Ryczałt od najmu nie zawsze się opłaca

Ryczałt, jako forma opodatkowania najmu, nie zawsze będzie opłacalny. Należy bowiem pamiętać, że opodatkowaniu tutaj podlega przychód, a nie dochód. Jeżeli mamy zatem możliwość w dość istotny sposób obniżyć przychód z najmu nieruchomości o koszty uzyskania przychodu, bardziej opłacalne może się okazać opodatkowanie nieruchomości na zasadach ogólnych.

Ryczałt

Podatek od przychodów z najmu nieruchomości może być rozliczany według ryczałtu ewidencjonowanego (ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do przychodu w wysokości 100 tys. zł (art. 12 ust. 1 pkt 3) a) ww. ustawy). Powyżej kwoty wskazanego przychodu ryczałt wynosi 12,5%.

Opodatkowanie najmu ryczałtem ewidencjonowanym zyskało na popularności w 2010 r. Wtedy to właśnie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego spowodowała ujednolicenie stawki podatkowej od przychodów z najmu. Przed zmianą, w przypadku gdy wysokość przychodów z tytułu najmu przekraczała w skali roku 4.000 Euro, stawka podatkowa wynosiła 20% nadwyżki ponad tę kwotę. Obecnie zryczałtowany podatek dochodowy wynosi 8,5% od przychodów z najmu, niemniej jednak do wysokości przychodów 100 tys. zł rocznie.

Zasady ogólne

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych odbywa się na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT). Oczywiście progresywne stawki podatku PIT (18% i 32%) są wyższe niż stawki ryczałtu (8,5% i 12,5%). Co jednak ważne, na podstawie przepisów ustawy o PIT opodatkowany jest dochód, a nie przychód, jak ma to miejsce w przypadku ryczałtu. Tym samym jeżeli mamy możliwość pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania, warto zastanowić się nad opłacalnością opodatkowania najmu na zasadach ogólnych.

Odpisy amortyzacyjne

Przede wszystkim w przypadku najmu na zasadach ogólnych zwrócić należy uwagę na możliwość zastosowania odpisów amortyzacyjnych z tytułu zużycia wynajmowanej nieruchomości (nie ma tutaj znaczenia, czy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą czy też nie). Zgodnie bowiem z ustawą o PIT odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu. Amortyzacja to utrata wartości nieruchomości (mieszkania) z uwagi na jego zużycie i upływ czasu. Podstawowa stawka amortyzacyjna to 1,5% wartości początkowej (co do zasady wartości rynkowej) dla nieruchomości nowych.


Przykład:

Wartość początkowa mieszkania:           500.000 PLN

Roczny przychód z najmu:                        36.000 PLN

Ryczałt w skali roku:                               3.060 PLN             (8,5% x 36.000 PLN)

Roczna amortyzacja:                                   7.500 PLN             (1,5% x 500.000 PLN)

Roczny dochód z najmu:                           28.500 PLN             (36.000 PLN – 7.500 PLN)

Podatek dochodowy w skali roku:         5.130 PLN             (18% x 28.500 PLN)


W przypadku stosunkowo drogich i nowych mieszkań oraz założeniu, że czynsz najmu będzie wynosił min. 3.000 PLN bardziej opłacalne jest skorzystanie z ryczałtu jako formy opodatkowania najmu.

Amortyzacja przyspieszona

Sytuacja wygląda jednak inaczej w przypadku mieszkań używanych (min 5 lat), bowiem mamy tutaj możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej (tzw. amortyzacja przyspieszona) wynikająca z art. 22j ustawy o PIT.


Przykład:

Wartość początkowa mieszkania:            500.000 PLN

Roczny przychód z najmu:                         36.000 PLN

Ryczałt w skali roku:                               3.060 PLN             (8,5% x 36.000 PLN)

Roczna amortyzacja:                                  50.000 PLN            (10% x 500.000 PLN)

Roczny dochód z najmu:                             14.000 PLN           (36.000 PLN – 50.000 PLN)

Podatek dochodowy w skali roku:         nie wystąpi


W przypadku istnienia możliwości skorzystania przez podatnika z amortyzacji przyspieszonej bardziej opłaca się skorzystać z opodatkowania najmu na zasadach ogólnych. W tym przypadku bowiem istnieje teoretyczna możliwość niepłacenia w ogóle podatku dochodowego przez 10 lat trwania umowy najmu.

Wśród kosztów uzyskania przychodu mogących mieć również wpływ na wysokość podatku dochodowego można wymienić koszty remontów, o ile nie przekraczają wartości 10 tys. zł w skali roku. Poza tym do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć wydatki poniesione na wyposażenie mieszkania w celu jego wynajmu (meble, sprzęt AGD).