Wady nieruchomości wspólnej. Roszczenia do dewelopera

23 grudnia 2020
hello world!

W ostatnich latach duży procent transakcji na rynku nieruchomości dotyczy tzw. dziury w ziemi. Przyszli mieszkańcy i wynajmujący wykupują lokale, zanim jeszcze deweloper wbije pierwszą łopatę. Takie nieruchomości są zazwyczaj tańsze, a do tego klienci w przedsprzedaży mają większy wybór. Tak wczesny zakup wiąże się jednak z istotnym problemem – nabywca w chwili zakupu nie zna jakości wykonania budynku. Istnieje więc duże prawdopodobieństwo, że wystąpią wady nieruchomości wspólnej. Szczególnie że nowe rzeczy lubią się psuć. Co zrobić, jeśli wykryte zostaną niedoróbki? Komu przysługuje roszczenie wobec dewelopera?

Wada lokalu

W nowej inwestycji wady i usterki mogą dotyczyć zarówno poszczególnych lokali, jak i nieruchomości wspólnej – klatek schodowych, wind, infrastruktury zewnętrznej. Tryb naprawczy odnoszący się do konkretnego mieszkania zapisany jest zazwyczaj już w umowie deweloperskiej. Najczęściej jest tak, że w chwili odbioru lokalu nabywca przeprowadza inspekcję i zgłasza sprzedającemu zauważone problemy. Ten ma najczęściej dwa tygodnie lub miesiąc na zapoznanie się z listą usterek i następnie również tyle samo na ich usunięcie. Uchybienia wykryte później są z kolei usuwane na podstawie przepisów prawnych o rękojmi albo w oparciu o zapisy gwarancji, o ile oczywiście została ona udzielona.

Nie budzi wątpliwości, że z wadą danego lokalu boryka się tylko jego właściciel. Dlatego oczywiste jest, że to jemu przysługują wszelkie roszczenia z tytułu rękojmi czy gwarancji. To nabywca jest jedyną osobą uprawnioną do żądania usunięcia usterek albo chociażby obniżenia ceny. Tylko on ma również prawo pozywać dewelopera, jeśli ten nie będzie chciał współpracować. Wszystko odbywa się tak samo jak w przypadku wad fizycznych ruchomości – samochodów, sprzętów RTV itp.

Przeczytaj również: Rękojmia za wady nieruchomości

Wada nieruchomości wspólnej

Większe wątpliwości można mieć natomiast co do trybu dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi albo gwarancji w zakresie nieruchomości wspólnej. Korytarze, windy, garaże czy infrastruktura zewnętrzna są bowiem współwłasnością wszystkich mieszkańców. Tworzą oni wspólnotę mieszkaniową, w imieniu której o wszystkim decydują członkowie zarządu właścicielskiego albo zarządca zewnętrzny – w zależności od wybranego sposobu zarządu. To przedstawiciele mieszkańców reprezentują ich w sprawach sądowych czy też zawierając różnego rodzaju umowy.

Przeczytaj również: Nieruchomość wspólna – zarząd a zarządca

Wydawać by się mogło, że roszczenia z tytułu wad nieruchomości wspólnej powinny być wysuwane właśnie przez wspólnotę mieszkaniową, a więc zarząd czy zarządcę. Często mieszkańcy proszą swoich przedstawicieli o interwencję. Okazuje się jednak, że to nie wspólnota jako taka ma legitymację do rozmów z deweloperem. Przypomnijmy, że roszczenia z tytułu rękojmi przysługują wyłącznie nabywcy rzeczy. Wynika to wprost z art. 556 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

WAŻNE:

Trzeba pamiętać, że odpowiedzialny za wady jest tylko sprzedawca. Deweloper nie może więc próbować odsyłać właściciela mieszkania do producenta konkretnych materiałów budowlanych czy wykończeniowych. Sam musi wymienić rzecz albo usunąć wady. Nawet, jeśli te tkwią w samym produkcie, a nie są efektem wadliwego wykonania.

