Siła wyższa a czynsz najmu

2 kwietnia 2020
hello world!

W niedawnym artykule pisaliśmy o praktyce i skutkach wprowadzania do umów klauzuli siły wyższej. Głównie w odniesieniu do ewentualnych zarzutów niewykonania czy nienależytego wykonania kontraktu. Nie ulega wątpliwości, że już same przepisy ustawowe wystarczą, aby uniknąć roszczeń odszkodowawczych w przypadku nadzwyczajnych wydarzeń. Co natomiast dzieje się z podstawowymi świadczeniami umownymi? Czy wynajmujący ma prawo pobierać czynsz za lokal, z którego nie można korzystać w założonym celu? Jaki wpływ ma siła wyższa na czynsz najmu?

Pytania te zyskują na aktualności w obliczu nadzwyczajnych i niespodziewanych wydarzeń. Mało kto myśli o tym w spokojnych i pokojowych czasach. Szalejąca epidemia koronawirusa SARS-CoV-2 pokazuje jednak, że to istotny błąd. Większość typowych umów zawiera zapisy dotyczące siły wyższej jedynie w kontekście możliwości dochodzenia kar umownych. Zachęca do tego kodeks cywilny. Znajdziemy w nim przepisy dotyczące tej problematyki, które łatwo zaimplementować do umów. Ustawy milczą natomiast o skutkach nadzwyczajnych wydarzeń dla podstawowych obowiązków stron stosunków prawnych. Dlatego kwestia ta często umyka twórcom kontraktów.

Siła wyższa a czynsz najmu - kto ma rację?

Kiedy więc dojdzie do zdarzenia kwalifikowanego jako siła wyższa i uniemożliwiającego normalne działanie przedsiębiorców, pojawia się istotny problem. W przypadku epidemii koronawirusa dotyczy on głównie stron umów najmu lokali usługowych w centrach handlowych, restauracji, barów, siłowni i tym podobnych. W związku z decyzją ustawodawcy oraz przedstawicieli władzy wykonawczej większość sklepów czy lokali gastronomicznych pozostaje zamkniętych do odwołania. Generuje to ogromne straty po stronie najemców. Trudno się dziwić, że chcą oni uniknąć obowiązku uiszczania czynszu za niedziałający lokal. Z drugiej jednak strony, wynajmujący pozbawieni przychodów mogliby utracić płynność niezbędną do spłaty kredytów na budowę obiektu czy ponoszenia opłat, których nie sposób tak łatwo uniknąć (podatki, prąd, ochrona).

Sytuacja wygląda na patową i nie poprawia jej fakt, że przepisy powszechnie obowiązującego prawa nie dostarczają gotowego rozwiązania. Eksperci są podzieleni, a orzecznictwo – ze względu na bezprecedensowość obecnego stanu rzeczy – póki co milczy. Przedstawiciele doktryny forsują różne koncepcje, lecz żadna z nich nie pozwala zaspokoić interesów obydwu stron stosunków prawnych. Dlatego też konieczne jest poszukiwanie rozwiązania słusznościowego, kompromisowego – w pozytywnym znaczeniu tego słowa. Chodzi tutaj o znalezienie złotego środka godzącego skrajne poglądy. O jakich konkretnie mowa?

Koncepcja pierwsza – najemcy nie muszą płacić

Część ekspertów uważa, że czynsz najmu w czasie zamknięcia lokalu dla publiczności nie może być pobierany. Jako podstawę prawną tej koncepcji wskazuje się art. 495 §1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Przedstawiciele teorii i praktyki prawniczej twierdzą, że w przypadku epidemii mamy właśnie do czynienia z niezawinioną przez wynajmującego następczą niemożliwością świadczenia. Głównym i ustawowym obowiązkiem tej strony stosunku najmu jest bowiem udostępnienie rzeczy do używania. Co więcej, musi być ona przydatna do umówionego użytku, na co wskazuje art. 662 §1 Kodeksu cywilnego. Eksperci prezentujący stanowisko skrajnie korzystne dla najemców argumentują, że powinnością wynajmującego nie jest jedynie przekazanie lokalu, ale również zapewnienie możliwości aktywnego korzystania z niego w celu oznaczonym w umowie. Krótko mówiąc, najemca nie płaci za samo miejsce na terenie centrum handlowego, lecz za możliwość prowadzenia właściwej dla swojego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Wynajmujący jest tego w pełni świadomy, na co przeważnie wskazują jednoznacznie zapisy umowne (w kontraktach oznacza się przedmiot działalności).

Jeśli przyjąć takie podejście, to w czasie ustawowych restrykcji dotyczących handlu, wynajmujący – sam nie oferując umówionego świadczenia – nie mógłby żądać wzajemności, czyli czynszu najmu. I to nawet w niewielkiej części. Można by uznać, że takie rozwiązanie jest słuszne, gdyż prawo kontraktowe zakłada współpracę stron, wzajemne zrozumienie oraz solidarne ponoszenie ryzyka niezawinionej niemożliwości działania.

