Rodzinne Ogrody Działkowe - prawa i obowiązki działkowca

4 maja 2020
hello world!

Już sama nazwa Rodzinne Ogrody Działkowe może budzić skojarzenia z czasami słusznie minionymi. Rzeczywiście, ten ciekawy twór jest produktem powojennej myśli władzy. W art. 1 dekretu z dnia 25 czerwca 1946 mogliśmy przeczytać, że celem ogrodów działkowych jest spożytkowanie wolnego czasu ludzi pracy oraz ich rodzin. Mimo zakorzenienia ROD w poprzednim ustroju prawnym z powodzeniem funkcjonują one do dzisiaj. Na początku bieżącego stulecia zainteresował się nimi Trybunał Konstytucyjny, a na skutek jego wyroku powstały aktualne regulacje. Jakie są prawa i obowiązki działkowca?

Rodzinne Ogrody Działkowe - cel

Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych (dalej „ustawa”) to jeden z niewielu aktów prawnych tej rangi, które zostały przez ustawodawcę wyposażone w preambułę. Jej brzmienie to synteza celu istnienia ROD. Czytamy, że:

Doceniając pozytywną rolę ogrodnictwa działkowego, będącego dziedziną życia społecznego, przyczyniającą się do zaspakajania socjalnych, wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa, a zwłaszcza rodzin z dziećmi, emerytów, rencistów i niepełnosprawnych, poprzez kształtowanie warunków dla prowadzenia aktywnego i zdrowego trybu życia oraz ochrony środowiska i przyrody, uznaje się za konieczne zapewnienie dalszego istnienia i rozwoju rodzinnych ogrodów działkowych, jako stałych elementów infrastruktury gmin, które powinny być uwzględniane w procesie ich rozwoju dla dobra obecnego i przyszłych pokoleń.

ROD – art 3. ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych

Więcej szczegółów na temat istoty ROD znajdziemy w art. 3 ustawy, który wskazuje na następujące cele ich funkcjonowania:

  • zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych;
  • poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych;
  • pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans;
  • integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów;
  • integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych;
  • przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych;
  • ochrona środowiska i przyrody;
  • oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach;
  • kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka;
  • tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych.

Obecnie nie ma już tutaj mowy o ludziach pracy i konieczności ich aktywizacji. Rodzinne Ogrody Działkowe to dla ustawodawcy spełnienie konstytucyjnego obowiązku dbania o zdrowie fizyczne i psychiczne obywateli. Mamy tutaj również przejaw chęci zaktywizowania osób starszych i niepełnosprawnych, co ma przyczyniać się do poprawy jakości ich życia. Warto zaznaczyć, że twórca ustawy chce, aby działki szybko nie zniknęły z polskiego krajobrazu. Na razie taki scenariusz rzeczywiście jest realizowany. Według nieoficjalnych danych w naszym kraju jest obecnie 5000 ogrodów podzielonych na niemal 1 000 000 działek. Zajmują one powierzchnię blisko 44 000 hektarów, również w dużych miastach, skutecznie chroniąc się przed zakusami deweloperów.

Rodzinne Ogrody Działkowe - zakładanie i prowadzenie

Do czasu wydania przez Trybunał Konstytucyjny orzeczenia kwestionującego główne założenia poprzedniej ustawy o ROD (wyrok z 11 lipca 2012, K 8/10) monopol na zakładanie ogrodów miał Polski Związek Działkowców. Dzisiaj rola ta przypada stowarzyszeniom ogrodowym, gminom oraz starostom, w zależności od podmiotu prawa własności gruntu przeznaczonego pod działki. Jeśli należy on do któregoś z zarejestrowanych stowarzyszeń, to właśnie ono tworzy Rodzinne Ogrody Działkowe. W przypadku ziemi będącej własnością gminy ROD powstaje na podstawie uchwały podjętej przez jej radę, a na wniosek stowarzyszenia ogrodowego. O utworzeniu ogrodów na nieruchomości Skarbu Państwa decyduje z kolei starosta, również na wniosek stowarzyszenia i po uzyskaniu zgody wojewody. Ustawa przewiduje również możliwość przeniesienia na rzecz stowarzyszenia własności gruntu należącego do gminy albo Skarbu Państwa.

