Jak kupić mieszkanie – Część II Umowa z deweloperem

Jeśli zamierzamy kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, kolejnym krokiem - po dokonaniu analizy księgi wieczystej nieruchomości - jest załatwienie formalności z deweloperem. W zależności od tego czy lokal chcemy jedynie zarezerwować, planujemy kupić tak zwaną „dziurę w ziemi” albo marzy nam się od razu gotowe mieszkanie, przyjdzie nam zawrzeć inną umowę.

Poniżej zostały przedstawione różne rodzaje umów, które mogą zostać zawarte w przypadku decyzji o zakupie mieszkania z rynku pierwotnego. Czy istnieją miedzy nimi istotne różnice? Czego warto się wystrzegać?

Umowa rezerwacyjna

Jeszcze nie w pełni zdecydowany klient, chcący jednak mieć pierwszeństwo w zakupie danego mieszkania, może zawrzeć tzw. umowę rezerwacyjną. Na jej mocy deweloper zobowiązuje się poczekać na ostateczna decyzję kupującego i w wyznaczonym okresie nie zawierać umowy sprzedaży z kimś innym. Klient z kolei, w zamian za powyższe, płaci często opłatę rezerwacyjną (w niewielkiej wysokości). Jeśli dojdzie do ostatecznej transakcji, zostaje ona zaliczona na poczet ceny. Przepada natomiast, gdy klient się wycofa. Co istotne, najczęściej już w treści takiej umowy deweloper zobowiązuje się nie zmieniać ceny zarezerwowanego mieszkania, nawet w przypadku wahań na rynku. Również z tego powodu warto przemyśleć dokonanie rezerwacji.

Istotna w przypadku tego rodzaju kontraktów jest kwestia odpowiedzialności dewelopera, jeśli to on wycofa się ze sprzedaży. Klient będzie w tym zakresie dostatecznie zabezpieczony, gdy umowa zostanie zawarta przed notariuszem. W jej treści będzie natomiast zawarte zobowiązanie sprzedającego do podpisania umowy sprzedaży czy umowy deweloperskiej (o której niżej) konkretnego lokalu i za konkretna kwotę. W takim wypadku umowa rezerwacyjna nabędzie cechy umowy przedwstępnej z mocniejszym skutkiem zobowiązującym. Oznacza to, że kupujący będzie mógł dochodzić od dewelopera przed sądem zawarcia umowy deweloperskiej albo nawet ostatecznej umowy sprzedaży mieszkania.

Jeśli natomiast powyższe warunki nie zostaną spełnione, klient nie będzie miał żadnej prawnej gwarancji, że rezerwacja zostanie utrzymana przez określony czas. Trzeba jednak stwierdzić, mając na względzie rynkowe uwarunkowania, że deweloper najpewniej dotrzyma złożonej obietnicy. Przy tak dużej konkurencji każda negatywna opinia o sprzedającym może powodować straty. Poza tym, wycofanie się z transakcji bez podania przyczyny spowoduje konieczność szukania innego klienta.

Jak widać wyraźnie, w umowie rezerwacyjnej zawrzeć można bardzo różne postanowienia. Dlatego konieczne jest uważane prześledzenie jej treści. Na pewno spokojny może być klient, który podpisze tenże kontrakt u notariusza. Należy wówczas dopilnować wpisania w kontrakcie zobowiązania do zawarcia dalszych umów.

Umowa deweloperska

Kiedy kupujący ostatecznie zdecyduje się na transakcje, stanie przed koniecznością zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży (jeśli mieszkanie jest już gotowe ) albo umowy deweloperskiej (gdy sprzedawca dopiero zamierza wybudować blok). Ich faktyczne skutki są do siebie zbliżone. Jednakże z punktu widzenia prawa będą to odrębne instytucje. Stosuje się do nich inne przepisy. Obowiązują tutaj odmienne gwarancje dla przyszłych nabywców. Oczywiście, w konkretnej sytuacji zastosowane może zostać jakieś inne rozwiązanie prawne. Przykładem może być -  zawarcie od razu ostatecznej umowy sprzedaży. W praktyce jednak najczęściej spotyka się na tym etapie wyżej wskazane kontrakty.

Umowa deweloperska zdefiniowana i omówiona jest w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednym z celów uchwalenia tego aktu prawnego było właśnie prawne i konkretne uregulowanie zasad zawierania tego rodzaju kontraktu, który funkcjonował uprzednio w praktyce jako umowa nienazwana.

W art. 3 pkt 5 tejże ustawy czytamy, że: przez umowę deweloperską rozumie się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 (własności), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Tłumacząc powyższe w skrócie, należy wskazać, że kontrakt deweloperski jest umową poprzedzającą sprzedaż, która pozwala kupującemu uzyskać od sprzedającego zobowiązanie zbycia w przyszłości niewybudowanego jeszcze lokalu, natomiast deweloperowi - bieżące finansowanie prac budowlanych. Klient uzyskuje bowiem roszczenie o zawarcie ostatecznej umowy przenoszącej własność. W zamian za to uiszcza on przez okres trwania budowy cenę lokalu w ustalonych częściach.

Umowa deweloperska - instrumenty ochronne

W związku z tym, że na mocy umowy deweloperskiej, kupujący w istocie płaci na rzecz przedsiębiorcy niemałe kwoty za coś, co jeszcze nie istnieje, a w zamian nie otrzymuje od razu prawa własności lokalu, ustawodawca musiał wprowadzić pewne instrumenty ochronne. Z łatwością można bowiem wyobrazić sobie przypadek, w którym deweloper ogłasza upadłość, nie kończy inwestycji i nie ma środków na zwrot wpłaconych kwot. I tak, w art. 4 ustawy zobowiązano dewelopera do zapewnienia nabywcy jednego z wymienionych tam środków kontroli. W każdym przypadku konieczne jest utworzenie bankowego rachunku powierniczego do dokonywania wpłat na poczet ceny. Oznacza to, że uiszczane transze nie trafiają bezpośrednio na konto sprzedawcy. Otrzymuje je bank, który przekazuje pieniądze deweloperowi po spełnieniu warunków określonych ustawą.

