Ochrona posiadania – roszczenie posesoryjne

Eksmitowanie nieproszonego lokatora nie jest szybkim i prostym procesem. W pierwszej kolejności trzeba złożyć pozew o wydanie i opróżnienie lokalu. Następnie zachodzi konieczność zaangażowania komornika. Wyrzucenie nieuprawnionego mieszkańca na bruk bez wyroku sądu nie jest dopuszczalne. Co więcej, jeśli właściciel zdecyduje się na taki krok, może otrzymać pozew w związku z naruszeniem posiadania. Osoba niemająca żadnego prawa do lokalu może nawet doprowadzić do eksmisji prawowitego właściciela!

Prawo własności

Ochronie własności i posiadania poświęcone są dwa odrębne rozdziały ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny. Ustawodawca traktuje więc te dwie instytucje prawne rozłącznie. Własność to prawo bezwzględne, skuteczne wobec wszystkich i podlegające ograniczeniu wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.

Właściciel jest więc uprawniony do nieskrępowanego korzystania ze swojej rzeczy. Jeśli ktoś wejdzie mu w drogę, narazi się na cywilne roszczenia o wydanie albo zaniechanie naruszeń. Przykładowo: kradzież roweru skończy się nie tylko aktem oskarżenia przeciwko złodziejowi, ale również powództwem o wydanie rzeczy (o ile sąd karny nie orzeknie zwrotu). Właściciel wystąpi z pozwem na podstawie art.222 §1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Posiadanie

Posiadanie jest natomiast czym innym niż własność. To pojęcie szersze i odnoszące się do pewnych faktów, a nie stanu prawnego. Stanowi o tym art. 336 kodeksu cywilnego, w którym czytamy, że:

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Akcent jest tutaj położony na fakt „władania”, czyli rzeczywistego dysponowania daną rzeczą. Posiadacz może być więc właścicielem, jeśli dany przedmiot „ma” i jednocześnie dysponuje do niego stosownym tytułem prawnym. Gdy natomiast samowolnie i bezprawnie zdobędzie jakąś rzecz, wtedy jest tylko jej faktycznym dysponentem – czyli właśnie posiadaczem. Właściciel z kolei nie musi wcale „posiadać” rzeczy objętej prawem własności. Może być mu ona bezprawnie odebrana. Nie zawsze więc własność = posiadanie.

Roszczenie posesoryjne

Najciekawsze jest to, że posiadaczowi niebędącemu właścicielem przysługuje ochrona przed osobą dysponującą stosownym tytułem prawnym. Jeśli więc nieuprawniony lokator zostanie wyrzucony z zajmowanego mieszkania bez wyroku sądowego, będzie mógł złożyć pozew o przywrócenie posiadania. Nawet jeśli jego przeciwnikiem będzie prawowity właściciel nieruchomości. Jest to tzw. roszczenie posesoryjne. Zastosowanie znajdzie tutaj art. 344 §1 kodeksu cywilnego o następującej treści:

Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Jedyną przesłanką skuteczności roszczenia jest sam fakt naruszenia posiadania. Nie ma znaczenia, że powodem jest osoba nieuprawniona, a pozwanym – właściciel rzeczy. Ten drugi musi bowiem znosić niechcianego lokatora do czasu rozstrzygnięcia sporu z art. 222 kodeksu cywilnego w odrębnym procesie. Sprawa o naruszenie posiadania i o wydanie rzeczy właścicielowi nie może być bowiem rozpatrywana jednocześnie.

Właściciel rzeczy może się przeciwstawić roszczeniu posesoryjnemu tylko wtedy, gdy przedstawi wyrok sądu wydany właśnie na gruncie art. 222 kodeksu cywilnego. W praktyce taka sytuacja zdarza się niezwykle rzadko, gdyż sprawy o naruszenie posiadania rozpatrywane są dużo szybciej. Posiadacz może przegrać sprawę jeszcze w jednym przypadku – jeśli wystąpi z roszczeniem z art. 344 po upływie jednego roku od chwili naruszenia posiadania.

Lepiej nie ryzykować samowolnej eksmisji

Osoba podejmująca decyzję o samowolnej eksmisji dużo ryzykuje. Po pierwsze, może narazić się na zarzuty karne. Działa przecież bez pomocy komornika czy policji, a więc w przypadku jakiegokolwiek naruszenia nietykalności cielesnej lokatora może mieć problemy z prawem. Po drugie, posiadacz bez tytułu prawnego może wytoczyć takiemu właścicielowi skuteczne powództwo o przywrócenie posiadania. To wiąże się ze stresem, kosztami, a nawet koniecznością przymusowego opuszczenia własnego mieszkania czy oddania rzeczy ruchomej.