Wspólnota czy spółdzielnia?

26 sierpnia 2019
/

Szukając mieszkania na rynku wtórnym, możemy natknąć się na oferty sprzedaży prawa własności lokalu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  Co w takim wypadku wybrać? Czy – tak jak w powszechnym mniemaniu – najkorzystniej i najbezpieczniej jest nabyć własność, jako najpełniejsze z praw? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Obydwa rozwiązania mają bowiem wady i zalety.

Historie spółdzielni mieszkaniowych sięgają początku XX wieku. W stolicy pierwsza z nich – Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa – powstała w 1922 roku. Jednym z założycieli był nawet Bolesław Bierut, późniejszy przywódca PZPR. Jej celem było dostarczanie członkom tanich mieszkań drogą samopomocy. Chociaż w dzisiejszych czasach widoczne są tendencje indywidualistyczne, ten rodzaj zbiorowości wciąż funkcjonuje. Czy warto więc kupić mieszkanie w spółdzielni i stać się jej członkiem?

Zakres prawa własności oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

W rzeczywistości najwięcej uprawnień przysługuje właścicielowi lokalu. Może on z niego korzystać, rozporządzać nim, pobierać pożytki, zmieniać przeznaczenie. Wszelkie ograniczenia mogą wynikać jedynie z ustaw oraz zasad współżycia społecznego (art. 140 Kodeksu cywilnego). W praktyce właściciel może więc decydować swobodnie o wszystkim, co jest związane z jego nieruchomością. Jeśli tylko nie narusza praw osób trzecich.

Zakres uprawnień dysponenta spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest węższy. Zgodnie z art. 17(2) ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Z powszechnie przyjętej interpretacji tego przepisu wynika, że członek spółdzielni może korzystać z prawa do lokalu oraz nim rozporządzać. Właścicielem mieszkania pozostaje jednak spółdzielnia. Oznacza to, że niektóre czynności podejmowane w lokalu wymagają jej zgody. Tak jest – między innymi – w przypadku zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na usługowy.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma wady

Z pozostawieniem prawa własności w rękach spółdzielni wiąże się jeszcze jedno potencjalne niebezpieczeństwo. Mianowicie, mieszkanie nabyte na zasadach powyższej ustawy może zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Oznacza to, że w przypadku jej problemów finansowych lokal może zostać zlicytowany. Własność budynku przejdzie natomiast w nieznane ręce. Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w teorii nie będzie przez to poszkodowany. Nabędzie on bowiem z mocy ustawy własność mieszkania (art. 17(18) ust.1 ustawy). W praktyce jednak nowy podmiot zarządzający budynkiem może być niechętny lokatorom. Całe szczęście spółdzielnie mieszkaniowe są zazwyczaj dobrze zarządzane. Przekłada się to na ich dobrą kondycję finansową. To, w połączeniu z zabezpieczeniem prawnym mieszkańców, powoduje, że problem związany z zabezpieczeniem hipotecznym jest raczej wyłącznie teoretyczny.

W praktyce za najistotniejszą wadę dla nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy jednak uznać trudność w uzyskaniu kredytu hipotecznego na sfinansowanie jego zakupu czy też na dalsze inwestycje. Po pierwsze, mieszkania pozostające własnością spółdzielni często nie mają w ogóle urządzonej księgi wieczystej. Wyklucza to możliwość ustanowienia zabezpieczenia przez bank. Po drugie, nawet jeśli jest ona założona, instytucje finansowe niechętnie przyznają kredyty osobom niebędącym właścicielami lokalu mającego służyć za zabezpieczenie spłaty. Wynika to z niepewności co do przyszłej kondycji finansowej spółdzielni (tej nie można zweryfikować jak w przypadku kredytobiorcy). Ustanowienie na mieszkaniu ewentualnej hipoteki w związku z jej długami powoduje osłabienie zabezpieczenia banku, który przestaje być jedynym wierzycielem.

...oraz liczne zalety

Członkostwo w spółdzielni to jednak nie tylko wady. W związku ze wspomnianym wyżej dobrym zarządzaniem dysponent prawa do lokalu może być spokojny, że jego mieszkanie oraz części wspólne nieruchomości zostaną utrzymane w prawidłowym stanie. Spółdzielnie zatrudniają fachowców, współpracują z tzw. "złotymi rączkami" czy uzyskują korzystne oferty od firm sprzątających. Wynika to najczęściej z efektu skali. Spółdzielnie w praktyce zarządzają zazwyczaj wieloma nieruchomościami. W konsekwencji mogą one liczyć częściej na preferencyjne warunki umów nie tylko z usługodawcami (drobne naprawy w mieszkaniach), ale również z dostawcami mediów (gaz, prąd).

Centralne zarządzanie przez kierownictwo spółdzielni ma również tę zaletę, że łatwiej jest przeforsować korzystne dla społeczności rozwiązania. W przypadku zaś wspólnot mieszkaniowych, które przecież muszą być zawiązane w razie wyodrębnienia lokali na własność, często dochodzi do konfliktów i sytuacji patowych. A te mogą sparaliżować inicjatywy pożądane przez znaczną część mieszkańców.

Przeczytaj również:
Sprzedaż nieruchomości – podatek VAT czy PCC?

Wybór należy do nabywcy

Podsumowując, nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o wyższość własności nad prawem spółdzielczym. Właściciele mają szerszą swobodę w dysponowaniu lokalem (mogą zmieniać jego przeznaczenie) oraz łatwiej uzyskają kredyt hipoteczny. Nie obciąży ich również cudzy dług. Członkowie spółdzielni mają natomiast szerszy i tańszy dostęp do fachowców oraz większą szansę na niższy czynsz. Najczęściej nie muszą martwić się o prawidłowe zarządzanie nieruchomością wspólną.  Jeśli więc nabywca planuje w lokalu zamieszkać i nie potrzebuje zaciągać kredytu z silnym zabezpieczeniem, wstąpienie do dobrze prosperującej spółdzielni wydaje się w praktyce korzystniejsze. Pokazuje to też sytuacja na rynku. W warszawskim śródmieściu średnia wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest wyższa niż mieszkania własnościowego.

Istotne jest również to, że dysponent lokalu spółdzielczego może w każdej chwili udać się do notariusza w celu przekształcenia ograniczonego prawa rzeczowego w pełną i odrębną własność lokalu. Wiąże się to jedynie z niewielkim kosztem, mieszczącym się w granicach 2 tysięcy złotych. Kwota ta wystarczy do nabycia udziału w nieruchomości wspólnej, opłacenia notariusza i urządzenia księgi wieczystej dla lokalu. Z kolei zamiana prawa własności na prawo spółdzielcze nie jest możliwa. Przepisy nie pozwalają również na zakup lokalu spółdzielczego od dewelopera.