Szczekający pies w bloku – opłaty i przymusowa licytacja mieszkania


Małe pieski najwięcej szczekają.

Księga przysłów, przypowieści i wyrażeń przysłowiowych polskich


Szczekający pies w bloku – jeden z klasycznych problemów dotykających mieszkańców wspólnot mieszkaniowych. Tego typu historia zdarzyła się również w pewnym 32-metrowym lokalu własnościowym. Mieszkająca tam kobieta postanowiła zaadoptować aż 3 psy ze schroniska. Zwierzęta zaczęły jednak uprzykrzać życie sąsiadom, którzy nieustannie skarżyli się na szczekanie czworonogów. Po pewnym czasie bezskutecznych rokowań wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę wprowadzającą opłatę w wysokości 30 zł miesięcznie od każdego posiadanego psa. Co na to polskie prawo?

Szczekający pies w bloku – czy można go posiadać?


Pies jest odbiciem rodzinnego życia. Czy widział kto wesołego psa w ponurej rodzinie albo ponurego psa w pogodnej i szczęśliwej rodzinie? Mrukliwi ludzie mają warkliwe psy, niebezpieczni – groźne. A przejściowe nastroje jednych udzielają się drugim.

Arthur Conan Doyle


Trzymanie w mieszkaniu psa, kota lub innego zwierzęcia, powszechnie znanego jako domowe, jest całkowicie zgodne z prawem. Są jednak pewne warunki. Ustawa o ochronie zwierząt (rozdział 2 – zwierzęta domowe) podkreśla, że każda osoba chcąca posiadać zwierzaka powinna zapewnić mu podstawowe warunki egzystencji. Mowa to m.in. o:

  • odpowiedniej temperaturze;
  • ochronie przed zimnem, upałami i opadami atmosferycznymi;
  • dostępie do światła dziennego;
  • umożliwieniu swobodnej zmiany pozycji ciała;
  • dostarczeniu odpowiedniej karmy i stałego dostępu do wody.

W polskim ustawodawstwie nie ma jakiejkolwiek wzmianki o tym, czy bardziej hałaśliwy pies może być wykluczony z życia wspólnoty mieszkaniowej. W miastach mogą istnieć jednak pewne regulaminy lub uchwały traktujące o zwierzętach domowych. Mowa tutaj chociażby o przepisach dotyczących sprzątania nieczystości.

Szczekający pies w bloku a dodatkowa opłata


Pies żyje w ideałach wschodniej wiary, w religii nauk Wschodu: teraz i tu, i w tym momencie.

Andries van Dantzig


Na początku należy wyjaśnić, że uchwała nakładająca dodatkową opłatę za posiadanie psa, czy też innego zwierzaka, jest niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali. Nie ma również znaczenia, czy wspomniany pupil jest za bardzo hałaśliwy. Zgodnie z przeznaczeniem wspomnianego aktu prawnego mieszkańcy mają obowiązki związane z obciążeniami finansowymi. Chodzi jednak o wydatki służące utrzymaniu wspólnoty.

Innymi słowy – mieszkańcy bloku nie mają prawa wprowadzać dodatkowych opłat wobec swoich poszczególnych członków. Od opisanej reguły jest tylko jeden wyjątek – przymusowa licytacja mieszkania. Dojdzie ona do skutku jednakże tylko w przypadku nieprawidłowego korzystania z lokalu przy jednoczesnym nadmiernym wzroście kosztów utrzymania wspólnoty. O tym jednak w dalszej części tekstu.

Ważne! Prawo miejscowe (np. uchwała rady miasta), a dokładniej pewien przepis, stanowi, że od właściciela czworonoga może być pobierana stosowna opłata. Chodzi jednak o każdego mieszkańca, nie tylko tego, który posiada szczekającego psa.


Rada gminy może wprowadzić opłatę od posiadania psów. Opłatę pobiera się od osób fizycznych posiadających psy.

art. 18a pkt 1 – ustawa o podatkach i opłatach lokalnych


Podsumowując, jeżeli wspólnota mieszkaniowa (a dokładniej – jej zarząd) w swojej uchwale powoła się na prawo miejscowe, które zarządziło stosowne opłaty, to znaczy to tyle, że należy płacić i koniec. Warto jednak pamiętać, że ani złotówka z tej opłaty nie trafia (lub nie powinna trafić) do wspólnoty mieszkaniowej.

Szczekający pies w bloku a licytacja mieszkania

Od razu warto zaznaczyć. Przymusowa licytacja mieszkania jest ostatecznością, która w praktyce pełni funkcję straszaka. Nie zmienia to faktu, że polskie prawo pozwala na takie działanie i w dramatycznej sytuacji może być z całą pewnością skutecznie wyegzekwowane. Do takiej jednak nie należy posiadanie szczekającego psa.

Wspólnota mieszkaniowa posiada wiele innych środków lżejszego kalibru, które mogą odpowiednio zmotywować do działania opieszałego lokatora. Zgodnie z powyższym właściciele innych lokali mogą wystosować przeciwko posiadaczowi czworonoga odpowiednie powództwo w sprawie o zaprzestanie immisji.


Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

art. 144 – ustawa Kodeks cywilny


W pewnej sprawie, która również dotyczyła hałaśliwego sąsiada (sygn akt. XVIII C 538/15), sąd zarządził postawienie ekranu akustycznego wzdłuż całej granicy oddzielającej nieruchomości sąsiednie. W przypadku hałaśliwego czworonoga do tak drastycznych restrykcji raczej nie dojedzie. Przytoczony wyrok pozwala jednak rozbudzić nadzieję, że odpowiednio złożony i udokumentowany pozew jest w stanie pomóc w problematycznych sytuacjach sąsiedzkich.