Użytkowanie wieczyste w polskim prawie

Użytkowanie wieczyste w polskim prawie cywilnym zostało wprowadzone na podstawie ustawy z 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Obecnie jest regulowane przez Kodeks Cywilny (art. 232-234), ustawę z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (w zakresie administracyjnoprawnym) oraz ustawę z 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Co to jest użytkowanie wieczyste? Definicja i istota

Użytkowanie wieczyste jest jedną z trzech podstawowych instytucji prawa rzeczowego. Jest instytucją szczególną, bowiem powstała z myślą o jednostce, lecz z drugiej strony zabezpieczała interes państwa. Do istotnych założeń tego prawa należy zaliczyć:

• określony przedmiot prawa;
• możliwość ograniczania treści stosunku prawnego na podstawie umowy;
• terminowy i bezwzględny charakter;
• odpłatność oraz zbywalność.

Treść prawa użytkowania wieczystego opiera się na przepisach Kodeksu Cywilnego (w dalszej treści: "k.c."), które określają podstawowe zasady funkcjonowania instytucji oraz na umowie wskazującej cel przeznaczenia konkretnego gruntu.

Użytkowanie wieczyste a własność i prawa rzeczowe ograniczone

Ze względu na szerszy zakres korzystania z nieruchomości oraz ugruntowaną tradycję i charakter tego prawa, uznaje się, że użytkowanie wieczyste jest kategorią pośrednią między własnością i prawami rzeczowymi ograniczonymi. Taki porządek również przedstawia układ wewnętrzny tytułów w Kodeksie Cywilnym.

Zarówno użytkowanie wieczyste, jak i własność są instytucjami z zakresu prawa rzeczowego, lecz pomimo wielu podobieństw praktycznych, występuje między nimi kilka zasadniczych różnic.

Podstawową z różnic pomiędzy użytkowaniem wieczystym a własnością jest sam przedmiot prawa. Użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej i dotyczy tylko gruntów, których właścicielem jest Skarb Państwa, j.s.t. lub ich związki. Własność jest za to najszerszym prawem, dopuszczającym pełne władztwo prawne nad rzeczą (nieruchomością i rzeczą ruchomą).

Treść użytkowania wieczystego, tak jak ograniczone prawa rzeczowe, wskazuje na funkcjonowanie oparte na rzeczy cudzej. W przeciwieństwie do ograniczonych praw rzeczowych, użytkowanie wieczyste przyznaje jednak uprawnionemu znacznie szersze i trwalsze możliwości do korzystania z nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste - przepisy k.c.

Kodeks Cywilny w sposób podstawowy reuluje kwestie funkcjonowania użytkowania wieczystego w polskim systemie prawnym i gospodarczym. Jednak pamiętać należy, że głównym źródłem stosunku użytkowania wieczystego jest umowa. Ogólne uregulowania kodeksowe dotyczą:

• określenia przedmiotu stosunku, będący jego istotą (art. 232),
• zakresu uprawnień użytkownika wieczystego (art. 233),
• podstawy prawnej do oddania i przeniesienia tego prawa (art. 234 i 237),
• problematyki własności budynków wzniesionych na gruncie oddanym
  w użytkowanie wieczyste (wyjątek od zasady superficies solo cedit, art. 235),
• charakteru terminowego oraz możliwości przedłużenia, jak i formy zawarcia umowy ustanawiającej prawo (art. 236),
• charakteru odpłatnego (art. 238),
• podstawowych wymagań, co do treści umowy będącej podstawą stosunku (art. 239),
• kwestii rozwiązania umowy (art. 240),
• skutków wygaśnięcia stosunku (art. 241),
• problematyki przedawnienia roszczeń przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód (art. 243).

Jakie nieruchomości można obciążyć użytkowaniem wieczystym?

Zgodnie z art. 232 k.c. ramach użytkowania wieczystego obciążyć można tylko i wyłącznie nieruchomości gruntowe stanowiące własność:

• Skarbu Państwa, jeśli znajdują się w granicach administracyjnych miast lub poza granicami administracyjnymi miast, jeśli są włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miast i przekazane są do realizacji zadań ich gospodarki;
• jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być również inne grunty należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, pod warunkiem, że wynika to z przepisów szczególnych.