Roszczenia mogą być scedowane na wspólnotę

Mimo że nieruchomość wspólna nie jest wyłączną własnością nabywcy lokalu, udział w niej jest kupowany razem z mieszkaniem. Deweloper występuje tutaj jako sprzedawca wobec poszczególnych kupujących, a nie wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym to każdy z mieszkańców ma swoje indywidualne roszczenie o usunięcie wady. I to każdej, którą stwierdzi w nieruchomości wspólnej. Może więc dochodzić roszczeń chociażby z tytułu awarii windy, nawet jeśli znajduje się ona w innej klatce schodowej. Nabywca ma bowiem udział w całej inwestycji, a nie tylko jakiejś jej części. Warto też tutaj zwrócić uwagę na art. 209 Kodeksu cywilnego, który dotyczy uprawnień każdego ze współwłaścicieli rzeczy. Czytamy w nim, że:

Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Prawo jednego nabywcy do wystąpienia z roszczeniami nie oznacza, że nie mogą dołączyć się do niego inne osoby. Rzadko się zdarza, że tylko jeden mieszkaniec jest zainteresowany usunięciem danej wady. Trudno też oczekiwać, żeby w każdym bloku znalazł się społecznik chętny działać niejako za wszystkich. Dlatego też w praktyce nabywcy łączą siły. Najczęściej jest tak, że pewna grupa osób dokonuje cesji roszczeń przeciwko deweloperowi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Nie działa ona jednak wtedy jako reprezentant ogółu mieszkańców, ale nabywa od konkretnych właścicieli część ich uprawnień. Nie można więc wymagać, aby zarząd czy zarządca zadziałali niejako z urzędu, na podstawie swoich ogólnych kompetencji. Dochodzenie roszczeń musi być im wyraźnie zlecone.

WAŻNE:

Zarząd czy zarządca nie mogą tak po prostu przyjąć cesji od mieszkańców. Konieczne jest tutaj podjęcie aż dwóch uchwał mieszkańców, jako że dochodzenie roszczeń z tytułu wad jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Większość właścicieli lokali musi najpierw zagłosować za nabyciem uprawnień do działania wobec dewelopera. Następnie konieczne jest przeprowadzenie drugiego głosowania w przedmiocie zgody na wysunięcie konkretnych roszczeń.

Przeczytaj również: Rękojmia za wady rzeczy a odpowiedzialność odszkodowawcza

Wady nieruchomości wspólnej –sądowe dochodzenie roszczeń

Jeśli rozmowy z deweloperem nie przyniosą korzystnego rezultatu, konieczne stanie się wystąpienie do sądu. Tutaj warianty działania są następujące:

  • każdy mieszkaniec może samodzielnie iść do sądu,
  • pozew składa wspólnota, która wcześniej nabyła roszczenia z tytułu rękojmi od poszczególnych mieszkańców,
  • grupa mieszkańców może złożyć przeciwko deweloperowi pozew grupowy – jest wtedy reprezentowana przez przedstawiciela, którym jest jeden z mieszkańców (w praktyce działać będzie zapewne profesjonalny pełnomocnik).

Wybór opcji może być zdeterminowany przez kwestię kosztów postępowania. W razie porażki ponosi je powód. Musi pokryć pełną opłatę od pozwu oraz wydatki przeciwnika. Jeśli z pozwem występuje wspólnota, koszty przegranej rozkładają się na wszystkich mieszkańców. Nawet tych, którym nie zależało na dochodzeniu roszczeń i zostali przegłosowani. W przypadku natomiast pozwu zbiorowego wszelkie wydatki ponoszą jedynie czynni uczestnicy. W zależności od wspólnoty ostateczny wariant działania może być inny. Wszystko zależy od decyzji samych mieszkańców.

chevron-down
Copy link