Prawo samoistnego posiadacza nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste do nabycia jej własności przez zasiedzenie – uchwała Sądu Najwyższego

9 grudnia 2016 r. Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (sygn. III CZP 57/16), która potwierdziła, że możliwe jest nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przez samoistnego posiadacza.

Stan faktyczny

Sąd Najwyższy przedstawił do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu analizę zagadnienia, czy możliwe jest nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przez samoistnego posiadacza.

Zagadnienie to pojawiło się przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku. Wnioskodawcy domagali się stwierdzenia, że na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabyli przez zasiedzenie własność niezabudowanych części działek wchodzących w skład jednej z nieruchomości. Właścicielem nieruchomości, której dotyczył wniosek, był pierwotnie Skarb Państwa, a następnie gmina. Nieruchomość została później oddana w użytkowanie wieczyste spółdzielni pracy i użytkowników. W postępowaniu upadłościowym wnioskodawca nabył zorganizowaną część przedsiębiorstwa spółdzielni stanowiącą ośrodek wypoczynkowy. Nie objął jednak w posiadanie niezabudowanych części działek graniczących z nieruchomością, chcąc je zasiedzieć. Rozpoznając analizowaną sprawę, Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek wnioskodawców.

Sąd ten ustalił, że wnioskodawcy spełnili przesłanki zasiedzenia i nabyli nieruchomość w ten sposób. Nie stało temu na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. Ograniczenie możliwości nabycia własności w drodze zasiedzenia nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym może bowiem nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego. Sąd Okręgowy, na skutek wniesionej w tej sprawie apelacji, zmienił natomiast postanowienie Sądu Rejonowego i wniosek oddalił. Sąd drugiej instancji stwierdził bowiem, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości.

Uzasadnienie prawne Sądu Najwyższego

Użytkowanie wieczyste 

Użytkowanie wieczyste uregulowano w art. 232-243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740, dalej również jako „k.c.”) i w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, dalej również jako „u.g.n.”). Użytkowanie wieczyste może powstać tylko na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego oraz konstytutywnego wpisu prawa do księgi wieczystej. Stanowi o tym art. 237 k.c. Szerzej wypowiedział się na ten temat Sąd Najwyższy w uchwale z 21 maja 2002 r., sygn. III CZP 29/02. Na początku lat 90. XX wieku ustawodawca stosunkowo często decydował się na wyposażenie określonych jednostek w prawo użytkowania wieczystego z mocy ustawy, jeżeli spełniały określone w niej przesłanki.

Korzystanie z gruntu

Z art. 233 k.c. wynika, że użytkownik wieczysty może – z wyłączeniem innych osób – korzystać z gruntu, na którym ustanowiono użytkowanie wieczyste, oraz rozporządzać tym prawem. Wyznaczenie granic pomiędzy uprawnieniami właściciela i użytkownika wieczystego w odniesieniu do nieruchomości gruntowej wywołuje jednak pewne spory. Uprawnienia do korzystania z gruntu i do rozporządzania użytkowaniem wieczystym przysługują użytkownikowi wieczystemu w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz przez umowę, którą zawarł z właścicielem. Artykuł 29 ust. 1 u.g.n. stanowi, że w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, do zrealizowania którego nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Określa się również sposób korzystania z niej, stosownie do art. 236 i 239 k.c. W tak ukształtowanym stosunku prawnym obowiązkiem użytkownika wieczystego jest też uiszczanie na rzecz właściciela opłat.

Obowiązki właścicieli gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

Obowiązkiem właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest znoszenie korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego. Przysługuje mu przy tym uprawnienie do pobierania opłat i odpowiednio – roszczenie o ich zasądzenie. Natomiast nie przysługuje mu roszczenie o zobowiązanie użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z umową. Niewykonanie tego obowiązku przez użytkownika wieczystego jest sankcjonowane przez rozwiązanie z nim umowy (art. 240 k.c.).

Jeśli grunt jest zabudowany, użytkownik wieczysty nabywa na własność wzniesione na nim budynki. Budynki, które wzniósł w czasie trwania użytkowania wieczystego, także stają się jego własnością. Ich własność jest podporządkowana prawu użytkowania wieczystego i gaśnie wraz z jego wygaśnięciem (art. 235 § 2 k.c.; również: postanowienie Sądu Najwyższego z 3 września 2009 r., sygn. I CSK 6/09). Osobną kwestią są ewentualne rozliczenia między właścicielem i użytkownikiem wieczystym konieczne do przeprowadzenia w razie ustania łączącego te osoby stosunku prawnego.

Rozporządzanie prawem

Skoro użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać, to po powstaniu użytkowania wieczystego nieruchomość, na której je ustanowiono, może być przedmiotem posiadania w zakresie treści tego prawa nie tylko przez użytkownika wieczystego, na rzecz którego prawo to ustanowiono, lecz i przez inną osobę, na którą przeniesione zostało użytkowanie wieczyste (postanowienia Sądu Najwyższego z 27 kwietnia 2007 r., sygn. III CZP 28/07, i z 5 lipca 2001 r., II CKN 1220/00).

Ustanowienie na nieruchomości przez jej właściciela prawa, z którego wynikają wskazane uprawnienia innej osoby jako użytkownika wieczystego, musi się wiązać z wyznaczeniem właścicielowi ograniczeń we wszystkich płaszczyznach charakteryzujących jego prawo. Zatem – co do korzystania, obciążania i rozporządzania nieruchomością (art. 140 k.c.). Ograniczenia te nie powinny być jednak większe i dalej idące niż to konieczne do osiągnięcia celu ustanowienia użytkowania wieczystego. Korzystanie z nieruchomości powinno mieć zatem charakter celowy. Oznacza to, że właściciel może od niego oczekiwać wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, określonym przy powstawaniu tego prawa oraz ewentualnego podjęcia działań pozwalających na realizację celu umowy. 