Niezależnie od podmiotu pełniącego funkcję założyciela, prowadzeniem ROD zawsze zajmuje się stowarzyszenie ogrodowe. Do jego zadań należy:

  • dokonanie podziału gruntu na teren ogólny i działki, budowa infrastruktury ogrodowej oraz zagospodarowanie terenu ROD,
  • utrzymanie porządku i czystości w odniesieniu do terenu ogólnego,
  • zapewnienie zabierania odpadów komunalnych powstałych na terenie ROD,
  • występowanie o zgodę na usunięcie drzew i krzewów znajdujących się na terenie ogólnym,
  • występowanie o dotacje celowe z budżetu gminy,
  • zawieranie oraz rozwiązywanie umów dzierżawy działkowej z przyszłymi działkowcami,
  • oddawanie działek w bezpłatne używanie instytucjom prowadzącym działalność społeczną, oświatową, kulturalną, wychowawczą, rehabilitacyjną, dobroczynną lub opieki społecznej,
  • uchwalanie regulaminu ROD oraz sprawowanie nadzoru nad jego przestrzeganiem.

Prawo do działki

Oczywiście Rodzinne Ogrody Działkowe to przede wszystkim działkowcy. Tym mianem określa się pełnoletnią osobę fizyczną uprawnioną do korzystania z działki w rodzinnym ogrodzie działkowym na podstawie prawa do działki. Status działkowca uzyskuje się więc po uzyskaniu tytułu prawnego do części gruntu zarządzanego przez stowarzyszenie. Następuje to na podstawie umowy dzierżawy działkowej, zawieranej pomiędzy przyszłym działkowcem a podmiotem prowadzącym Rodzinne Ogrody Działkowe. Istotne postanowienia tego kontraktu zdefiniowane są w art. 28 ust. 1 ustawy, który brzmi następująco:

Przez umowę dzierżawy działkowej stowarzyszenie ogrodowe zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe.

Prawa i obowiązki stron od razu przywodzą na myśl zobowiązania wynikające z umowy dzierżawy uregulowanej w kodeksie cywilnym. Rzeczywiście, w przypadku dzierżawy działkowej ustawodawca zdecydował o odpowiednim stosowaniu przepisów dotyczących jej bardziej znanego odpowiednika. Poza tym zdecydował, że:

  • umowa dzierżawy działkowej zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności,
  • umowa dzierżawy działkowej może obejmować wyłącznie jedną działkę, która zdefiniowana jest jako podstawowa jednostka przestrzenna ROD, której powierzchnia nie może przekroczyć 500 m2,
  • na wniosek działkowca dzierżawa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej,
  • do ochrony działkowca stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Warto jeszcze wspomnieć, że odrębne ustawy mogą określać zasady, warunki i tryb ustanawiania na rzecz działkowca innych tytułów prawnych do działki. Ponadto stowarzyszenie ogrodowe ma również prawo zrezygnować z opłat i wybrać umowę bezpłatnego używania, jeśli rolę działkowca zamierza pełnić instytucja prowadząca działalność społeczną, oświatową, kulturalną, wychowawczą, rehabilitacyjną, dobroczynną lub opieki społecznej.

Zagospodarowanie działki

Istotą umowy dzierżawy działkowej jest przyznanie działkowcowi prawa do używania wydzielonego fragmentu gruntu. Oznacza to – po pierwsze – możliwość swobodnego zagospodarowania działki i wyposażenia jej w odpowiednie obiekty i urządzenia. Te muszą być zgodne z przepisami ustawy oraz regulaminu. Pierwszy ze wspomnianych dokumentów reguluje kwestie związane z altaną działkową. Musi ona mieć:

  • charakter wolno stojącego budynku rekreacyjno-wypoczynkowego albo innego obiektu budowlanego spełniającego tę funkcję,
  • powierzchnie zabudowy nie większą niż 35 m2, do której nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, chyba że ich łączna powierzchnia przekracza 12 m2,
  • wysokość nieprzekraczającą 5 metrów przy dachach stromych oraz 4 metrów przy dachach płaskich.

Aby uniknąć ewentualnych wątpliwości co do zgodności altany z przepisami, działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie stosownego zaświadczenia. Jej uzyskanie nie podlega opłacie skarbowej.

Ustawodawca wypowiedział się również na temat obiektów gospodarczych. Mogą one zostać posadowione, chyba że ich powierzchnia zabudowy przekroczyłaby 35 m2, a wysokość 5 metrów przy dachach stromych oraz 4 metry przy dachach płaskich.

