Wyrok TSUE ws. ogrzewania części wspólnej bloku

19 grudnia 2019
hello world!

Mieszkanie w bloku wiąże się nie tylko z prawem do żądania od sąsiadów respektowania ciszy nocnej, ale również z licznymi obowiązkami wobec wspólnoty. Zabronione jest składowanie rzeczy na korytarzu czy palenie papierosów na klatce schodowej. To oczywiste zasady, które nie powinny nikogo dziwić. Właściciele mieszkań są również finansowo odpowiedzialni za stan bloku. Muszą płacić za media, nawet jeśli sami ich nie potrzebują. To sedno ostatniego wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Każdy członek wspólnoty odpowiada za utrzymanie nieruchomości

Członkowie wspólnot mieszkaniowych powinni respektować obowiązki nałożone na nich przez ustawodawcę. Chodzi tutaj o normy wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Jedną z głównych zasad życia w tego rodzaju lokalnej społeczności jest branie udziału w utrzymaniu nieruchomości wspólnej. Chodzi tutaj o te części bloku mieszkalnego, które służą do użytku wszystkich mieszkańców. Będą to więc korytarze, ogólnodostępne pomieszczenia gospodarcze, klatki schodowe czy wewnętrzne instalacje.

Podstawą prawną obowiązku partycypacji w kosztach ponoszonych przez wspólnotę dla dobra ogółu jest art. 13 ust. 1 ww. ustawy, w którym czytamy, że:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Prawo unijne a efektywność energetyczna

W okresie zimowym szczególnie istotne znaczenie ma kwestia odpowiedniego ogrzewania budynku. Chodzi tutaj nie tylko o mieszkania, ale również części wspólne. Na korytarzach także powinno być ciepło. Jest to ważne nie tylko dla komfortu korzystania z klatek schodowych. Odpowiednia temperatura w częściach wspólnych ułatwia także dogrzanie poszczególnych lokali. Zimno może wpadać do mieszkań nie tylko przez drzwi, ale nawet przez ściany nośne czy elementy instalacji.

Dlatego też wydaje się oczywiste, że – dla dobra całej społeczności – w kosztach wynikających z umów z przedsiębiorstwami ciepłowniczymi partycypować powinien każdy mieszkaniec bloku. Na takim stanowisku stanął Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku rozstrzygającym połączone sprawy C-708/17 (EVN Bulgaria Toplofikatsia / Nikolina Stefanova Dimitrova) i C-725/17 (Toplofikatsia Sofia / Mitko Simeonov Dimitrov).

Sprawa trafiła aż na poziom unijny ze względu na fakt, że przedmiotową problematyką zajmują się dyrektywy 2006/32 oraz 2012/27 w sprawie efektywności energetycznej. Wyrok zapadł w związku z procesami wytoczonymi przez wspólnoty mieszkaniowe właścicielom lokali. Ci ostatni odmawiali pokrycia kosztów dostawy energii ciepłowniczej do nieruchomości wspólnej ze względu na fakt, że sami jej nie potrzebowali i nie ogrzewali własnych mieszkań. Nie wyrazili też zgody na odbiór ogrzewania sieciowego.

TSUE stanął po stronie wspólnoty

Trybunał zauważył, że przepisy unijne wymagają od państw członkowskich zapewnienia takich warunków prawnych, aby odbiorcy końcowi mieli indywidualne liczniki. Wszystko w celu wyeliminowania sytuacji, w której płaci się w praktyce za cudzą energię tylko ze względu na zajmowanie większego lokalu. Dyrektywa zastrzega jednak, że wymóg ten może być pominięty z uwagi na uwarunkowania techniczne w budynku. Z tego względu racja została przyznana wspólnotom.

Stwierdzono, że rachunki za ogrzewanie nie mogą zostać w pełni zindywidualizowane. Lokator rezygnujący z energii cieplnej w swoim mieszkaniu w praktyce i tak ją pobiera dzięki sąsiadom. Mieszkania nie są bowiem od siebie niezależne termicznie. Jeśli inne rodziny zajmujące to samo piętro intensywnie grzeją wnętrza swoich lokali, energia przepływa także do pomieszczeń bez własnego ogrzewania. Również ciepło z części wspólnej w pewnym stopniu trafia do wszystkich mieszkań.

Dlatego też przyznanie właścicielowi lokalu prawa wyłączenia się z obowiązku partycypacji w kosztach energii dla części wspólnej byłoby niesprawiedliwe. O ile oczywiście nie można nikogo zmusić do dokładania się do rachunku sąsiadów z uwagi na przepływ energii przez ściany, o tyle wspólnota ma prawo żądać pokrywania kosztów ogrzewania korytarzy wg najbardziej obiektywnego miernika. Czyli w odpowiednich proporcjach do wielkości danego mieszkania.

chevron-down
Copy link