W przypadku rachunku zamkniętego dzieje się to raz, po zrealizowaniu całości inwestycji. Jeśli zaś utworzony zostanie rachunek otwarty, wypłaty dokonywane są po zakończeniu każdego z wyróżnionych umownie etapów prac budowlanych. W tym drugim przypadku ustawodawca daje możliwość ustalenia dodatkowego zabezpieczenia nabywcy, w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej.

Najbezpieczniejszy wariant

Kupujący chroniony jest więc w sposób najpełniejszy w przypadku utworzenia rachunku zamkniętego. W takiej sytuacji ma szansę odzyskać wpłacone środki przez cały czas trwania budowy. Jest to jednocześnie zabezpieczenie najmniej korzystne dla dewelopera. Ten bowiem  nie otrzymuje na bieżąco środków niezbędnych do przeprowadzenia inwestycji. Musi on korzystać z własnych zasobów lub wsparcia kredytowego. Z drugiej strony najniebezpieczniejszy dla kupującego jest rachunek otwarty. Daje on szansę na odzyskanie wyłącznie kwoty wpłaconej na ostatni etap inwestycji (po skończeniu poprzednich pieniądze dostają się w ręce dewelopera i w przypadku jego upadłości najpewniej nie zostaną odzyskane).

Problem w tym, że to do sprzedającego należy wybór sposobu zabezpieczenia, przez co w praktyce najczęściej stosowane są rachunki otwarte. Można mieć więc wątpliwości, czy interesy nabywcy są właściwie chronione. Jeśli więc w umowie deweloperskiej przewidziano właśnie taki środek ochrony, należy dobrze przemyśleć związanie się tym kontraktem. Można spokojnie się na to zdecydować tylko wtedy, gdy ma się uzasadnione przypuszczenie, że kondycja finansowa dewelopera jest dobra. Nie da się jednak ukryć, że kupowanie tak zwanej "dziury w ziemi" zawsze obarczone jest pewnym ryzykiem niezrealizowania inwestycji.  Z tym, z kolei może wiązać się niemożność odzyskania wpłaconej już istotnej części ceny.

Umowa przedwstępna

Z tego to powodu - jeśli tylko jest taka możliwość - najlepiej zdecydować się na zakup lokalu już wybudowanego. Oczywiście, takie są na rynku trudniej dostępne. Większość osób decyduje się bowiem jednak na zawarcie wyżej omówionej umowy deweloperskiej. Po zrealizowaniu inwestycji zostają jedynie najdroższe czy najmniej wygodne mieszkania. Warto jednak szukać takiej okazji, bo zawarcie prawdziwej, typowej umowy przedwstępnej, a następnie przenoszącej własność, jest najbezpieczniejsze. W takiej sytuacji nie płaci się za coś, co ma dopiero powstać, lecz za rzeczywistą rzecz. Co więcej, większa część ceny uiszczana jest zazwyczaj dopiero po zawarciu umowy ostatecznej i faktycznym przeniesieniu prawa własności. W umowie przedwstępnej zastrzegany jest wyłącznie niewielki zadatek.

Aby taki kontrakt należycie chronił klienta, należy sporządzić go u notariusza. Zgodnie bowiem z art. 390 §2 Kodeksu cywilnego – bo to właśnie przepisy tego aktu prawnego regulują tę instytucję prawną – gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli więc z deweloperem zostanie podpisany akt notarialny (jest to forma wymagana do przeniesienia własności nieruchomości), nabywca uzyska roszczenie o zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.

Dodatkowo, umowa przedwstępna ma taką zaletę, że ułamek ceny wpłacany przy jej zawarciu ma najczęściej charakter zadatku. Oznacza to, że wycofanie się z kontraktu przez dewelopera skutkować będzie powstaniem po jego stronie obowiązku zwrotu uiszczonej kwoty w podwójnej wysokości (Uwaga! Zasady zwrotu mogą być ukształtowane w umowie w sposób odmienny).

Decyzję należy przemyśleć

Podsumowując, przyszły nabywca lokalu stanie przed koniecznością zawarcia z deweloperem jednej lub kilku umów. Jeśli będzie chciał jedynie zobowiązać go do zaniechania sprzedaży mieszkania innej osoby i „zamrożenia” ceny na czas niezbędny do podjęcia ostatecznej decyzji – podpisana zostanie umowa rezerwacyjna. Przy kupnie tak zwanej „dziury w ziemi” dojdzie z kolei do zawarcia umowy deweloperskiej. Jest to wariant najbardziej ryzykowny, ponieważ zamierzona transakcja może nie dojść do skutku w przypadku problemów finansowych sprzedającego, a wpłacona znaczna część ceny – bezpowrotnie przepaść. Szczególnie, jeśli zabezpieczeniem takiej umowy jest powierniczy rachunek otwarty, przy którym bank wypłaca deweloperowi uiszczone przez nas kwoty po zakończeniu każdego etapu inwestycji. Jeśli z kolei mieszkanie jest już wybudowane, podpisana zostanie umowa przedwstępna (albo od razu umowa ostateczna). Jest to rozwiązanie najbezpieczniejsze, przyznające klientowi najszersze gwarancje otrzymania wymarzonego mieszkania.