Umowa użytkowania wieczystego

Zgodnie z art. 239 §1 k.c., sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste powinien być określony w umowie z użytkownikiem wieczystym. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Każda umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste określa uprawnienia użytkownika wieczystego dotyczące korzystania z prawa i rozporządzania nim. Użytkownik wieczysty musi korzystać ze swoich uprawnień zgodnie z zasadami współżycia społecznego i przy niemożności uszczuplania prawa własności właściciela gruntu.

Wznoszenie budynków i innych urządzeń na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

W myśl art. 239 § 2 k.c., jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
• rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;
• warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego
• wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.

Użytkowanie wieczyste w księgach wieczystych

Obowiązek ujawnienia użytkowania wieczystego w księdze wieczystej jest określony we wspomnianym wcześniej art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wpis ten ma zarówno charakter konstytutywny (jest elementem niezbędnym kształtującym dany stosunek materialnoprawny), jak i deklaratoryjny (czyli potwierdzający istnienie danego prawa od pewnego momentu).

Wpis ten jest wymagany zarówno przy ustanawianiu, jak i przy przenoszeniu użytkowania wieczystego. Na podstawie orzecznictwa SN, a szczególnie uchwały z 11 kwietnia 2019 roku, sam wpis nie stanowi części czynności prawnej, jest tylko obowiązkowym następstwem, mającym na celu zapewnienie pewności obrotu.

Zgodnie z art. 30 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ujawnieniu w księdze wieczystej podlegają również postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, które dotyczą sposobu korzystania z tej nieruchomości.

W myśl art. 25 ust. 1 pkt. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, użytkowanie wieczyste podlega wpisowi w dziale II księgi wieczystej.

Ile lat może trwać użytkowanie wieczyste?

Problematykę terminowości reguluje artykuł 236 k.c. Stanowi on, że co do zasady użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na 99 lat. Ze względu na wyjątkowe sytuacje okres ten może zostać skrócony. Kiedy z samego celu gospodarczego użytkowania wieczystego nie ma potrzeby zastosowania aż tak długiego okresu jego trwania, może zostać ono ustanowione na okres od 40 do 99 lat.

Użytkownik wieczysty w okresie pięciu lat przed końcem ustanowionego terminu ma prawo żądać jego przedłużenia. Przedłużenie następuje na kolejny okres od 40 do 99 lat. Umowę przedłużenia również należy zawrzeć w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Podstawą odmowy przedłużenia okresu użytkowania wieczystego może być jedynie ważny interes społeczny.

Ile kosztuje użytkowanie wieczyste? Opłaty i inne koszty

Z Kodeksu cywilnego wynika jedynie sam obowiązek uiszczania opłat rocznych na rzecz właściciela gruntu przez cały okres trwania prawa. Obowiązek ten powstaje wraz z wpisem prawa do księgi wieczystej.

Szczegóły co do kwestii opłat określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Po ustanowieniu użytkowania wieczystego pierwsza opłata wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Cena nieruchomości gruntowej obliczona na podstawie wartości i celu przeznaczenia. Wysokość kolejnych opłat rocznych zostaje określona w umowie, jednak wiążące są dopuszczalne stawki:

• 0,3% (cele obronności i szeroko rozumiane bezpieczeństwo; budowa budynków sakralnych i im towarzyszących; działalność charytatywna, niezarobkowa opiekuńcza, kulturalna, lecznicza, oświatowa, wychowawcza, naukowa, czy badawczo-rozwojowa);
• 1% (cele rolne; garaże i niezarobkowe miejsca parkingowe; cele mieszkaniowe, realizacja urządzeń infrastruktury technicznej innych celów publicznych oraz działalność sportową);
• 2% (cel to działalność turystyczna);
• 3% (pozostałe).

Opłata roczna może być stale aktualizowana ze względu na możliwą trwałą zmianę celu przeznaczenia gruntu. Należy zaznaczyć, że jeśli nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste zostanie wpisana do rejestru zabytków, opłata ulegnie obniżeniu o 50%.