Koncepcja druga – wynajmujący też ponosi koszty i ma prawo do czynszu

Poglądowi przeciwnemu nie sposób jednak odmówić pewnej logiki. Druga grupa ekspertów wskazuje, że – mimo wszystko – wynajmujący obecnie spełniają swoją umowną powinność. Szczególnie dotyczy to właścicieli centrów handlowych, częściowo przecież otwartych. Nie doszło bowiem do pozbawienia najemców posiadania rzeczy. Zachowują oni prawo wstępu do lokali, mogą prowadzić czynności inwentaryzacyjne, magazynować towar czy zarządzać sprzedażą wysyłkową. Przedmiot umowy pozostaje więc wydany i jest utrzymywany w stanie potencjalnej zdatności do jego używania. To, że nie może być otwarty dla publiczności, jest już kwestią dotyczącą wyłącznie najemcy. To on, a nie właściciel lokalu, poniesie ewentualne konsekwencje złamania zakazu handlu.

Wynajmujący natomiast wciąż zachowuje pełną gotowość do ponownego udostępnienia wszystkich sklepów. Ponosi więc pewne koszty stałe. Przede wszystkim musi zapewnić nieprzerwany dozór obiektu – najemcy przecież w większości przypadków pozostawili w lokalu towary i wyposażenie. Ponadto wszelkie ewentualne awarie powinny być usuwane na bieżąco, aby nie doszło do żadnego przestoju po zniesieniu zakazu handlu. Nie można również zapominać o konieczności dokonywania przeglądów instalacji, co jest chociażby warunkiem utrzymania gwarancji urządzeń. W związku z częściowym otwarciem większości centrów handlowych nieprzerwanie działa administracja czy ekipa sprzątająca. Jest również dostarczany prąd i inne media – umowy z ich dostawcami nie mogą zostać przecież z dnia na dzień zawieszone. Nie jest więc tak, że wstrzymanie działalności w lokalach jest finansowo obojętne dla wynajmującego. On również dużo traci – musi ponosić koszty stałe, w tym wypłacać wynagrodzenia pracownikom czy niektórym podwykonawcom.

Siła wyższa a czynsz najmu - negocjacje albo spór sądowy

Łatwo zauważyć, że obydwie skrajne koncepcje są krzywdzące dla jednej ze stron. Dlatego konieczne jest znalezienie pośredniego rozwiązania. Oczywiście najlepszym wyjściem byłoby podjęcie negocjacji przy wzajemnym zrozumieniu stron. Przedstawianie jakichkolwiek twardych stanowisk nie wydaje się tutaj słuszne. Być może zamiast kategorycznego żądania wstrzymania poboru czynszu warto rozważyć prośbę o obniżkę, rozłożenie na raty czy odroczenie płatności. Najbardziej ugodowo powinni do sprawy podejść najemcy działający w dużym stopniu online czy pozostawiający swoje towary pod dozorem właściciela obiektu. Większe powodzenie przy forsowaniu skrajnej koncepcji mogą  zaś osiągnąć przedsiębiorcy działający w lokalach wolnostojących czy oferujący typowo stacjonarne usługi.

Warto pamiętać, że brak porozumienia najprawdopodobniej oznaczał będzie wejście na drogę sądową. Najemcy będą formułować powództwa o ustalenie czy ukształtowanie stosunku prawnego, wynajmujący natomiast o zapłatę czynszu. Trudno w tym momencie ferować wyroki. Nikt nie jest w stanie przewidzieć kierunku, w którym pójdzie orzecznictwo. Dużo zależeć będzie nie tylko od interpretacji prawa, ale również od aktualnego stanu gospodarki czy sytuacji finansowej stron. Jeśli właściciele centrów handlowych nie odczują mocno kryzysu, sądy być może przychylniej spojrzą na najemców. Może być jednak zupełnie odwrotnie.

Siła wyższa a czynsz najmu - zasady współżycia społecznego i klauzula rebus sic stantibus

Wszystko dlatego, że z dużym prawdopodobieństwem sądy będą brać pod uwagę zasady współżycia społecznego. Sprawy mogą być rozstrzygane – po pierwsze – w oparciu o art. 5 Kodeksu cywilnego, który zakazuje nadużywania własnego prawa podmiotowego. Sąd może więc uznać, że w świetle chociażby przepisu art. 495 §1 kc zapłata czynszu teoretycznie się nie należy, jednak powinno się jej dokonać ze względu na zasady słuszności.

Nie wykluczone jest też przyjęcie jeszcze innej koncepcji orzeczniczej. Mianowicie, w niektórych opracowania wskazuje się, że omawiana tutaj niemożliwość świadczenia jednej ze stron ma charakter gospodarczy. Skutkiem zaakceptowania tego poglądu jest konieczność pominięcia przy wyrokowaniu art. 495 §1 kc i zastosowanie art. 3571 kc. Ustanawia on tzw. klauzulę rebus sic stantibus, czyli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W przepisie tym przeczytamy, że:

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Jak widać, również w tym przypadku sąd musi wziąć pod uwagę zasady współżycia społecznego. Co więcej, mamy tutaj większą swobodę w decydowaniu o stopniu obniżki czynszu. Sytuacja nie jest więc oceniana zero-jedynkowo. Poza tym zastosowanie tego przepisu pozwala w lepszym stopniu zachować dyrektywę sprawiedliwego rozstrzygnięcia. Sprawa może być bowiem rozstrzygnięta pozytywnie dla najemcy tylko wtedy, gdy wykaże on rażącą stratę dla swojej działalności.

chevron-down
Copy link