Ryczałt od najmu nie zawsze się opłaca
Ryczałt, jako forma opodatkowania najmu, nie zawsze będzie opłacalny. Należy bowiem pamiętać, że opodatkowaniu tutaj podlega przychód, a nie dochód. Jeżeli mamy zatem możliwość w dość istotny sposób obniżyć przychód z najmu nieruchomości o koszty uzyskania przychodu, bardziej opłacalne może się okazać opodatkowanie nieruchomości na zasadach ogólnych.
Ryczałt
Podatek od przychodów z najmu nieruchomości może być rozliczany według ryczałtu ewidencjonowanego (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do przychodu w wysokości 100 tys. zł (art. 12 ust. 1 pkt 3) a) ww. ustawy). Powyżej kwoty wskazanego przychodu ryczałt wynosi 12,5%.
Opodatkowanie najmu ryczałtem ewidencjonowanym zyskało na popularności w 2010 r. Wtedy to właśnie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego spowodowała ujednolicenie stawki podatkowej od przychodów z najmu. Przed zmianą, w przypadku gdy wysokość przychodów z tytułu najmu przekraczała w skali roku 4.000 Euro, stawka podatkowa wynosiła 20% nadwyżki ponad tę kwotę. Obecnie zryczałtowany podatek dochodowy wynosi 8,5% od przychodów z najmu, niemniej jednak do wysokości przychodów 100 tys. zł rocznie.
Zasady ogólne
Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych odbywa się na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Oczywiście progresywne stawki podatku PIT (18% i 32%) są wyższe niż stawki ryczałtu (8,5% i 12,5%). Co jednak ważne, na podstawie przepisów ustawy o PIT opodatkowany jest dochód, a nie przychód, jak ma to miejsce w przypadku ryczałtu. Tym samym jeżeli mamy możliwość pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania, warto zastanowić się nad opłacalnością opodatkowania najmu na zasadach ogólnych.
Odpisy amortyzacyjne
Przede wszystkim w przypadku najmu na zasadach ogólnych zwrócić należy uwagę na możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości (nie ma tutaj znaczenia, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą czy też nie). Zgodnie bowiem z ustawą o PIT odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu. Amortyzacja to utrata wartości nieruchomości (mieszkania) z uwagi na jego zużycie i upływ czasu. Podstawowa stawka amortyzacyjna to 1,5% wartości początkowej (co do zasady wartości rynkowej) dla nieruchomości nowych.
Przykład:
Wartość początkowa mieszkania: 500.000 PLN
Roczny przychód z najmu: 36.000 PLN
Ryczałt w skali roku: 3.060 PLN (8,5% x 36.000 PLN)
Roczna amortyzacja: 7.500 PLN (1,5% x 500.000 PLN)
Roczny dochód z najmu: 28.500 PLN (36.000 PLN – 7.500 PLN)
Podatek dochodowy w skali roku: 5.130 PLN (18% x 28.500 PLN)
W przypadku stosunkowo drogich i nowych mieszkań oraz założeniu, że czynsz najmu będzie wynosił min. 3.000 PLN bardziej opłacalne jest skorzystanie z ryczałtu jako formy opodatkowania najmu.
Amortyzacja przyspieszona
Sytuacja wygląda jednak inaczej w przypadku mieszkań używanych (min 5 lat), bowiem mamy tutaj możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej (tzw. amortyzacja przyspieszona) wynikająca z art. 22j ustawy o PIT.
Przykład:
Wartość początkowa mieszkania: 500.000 PLN
Roczny przychód z najmu: 36.000 PLN
Ryczałt w skali roku: 3.060 PLN (8,5% x 36.000 PLN)
Roczna amortyzacja: 50.000 PLN (10% x 500.000 PLN)
Roczny dochód z najmu: 14.000 PLN (36.000 PLN – 50.000 PLN)
Podatek dochodowy w skali roku: nie wystąpi
W przypadku istnienia możliwości skorzystania przez podatnika z amortyzacji przyspieszonej bardziej opłaca się skorzystać z opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. W tym przypadku bowiem istnieje teoretyczna możliwość niepłacenia w ogóle podatku dochodowego przez 10 lat trwania umowy najmu.
Wśród kosztów uzyskania przychodu mogących mieć również wpływ na wysokość podatku dochodowego można wymienić koszty remontów, o ile nie przekraczają wartości 10 tys. zł w skali roku. Poza tym do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wydatki poniesione na wyposażenie mieszkania w celu jego wynajmu (meble, sprzęt AGD).
