Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

17 lutego 2021
hello world!

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została wprowadzona do ustawy o księgach wieczystych i hipotece po to, aby zwiększyć zaufanie nabywcy do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych. Niekiedy jednak zasada ta jest wyłączona. W jakich przypadkach?

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204, dalej również jako „u.k.w.h.”) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Co zatem należy rozumieć pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej? Mówimy o aktualnym stanie prawnym nieruchomości zapisanym w księdze wieczystej na dzień przeprowadzenia transakcji. Innymi słowy, nabywając nieruchomość (w dobrej wierze) od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się właścicielem tej nieruchomości. Będzie tak nawet w przypadku, jeśli osoba wpisana jako właściciel w rzeczywistości nim nie jest. Od osoby, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości możemy domagać się wydania nieruchomości (właściciel nieujawniony w księdze wieczystej zostaje pozbawiony nieruchomości). Aby móc mówić o zastosowaniu rękojmi wiary publicznej, musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Przeczytaj również: Rękojmia za wady nieruchomości

Wyłączenie rękojmi zła wiara

Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W polskim prawie cywilnym nieodpłatne czynności prawne dość często podlegają osłabionej ochronie normatywnej tak jest też w tym przypadku.

Dokonując wyważenia interesów uczestników obrotu, przyjmuje się, że nabywca, który ma uzyskać prawo rzeczowe na podstawie treści księgi wieczystej, nie powinien być chroniony, jeżeli w zamian nie ponosi on żadnej ofiary majątkowej. Zaufanie nabywcy nie zasługuje wtedy na ochronę prawną. Nabywca nie doznaje bowiem uszczerbku majątkowego. W takiej sytuacji pierwszeństwo należy przyznać ochronie osoby rzeczywiście uprawnionej.

Jest bowiem słuszne, ażeby w razie konfliktu interesów słabszej ochrony doznawał ten interes, który wpierw zrealizowany był bez żadnych nakładów i kosztów (darmo)” (uchwała Sądu Najwyższego z 5 maja 1993 r., sygn. III CZP 52/93).

Z kolei w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Stanowi o tym bowiem art. 6 ust. 2 u.k.w.h.

Ponadto jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku (art. 6 ust. 3 u.k.w.h.).

Wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – ograniczone prawa rzeczowe

Zgodnie z art. 7 u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
  • prawu dożywocia;
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
  • a także służebnościom przesyłu.

Oznacza to, że rękojmia nie działa przeciwko uprzywilejowanym prawom, które wymieniono w tym przepisie. Co istotne, katalog praw uprzywilejowanych, o których mowa w art. 7 u.k.w.h., ma charakter zamknięty. Przepis ten zmierza do ochrony rozmaitych wartości. Ochronie podlega w zależności od typu uprzywilejowanego prawa interes publiczny, użyteczność gospodarcza, utrzymanie osoby uprawnionej do alimentacji. Ustawodawca uznał, że wartościom tym należy przyznać pierwszeństwo przed potrzebą ochrony zaufania uczestników obrotu do informacji zamieszczonych w księdze wieczystej.

Wyłączenie rękojmi – wzmianka

Zgodnie z art. 8 u.k.w.h. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W takim przypadku treść księgi wieczystej zawiera informację ostrzegającą uczestników obrotu o potencjalnej niezgodności. Stanowi ona wskazówkę, że treść księgi wieczystej może nie obejmować wiarygodnych wiadomości o stanie prawnym nieruchomości. Wspomniana informacja sygnalizuje potencjalnemu nabywcy konieczność dogłębnego sprawdzenia przed dokonaniem czynności rozporządzającej stanu prawnego nieruchomości. Nie należy poprzestawać przy tym na analizie samej treści księgi wieczystej. Uczestnik obrotu, który nie przeprowadza takiego badania, działa na własne ryzyko. Musi też zatem liczyć się z nieskutecznością dokonanej czynności rozporządzającej odnośnie do nieruchomości albo nabyciem nieruchomości z obciążeniami.

Pozostałe przypadki

W art. 9 u.k.w.h. rozszerzono działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych na rozporządzenia dotyczące praw ujawnionych w księdze wieczystej, a także spełnienie świadczenia na rzecz osoby wpisanej do takiej księgi. Zgodnie z tym przepisem przepisy art. 5-8 u.k.w.h. stosuje się także w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi. Przepis ten zmierza do ochrony zaufania uczestników obrotu do informacji zamieszczonych w księdze wieczystej.

Przeczytaj również: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Nowe przepisy 

chevron-down
Copy link