plony roślin uprawianych na tej klasie są jednak nieco niższe.

Gleba klasy III (a i b)

Teren umiarkowanie dobry. Do nich zaliczamy gleby brunatne i bielicowe. Mają gorsze właściwości chemiczne i fizyczne od tych zawartych w klasie pierwszej i drugiej. Często występuje na nich duże wahanie poziomów wody. Wszystko zależy od opadów atmosferycznych. Zdarzają się przypadki, gdzie można zauważyć początki ich degradacji.

Gleba klasy IV (a i b)

Bardzo podobna do tej z klasy trzeciej, jednakże plony są na nich wyraźnie niższe, nawet kiedy utrzymywane są one w dobrej kulturze rolnej.

Gleba klasy V

Gleba bardzo słaba, kamienista lub piaszczysta. Ma bardzo niski poziom próchnicy i jest uboga w substancje organiczne. Do tej klasy zaliczają się przede wszystkim gleby położone na terenach nie zmeliorowanych albo takich, które do melioracji się nie nadają.

Gleba klasy VI

Najsłabsza. Przy każdej próbie uprawy istnieje ryzyko uzyskania bardzo niskich plonów. Poziom próchnicy jest praktycznie zerowy. W tej klasie wyróżnić można klasy VIz, które nadaje się tylko do zalesienia.

Ważne! Jeżeli grunt sklasyfikowano w klasie I, II, III, gmina – w imieniu właściciela – przedstawia wniosek o odrolnienie do Ministra Rolnictwa. Gdy grunt sklasyfikowano w jednej z pozostałych kategorii, decyzję o odrolnieniu podejmuje rada miasta/gminy samodzielnie.

Przekształcenie działki rolnej z klas I, II i III a Ministerstwo Rolnictwa

Dzięki nowelizacji UOchGRL, zgodnie z art. 7 ust. 2a, nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;
  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Wartość działki z każdej klasy

Zgodnie z art. 12 ust. 7 UOchGRL, należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych w postaci gruntów ornych i sadów, jak również gruntów znajdujących się pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych lub pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, wynosi:

  • 437 175 zł (Klasa I)
  • 378 885 zł (Klasa II)
  • 320 595 zł (Klasa IIIa)
  • 262 305 zł (Klasa IIIb)
  • 204 015 (Klasa IVa)
  • 145 725 (Klasa IVb)
  • 116 580 (Klasa V)
  • 87 435 (Klasa VI)

Przekształcenie działki rolnej - mapa katastralna Bukowska, rok 1906 Galicja

Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych w postaci gruntów łąk i pastwisk trwałych, jak również gruntów znajdujących się pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi wynosi:

  • 437 175 zł (Klasa I dla Ł i PS)
  • 361 398 zł (Klasa II dla Ł i PS)
  • 291 450 (Klasa IIIa i Klasa IIIb dla Ł i PS)
  • 174 870 zł (Klasa IVa i IVb dla Ł i PS)
  • 145 870 zł (Klasa V dla Ł)
  • 116 580 zł (Klasa V dla PS)
  • 87 435 zł (Klasa VI dla Ł i PS)

Ważne! Powyższa kalkulacja dotyczy jedynie gruntów określonych w ewidencji jako rolne.

Należność za wyłączenie z produkcji parków wiejskich oraz gruntów wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 4 i 10 UOchGRL ustala się jak za grunty pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz grunty pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi.

Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów pod stawami rybnymi oraz za grunty wymienione w art. 2 ust. 1 pkt 6-9 UOchGRL wynosi 233 160 zł.

Przekształcenie działki rolnej a jej wartość rynkowa

Powyższą należność pomniejsza się o wartość gruntu. Tę zaś ustala się według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Pamiętaj także, że obowiązek uiszczenia opłat nie dotyczy wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:

  • do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,
  • do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej?

Zanim zaczniesz przekształcać swoją nieruchomość, powinieneś przekalkulować, czy Ci się to opłaca. Tutaj warto posłużyć się przykładem. Masz zamiar zakupić 1 ha terenu rolnego o wartości 200 000 zł, który znajduje się w klasie IIIa, a następnie chcesz przekształcić go pod zabudowę.

320 595 zł - 200 000 zł = 120 596 zł

Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Tak jak zauważyłeś, przy obliczaniu ceny przekształcenia odejmujesz wartość działki. To dobra wiadomość. Jednakże jest i zła. Przez następne 10 lat, jako nabywca gruntu, musisz ponosić koszty opłaty z tytułu użytkowania gruntu na cele nierolnicze. Takiej opłaty dokonujesz co roku, a wynosi ona 10% kwoty, jaką wydałeś na zakup i odrolnienie gruntu.

120 596 zł : 10 (%) = 12 596 zł

12 596 zł * 10 (lat) = 125 960 zł

Suma wszystkich opłat za przekształcenie działki rolnej wynosi więc:

320 595 zł + 125 960 zł = 446 555 zł

Do kosztów odrolnienia działki dojdą zapewne koszty dotyczące postępowania administracyjnego.

chevron-down
Copy link