Prawa i obowiązki działkowca - korzystanie z działki

Kiedy działkowiec zagospodaruje już swój teren, może zacząć z niego korzystać. Uprawnienie w tym zakresie ograniczone jest przeznaczeniem działki, a więc przede wszystkim omawianymi wyżej celami istnienia ROD. Ponadto niedozwolone jest wykraczanie poza zasady opisane w regulaminie. Co jednak ważne, ten nie może być sprzeczny z ustawą. Jeśli tak w rzeczywistości się stanie, działkowiec będzie mógł wystąpić do sądu o stwierdzenie nieważności regulaminu, a to na podstawie przepisu art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (powództwo o ustalenie).

Oczywiście, ustawa również samodzielnie tworzy zasady korzystania z działki.

Art. 32

Działkowiec jest obowiązany utrzymywać działkę w należytym stanie, przestrzegać porządku ogrodowego w sposób określony w regulaminie, ponosić wydatki związane z utrzymaniem działki oraz opłaty ogrodowe, a także korzystać z terenu ogólnego i infrastruktury ogrodowej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych działkowców oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Duża część powyższych zasad ma charakter nieostry, a co za tym idzie, mogą pojawiać się spory co do zakwalifikowania zachowania działkowca jako sprzecznego z ustawą. Warto natomiast zwrócić uwagę, że podobne reguły tworzy chociażby ustawa o własności lokali. Mówiąc więc krótko, działkowiec powinien zachowywać się podobnie jak w swoim miejscu zamieszkania (oczywiście jeśli jest mieszkańcem budynku wielorodzinnego).

Nie można też zapominać, że jedną z głównych cech umowy dzierżawy (nie tylko działkowej) jest prawo dzierżawcy do pobierania pożytków z jej przedmiotu. Oznacza to, że działkowiec może chociażby uprawiać rośliny i następnie je zbywać. Jest również uprawniony do prowadzenia hodowli zwierząt, chyba że ich obecność będzie negatywnie oddziaływać na prawa sąsiadów (artykuł o hodowaniu kur).

Niezależnie od zakresu korzystania z działki, jej użytkownik musi pamiętać również o bezwzględnie obowiązujących przepisach dotyczących tzw. immisji. Oznacza to konieczność powstrzymywania się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Zakazane jest więc – między innymi – wylewanie płynów na inne działki, emitowanie zbyt dużego hałasu czy zbyt intensywnego zapachu, zanieczyszczanie środowiska, odcinanie dopływu światła poprzez posadowienie zbyt wysokich drzew, zakłócanie sygnału telewizyjnego czy składowanie przedmiotów niebezpiecznych.

Prawa i obowiązki działkowca - opłata za korzystanie z działki

Umowa dzierżawy działkowej ma oczywiście charakter odpłatny. Ekwiwalentem obowiązku przekazania gruntu do korzystania jest prawo do pobierania stosownych opłat przez stowarzyszenie ogrodowe. Zgodnie z art. 33 ustawy:

Działkowiec jest obowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD w częściach przypadających na jego działkę, przez uiszczanie opłat ogrodowych. Zasady ustalania i uiszczania opłat ogrodowych określa statut stowarzyszenia ogrodowego.

W świetle powyższego wydaje się, że działkowiec nie ma prawa negocjacji opłaty działkowej. Albo zdecyduje się na kwotę zaproponowaną przez stowarzyszenie, albo może szukać innych ROD. Co więcej, zarządca ma prawo decydować o zmianie wysokości opłat ogrodowych. Musi jedynie o takim zamiarze poinformować działkowca co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później jednak niż do końca miesiąca poprzedzającego ten termin. W tym przypadku działkowiec nie jest jednak całkowicie bezsilny. Ma bowiem prawo zakwestionować podwyżkę, wytaczając powództwo o ustalenie nie później niż 2 miesiące, licząc od dnia zawiadomienia o zmianach. Do czasu rozstrzygnięcia sporu jako należne pozostaną dotychczasowe opłaty. Wydaje się, że groźba ewentualnej porażki sądowej powinna być dla stowarzyszeń wystarczającym hamulcem przy ustalaniu kolejnych podwyżek.

Warto ponadto wspomnieć, że umowa dzierżawy działkowej może określać wysokość dodatkowego czynszu albo co najmniej sposób jego ustalenia, jeśli stowarzyszenie jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD.

