Uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana a uprawnienia i obowiązki właściciela lub użytkownika wieczystego

Stosownie do art. 36 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli (w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą) korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje szereg uprawnień.

Również w przypadku obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości uprawnionemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu będą przysługiwać określone uprawnienia. Mogą też na niego zostać nałożone wskazane w ww. ustawie obowiązki.

Niemożność lub istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem

Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego jej użytkowania. Dla oceny zasadności roszczenia konieczne jest ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2018 r., V ACa 254/17).

W takiej sytuacji właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Może też żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Gmina może też zaoferować właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną. W takiej sytuacji, wraz z dniem zawarcia umowy zamiany, roszczenia wygasają.

Co istotne, wraz z wejściem życie ustawy z 20.07.2017 r. – Prawo wodne, tj. z 1.01.2018 r., do art. 36 dodano ust. 1a, zgodnie z którym osobie uprawnionej nie przysługuje prawo żądania od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości,  jeżeli treść planu miejscowego nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:

1)uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;

2)decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;

3)zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.

Obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z uprawnień wskazanych powyżej (wykup lub odszkodowanie), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Ponadto, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Co istotne, wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń

Wykonanie obowiązku wynikającego z ww. roszczeń następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie. Spory rozstrzygają sądy powszechne.