Remontujesz dom? Dzięki decyzji starosty możesz wejść na sąsiedni grunt

12 lutego 2019
/

Budowa domu czy jego remont to przedsięwzięcia bardzo skomplikowane pod względem technicznym. Czasem konieczne jest użycie profesjonalnego sprzętu lub ustawienie rusztowania. Teren prac bywa więc rozległy i wykracza poza obręb budynku. Jeśli ten znajduje się przy granicy dwóch nieruchomości, niezbędne może stać się wejście na grunt sąsiedni. Czy w takiej sytuacji konieczne będzie uzyskanie zgody jego właściciela? Co zrobić, gdy ten nie chce nas wpuścić?

Naruszenie miru domowego a obrona konieczna

Oczywistym jest, że każdemu człowiekowi przysługuje konstytucyjne prawo do prywatności i ochrony własności. Nikt nie może bez zezwolenia w te uprawnienia ingerować. Wejście na cudzy grunt bez odpowiedniej zgody jest bezprawne i może skończyć się nawet postawieniem zarzutów karnych.  Zgodnie bowiem z art. 193 kodeksu karnego:

Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Co więcej, aktualna większość sejmowa postanowiła zdepenalizować przekroczenie granic obrony koniecznej w przypadku naruszenia miru domowego. W nowym art. 25 §2a kodeksu karnego czytamy, że:

Nie podlega karze, kto przekracza granice obrony koniecznej, odpierając zamach polegający na wdarciu się do mieszkania, lokalu, domu albo na przylegający do nich ogrodzony teren lub odpierając zamach poprzedzony wdarciem się do tych miejsc, chyba że przekroczenie granic obrony koniecznej było rażące.

Zgoda na wejście na cudzy grunt według ustawy – Prawo budowlane

Czasami jednak wejście na cudzy grunt bywa konieczne. Będzie tak właśnie w przypadku prowadzenia remontu. Bez pomocy sąsiada niektóre prace przy granicy dwóch nieruchomości mogą okazać się niemożliwe do wykonania. Brak jego zgody może więc być w skrajnych przypadkach uznany za nieuzasadnione nadużycie prawa własności. Zdarza się jednak, że sąsiad jest nieugięty. Przypadki konfliktów przy miedzy są przecież częste. Dlatego też osobie remontującej dom z pomocą przychodzi ustawodawca. Chodzi tutaj o art. 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

W pierwszym ustępie przepis ten potwierdza zasadę, zgodnie z którą wejście na grunt sąsiedni wymaga zgody jego właściciela:

Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Wszystko w rękach starosty

Jeśli natomiast uparty sąsiad nie wyraża zgody, inwestor ma prawo wystąpić do odpowiedniego organu o wydanie decyzji przymuszającej. Wniosek o wszczęcie postępowania powinien zostać złożony na ręce starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Sprawa zostanie rozstrzygnięta na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, gdzie czytamy, że:

W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Na przestrzeni lat orzecznictwo wypracowało następujące przesłanki wydania omawianej decyzji administracyjnej:

  • Uprzednie bezskuteczne wystąpienie inwestora do właściciela sąsiedniego gruntu o zgodę na wejście – przy czym wystarczające jest tutaj wysłanie jednego pisma za potwierdzeniem odbioru, niezależnie od tego, czy udzielono na nie odpowiedzi (np. wyrok NSA z 26 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09),
  • Położenie obiektu, na którym mają być prowadzone prace, na granicy działki sąsiedniej bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • Niemożność przeprowadzenia prac z nieruchomości inwestora ze względu na ograniczenia terenowe.

Ingerencja w cudzy grunt musi być proporcjonalna do potrzeb

Występując z wnioskiem do starosty, nie można zapominać, że konieczne jest rozsądne określenie zakresu niezbędnej ingerencji w grunt sąsiedni. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 15 maja 2018 roku Prace czy roboty wynikające np. z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie mogą w nadmierny, nieograniczony i nieuzasadniony sposób ingerować w prawa podmiotu, do którego należy sąsiedni grunt. W podjętej więc w oparciu o powołany przepis decyzji organ musi dokonać wyważenia tych pozostających ze sobą w kolizji interesów (II SA/Rz 261/2018).

W decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej znajdą się odpowiednie do okoliczności sprawy ramy czasowe dostępu do sąsiedniej nieruchomości. Ponadto wyznaczony będzie konkretny obszar oraz zakres dozwolonych prac.

Sąsiad ma oczywiście prawo do złożenia odwołania od niekorzystnego dla siebie orzeczenia (sprawę w II instancji rozstrzygał będzie wojewoda). Nie może on jednak opierać swojej argumentacji na braku zaufania do inwestora i samym prawie do prywatności. Aby wygrać sprawę, musi odwołać się do wymienionych wyżej przesłanek.

Czytaj również:

Czy budynek może wyrządzić szkodę?

Ogrodzenie między działkami - czy sąsiad może mi zabronić postawić płot?

Czy sąsiad może wstrzymać budowę domu?

Budowa domu jednorodzinnego – dokumenty do pozwolenia na budowę