Prawa i obowiązki działkowca - wygaśnięcie prawa do działki

Umowa dzierżawy działkowej, jak każdy kontrakt cywilny, prędzej czy później może ulec rozwiązaniu. Art. 35 ustawy wskazuje, że prawo ustanowione na rzecz działkowca wygasa z chwilą:

  • rozwiązania umowy za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia;
  • śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej;
  • likwidacji ROD lub jego części, na której znajduje się działka;
  • w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Wypowiedzenie umowy

W praktyce najczęściej mamy do czynienia z wypowiedzeniem umowy. Może być ono złożone przez obydwie strony, przy czym do określenia przyczyny rozwiązania kontraktu zobowiązane jest jedynie stowarzyszenie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Dzierżawca o rezygnacji z działki może zdecydować w każdym czasie. W tym przypadku – jeśli nie dojdzie do porozumienia – termin wypowiedzenia wynosi miesiąc i kończy się po upływie pełnego miesiąca kalendarzowego.

Stowarzyszenie ogrodowe jest natomiast w swoim działaniu ograniczone. Miesięczne wypowiedzenie może być złożone wtedy i tylko wtedy, gdy działkowiec:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek lub
  • jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.

Działkowiec jest uprawniony do zakwestionowania zasadności wypowiedzenia. Ustawa umożliwia mu wytoczenie powództwa o uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne albo o przywrócenie prawa do działki na poprzednich warunkach. Ma na to 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o wypowiedzeniu. Statut stowarzyszenia może przewidywać przedsądowe postępowanie pojednawcze przed komisją rozjemczą. Przeprowadzenie go nie może być jednak warunkiem skutecznego wniesienia powództwa.

W razie wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem.

Prawa i obowiązki działkowca - zmiana działkowca

Śmierć działkowca a prawo do gruntu

Ustawa przewiduje również przypadki, w których co prawda wygasa umowa z konkretnym działkowcem, jednakże prawa z niej wynikające przechodzą na inną osobę. Po pierwsze, w razie śmierci działkowca, prawo do gruntu przypada jego małżonkowi. Dzieje się to z mocy prawa, jeżeli małżonek również był działkowcem. W przeciwnym wypadku konieczne jest złożenie przez niego stosownego oświadczenia, na co ustawodawca przewidział 6 miesięcy od dnia śmierci dzierżawcy.

Jeśli działkowiec nie był w związku małżeńskim albo małżonek nie zgłosił się do stowarzyszenia, roszczenie o ustanowienie prawa do działki po zmarłym przechodzi na inne bliskie osoby. Ci z kolei mają na złożenie stosownego oświadczenia 3 miesiące (jeśli małżonek się nie zgłosił) albo 6 miesięcy (jeśli działkowiec nie miał małżonka). W przypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych o ustanowieniu prawa do działki rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Prawo do działki zamiennej

Po drugie, w przypadku wygaśnięcia prawa do działki w związku z likwidacją ROD lub jego części, działkowcowi przysługuje prawo do działki zamiennej pod warunkiem zgłoszenia do stowarzyszenia ogrodowego odpowiedniego żądania na piśmie najpóźniej w terminie 3 miesięcy od dnia likwidacji ROD lub jego części.

Rozwód małżonków-działkowców

Po trzecie, w przypadku rozwodu małżonków-działkowców o przyznaniu któremuś z nich prawa do gruntu decyduje sąd orzekający rozwiązanie małżeństwa. Jeśli natomiast nie rozstrzygnie on sprawy, stowarzyszenie ogrodowe może pozostawić prawo do działki jednemu z byłych małżonków. Zdaje się, że zarządca ROD może samodzielnie dokonać wyboru dzierżawcy.

Prawa i obowiązki działkowca przeniesienie w drodze umowy

Po czwarte, działkowiec w drodze umowy może przenieść prawa i obowiązki działkowca wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej. Umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Stosowne oświadczenie składane jest w terminie 2 miesięcy od dnia przekazania przez działkowca stosownego wniosku. Brak reakcji jest równoznaczny z wyrażeniem zgody na zmianę dzierżawcy. Odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki może nastąpić z ważnych powodów i jest sporządzana w formie pisemnej z uzasadnieniem pod rygorem nieważności. Stowarzyszenie może również przedstawić własnego kandydata na nowego działkowca. Dawny dzierżawca jest związany tym wyborem, chyba że zamierzał przenieść prawo do działki na rzecz osoby bliskiej.

chevron-down
Copy link