Nabycie własności przez zasiedzenie – stanowisko Sądu Najwyższego

Zdaniem Sądu Najwyższego nie ma podstaw do uznania, że nieruchomości obciążone prawem użytkowania wieczystego mają cechy uniemożliwiające ich zasiedzenie. Jest przeciwnie: przeznaczenie nieruchomości należącej do zasobu publicznego do ustanowienia na niej użytkowania wieczystego świadczy o tym, że nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele uniemożliwiające ustanowienie użytkownika wieczystego. Właściciel nie tylko może, ale nawet powinien badać, czy nieruchomość pozostająca w jego zasobie i oddana w użytkowanie wieczyste jest wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem i czy korzystający z niej dąży do osiągnięcia celu ustanowienia tego prawa.

Jeśli właściciel utracił posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i przez odpowiednio długi, określony w ustawie czas nie odzyskał posiadania, to traci przysługujące mu dotychczas prawo do nieruchomości.

Wynika to z postanowienia z 18 stycznia 2008 r. (sygn. V CSK 383/07). Sąd Najwyższy przyjął tutaj, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie może stanowić przeszkody dla zasiedzenia jego własności. Kodeks cywilny zawiera bowiem wyraźne przesłanki zasiedzenia własności. Należy podkreślić, że wśród nich nie ma negatywnej przesłanki oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Zawarta w kodeksie regulacja zasiedzenia nie może być więc ograniczana regułą niemającą ustawowej podstawy. Przyjęcie, że ustanowienie użytkowania wieczystego uniemożliwia nabycie przez zasiedzenie własności gruntu, na którym to prawo powstało, byłoby jednoznaczne z wyłączeniem możliwości zasiedzenia większej liczby nieruchomości niż te, których dotyczyło wyłączenie w stanie prawnym obowiązującym do dnia 1 października 1990 r. 

Nabycie własności przez zasiedzenie zgodne z Konstytucją

Nabycie prawa przez zasiedzenie powoduje, że traci je dotychczasowy uprawniony. Na takim założeniu opiera się koncepcja zasiedzenia. Nie jest ona sprzeczna z Konstytucją, tak samo jak przesłanki zasiedzenia. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w wyrokach z dnia 28 października 2003 r., sygn. P 3/03 i z dnia 25 maja 1999 r., sygn. SK 9/98. Konstytucyjna ochrona własności wymaga jednak, aby wszelkie wątpliwości co do zasad stosowania instytucji zasiedzenia były tłumaczone na korzyść ochrony własności.

Sąd Najwyższy, w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z 9 sierpnia 2011 r. (sygn. III CZP 10/11), także stwierdził, że wykładnia przepisów o zasiedzeniu musi uwzględniać aspekt konstytucyjnie gwarantowanej ochrony własności. Stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie – po ustaleniu, że zasiadujący prawo spełnił przesłanki ustawowe – nie można uznać za naruszenie konstytucyjnie chronionych wartości. Utrata prawa jest bowiem w takim przypadku konsekwencją zaniechania jego wykonywania i tolerowania stanu sprzecznego z nim przez odpowiednio długi okres.

Wejście osoby trzeciej w posiadanie samoistne

Wejście osoby trzeciej w posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie zawsze jest możliwe. Taka możliwość istnieje tylko wtedy, gdy użytkownik wieczysty dopuścił tę osobę do władania nieruchomością w szerszym zakresie niż przysługujący jemu samemu. Jeśli zatem nieruchomość obciążona użytkowaniem wieczystym znalazła się w posiadaniu samoistnym innej osoby niż użytkownik wieczysty, to jej posiadanie skierowane jest nie tyko przeciwko właścicielowi, ale także przeciwko użytkownikowi wieczystemu.

Jest ono możliwe wyłącznie wtedy, gdy użytkownik wieczysty zaniechał korzystania z przedmiotu ustanowionego na jego rzecz prawa w zakresie, w jakim powinien je wykonywać. Użytkowanie wieczyste może być wykonywane tylko w ramach stosunku prawnego łączącego użytkownika wieczystego ze Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego. Upływ odpowiednio długiego czasu, prowadzący do nabycia własności nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego, musi zatem doprowadzić także do wygaśnięcia prawa, które nie może istnieć na nieruchomości, która wyszła z zasobu publicznego.

Zasiedzenie własności gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powoduje zatem nie tylko utratę jego własności przez Skarb Państwa albo jednostkę samorządu terytorialnego. Powoduje także wygaśnięcie ustanowionego na nim użytkowania wieczystego. Zgodnie bowiem z art. 232 k.c. użytkowanie wieczyste nie może obciążać gruntów prywatnych. Oba te prawa wygasają w tym samym czasie.

Podsumowując – przez zasiedzenie można nabyć tylko to prawo, co do którego ustawa przewiduje zasiedzenie jako jeden ze sposobów jego nabycia. Można to zrobić tylko wtedy, gdy posiadanie uprawnionego spełnia wszystkie przesłanki ustawowe. Treść prawa własności różni się istotnie od treści użytkowania wieczystego. Ten, kto posiada nieruchomość jak właściciel, nabywa jej własność, a ten, kto posiada nieruchomość w zakresie treści użytkowania wieczystego, nabywa użytkowanie wieczyste.