Czy użytkowanie wieczyste to środek trwały?

Ustawa o rachunkowości art. 3 ust.1 pkt 15) lit. a) wskazuje, że użytkowanie wieczyste jest  środkiem trwałym. Jednak NSA w wyroku z 3 stycznia 2018 roku (sygn. akt: II FSK 3120/16) stwierdził, że od tej reguły istnieje wyjątek kwalifikowany celem, jakiemu służy dany składnik w majątku.

Kwestię amortyzacji reguluje ustawa o CIT z 15 lutego 1992 roku w art. 16c pkt 1), który zakazuje amortyzacji podatkowej względem użytkowania wieczystego.

W wyroku z 10 lutego 2022 roku NSA (sygn. akt II FSK 2229/19) stwierdził, że wartość użytkowania wieczystego gruntów górniczych w sytuacji nieodpłatnego przekazania ich innemu podmiotowi, może być zaliczana do kosztów uzyskania przychodu.

Czy użytkowanie wieczyste jest zbywalne i dziedziczne?

Art. 233 k.c. daje użytkownikowi wieczystemu prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą. W ramach rozporządzania rzeczą mieści się katalog uprawnień dających prawo do wyzbycia się rzeczy, do obciążenia rzeczy, jak i do zniesienia prawa.

Tak szeroko unormowany zakres funkcjonowania osoby uprawnionej zakłada możliwość przeniesienia prawa (zbycia), ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych, rozporządzenia mortis causa w testamencie, jak i uznania użytkowania wieczystego za przedmiot egzekucji. Przeniesienie użytkowania wieczystego wiąże się z koniecznością ujawnienia go w księdze wieczystej. Wpis do niej ma charakter deklaratoryjny i konstytutywny.

Zasiedzenie użytkowania wieczystego

Problematyczna kwestia zasiedzenia użytkowania wieczystego została przesądzona przez Sąd Najwyższy w uchwale z 11 grudnia 1975 roku (sygn. akt: III CZP 63/75). W tejże uchwale przyjęta została zasada prawna zakładająca możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego. Jest to możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy prawo to już istniało i nie było wykonywane przez wcześniejszego użytkownika wieczystego. Nie ma więc możliwości ustanowienia prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie.

W uchwale SN z 9 grudnia 2016 roku (sygnatura III CZP 57/16) rozwiano wątpliwości dotyczące rozróżnienia między zasiedzeniem użytkowania wieczystego a zasiedzeniem własności. Przy tym założeniu posiadanie jak użytkownik wieczysty (wykonywanie jedynie uprawnień z art. 233 Kodeksu Cywilnego) prowadziło do zasiedzenia jedynie użytkowania wieczystego, a nie własności jako takiej. Tylko podmiot posiadający jak właściciel może zasiedzieć własność. W tej uchwale SN dodatkowo podkreślił różnicę między użytkowaniem a własnością polegającą na charakterze celowym użytkowania wieczystego.

Kwestia złej lub dobrej wiary nie jest przesłanką zasiedzenia. Tak jak w przypadku zasiedzenia nieruchomości, kwalifikuje jedynie odpowiedni okres wykonywania pozycji uprawnionego

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Polski ustawodawca wielokrotnie podejmował próby przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Aktem prawnym o największym znaczeniu w tej kwestii jest ustawa z 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Przepisy wspomnianej wyżej ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 2019 roku. Wprowadzone zmiany były na tyle istotne, że zaczęto używać zwrotu "likwidacja użytkowania wieczystego". Jest on mylący, bowiem instytucja użytkowania wieczystego nadal jest obecna w polskim prawie. Nowe przepisy nie uwzględniały gruntów wykorzystywanych na inne cele niż mieszkaniowe, w tym gruntów będących w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorców.

Nie zmienia to faktu, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność w przypadku nieruchomości objętych ustawą, to przełomowa zmiana. Nowe przepisy należy ocenić pozytywnie. Zakończyły one problem aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, który dotyczył ponad 2 mln obywateli.