Powtórka przed egzaminem – ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Egzamin wstępny na aplikację już niedługo! Dlatego rozpoczynamy cykl artykułów poświęconych ustawom, których znajomość wymagana jest na teście. Dziś ustawa o ochronie praw lokatorów – co warto o niej wiedzieć?

Ustawa o ochronie praw lokatorów – definicje

Tymczasowe pomieszczenie

– pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające:

• dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
• oświetlenie naturalne i elektryczne,
• możliwość ogrzewania,
• niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków,

zapewniające co najmniej 5m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę; w miarę możności znajdujące się w tej samej albo pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Powierzchnia użytkowa lokalu

– powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu z wyjątkiem powierzchni np.:

• balkonów,
• szaf i schowków w ścianach,
• pralni,
• suszarni,
• strychu,
• piwnic.

Mieszkaniowy zasób gminy

– lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego oraz lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Publiczny zasób mieszkaniowy

– lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – podstawowe zasady

Co roku w wojewódzkim dzienniku urzędowym gmina ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego.

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

• dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
• jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających korzystanie z:

• wody,
• gazu,
• ciepła,
• energii elektrycznej,
• dźwigów osobowych,
• innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Przed wydaniem lokalu strony sporządzają protokół. Określają w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najemca może wprowadzić ulepszenia w lokalu jedynie za zgodą wynajmującego. Ponadto w tej sytuacji należy sporządzić umowę określającą sposób rozliczeń z tego tytułu.

Wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu można wypowiedzieć z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba że strony umówiły się w umowie na dłuższy termin. Wypowiedzenie należy złożyć na piśmie, pod rygorem nieważności.

Podwyższanie czynszu i innych opłat za używanie lokalu może następować nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Opłaty niezależne od właściciela właściciel może pobierać tylko, gdy lokator nie ma podpisanej umowy z dostawcą mediów lub usług.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, do dnia opróżnienia go, co miesiąc uiszczać odszkodowanie, odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Przeczytaj również:
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Ustawa o ochronie praw lokatorów – najem okazjonalny lokalu

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Można ją zawrzeć na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego można uzależnić od wpłacenia kaucji. Nie może ona przekraczać 6-krotności czynszu za dany lokal. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.

Umowa najmu okazjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściciel musi zgłosić do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Jeżeli najemca nie opróżnił dobrowolnie lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Przeczytaj również:
Czym jest najem okazjonalny lokalu lub mieszkania?

Ustawa o ochronie praw lokatorów – najem instytucjonalny lokalu

Umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest na czas oznaczony.

Załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to musi ponadto zawierać informację, że najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy. Oświadczenie sporządza się w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy można uzależnić od uiszczenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi i ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu.

Umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Z tytułu najmu okazjonalnego, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od siebie, chyba że umowa stanowi inaczej.

Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki ją zawarto bądź ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym właściciel poddał się egzekucji.

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego, zawierająca zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Zawierana jest w formie aktu notarialnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – najem socjalny lokalu

Umową najmu socjalnego jest umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5m2, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 10m2. Lokal ten nie może być o obniżonym standardzie.

Umowę zawiera się na czas oznaczony, z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu. Ponadto jej dochody nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów – pomieszczenia tymczasowe

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.

Umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się z osobą, wobec której wszczęto egzekucję na podstawie tytułu wykonawczego, w którym orzeczono obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, bez prawa do najmu socjalnego lokalu lub lokalu zamiennego.

Prawo do tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje dłużnikowi, jeżeli:

• dłużnika zobowiązano do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
• dłużnika zobowiązano do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności;
• z tytułu wykonawczego wynika, że nakazanie opróżnienia lokalu zostało orzeczone z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, albo że dłużnik dokonał zajęcia opróżnionego lokalu bez tytułu prawnego;
• dłużnika zobowiązano do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego;
• dłużnika zobowiązano do opróżnienia tymczasowego pomieszczenia.

Egzamin z 2017 roku

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, umowę najmu tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony:

A. nie krótszy niż 14 dni i nie dłuższy niż 3 miesiące,

B. nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy,

C. nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż rok.

Odpowiedź: B (art. 25b ustawy o ochronie praw lokatorów)

Egzamin z 2018 roku

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, ilekroć w ustawie jest mowa o lokalu zamiennym, należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli:

A. na członka gospodarstwa domowego przypada 10m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20m2 tej powierzchni,

B. na członka gospodarstwa domowego przypada 8m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 15m2 tej powierzchni,

C. na członka gospodarstwa domowego przypada 5m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 10m2 tej powierzchni.

Odpowiedź: A (art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów)

Egzamin w 2019 roku

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, z wyjątkiem lokalu związanego ze stosunkiem pracy lub najmu socjalnego lokalu, może być zawarta:

A. wyłącznie na czas oznaczony,

B. wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator,

C. wyłącznie na czas oznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas nieoznaczony żąda lokator.

Odpowiedź: B (art. 5 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów)

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta:

A. na czas nieoznaczony,

B. na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat,

C. na czas oznaczony, nie dłuższy niż 15 lat.

Odpowiedź: B (art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów)

Egzamin z 2020 roku

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przez publiczny zasób mieszkaniowy należy rozumieć lokale wchodzące w skład:

A. mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa,

B. mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, jak też lokale stanowiące własność osób fizycznych, które przeznaczyły swoje lokale na wynajem okazjonalny,

C. mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, jak też lokale stanowiące własność osób fizycznych i osób prawnych, które przeznaczyły swoje lokale na wynajem okazjonalny.

Odpowiedź: A (art. 2 ust. 1 pkt 11 ustawy o ochronie praw lokatorów)