Nieruchomość wspólna – zarząd a zarządca

22 grudnia 2020
hello world!

Mieszkanie w bloku to życie we wspólnocie. O ile właściciel lokalu jest panem w swoich czterech ścianach, o tyle w zakresie klatek schodowych, garaży czy podwórka konieczna jest współpraca. Utrzymanie części wspólnych należy do obowiązków wszystkich mieszkańców. Nie umknęło to uwadze ustawodawcy, który wprowadził pojęcie „wspólnoty mieszkaniowej”. Tworzy ją ogół mieszkańców, którzy na samym wstępie muszą wybrać sposób zarządu całym budynkiem. Zarząd nieruchomością wspólną sprawować mogą przedstawiciele właścicieli albo podmioty zewnętrzne.

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na „małe” i „duże”. Jeśli w bloku są maksymalnie trzy mieszkania, zarząd sprawowany jest jak przy zwykłej współwłasności. Przy większej liczbie lokali trzeba już wybrać przedstawicieli albo przekazać zarząd na zewnątrz. Jako że zdecydowana większość apartamentowców ma co najmniej kilkadziesiąt lokali, zajmiemy się tylko większymi wspólnotami. Oczywiście ten artykuł z największą uwagą powinny przeczytać osoby planujące zakup mieszkania od dewelopera. To pierwsi właściciele w nowym bloku decydują o sposobie zarządu. Wszyscy inni przychodzą „na gotowe”, chociaż mają możliwość dokonać pewnych zmian. Warto jednak, aby każdy zdawał sobie sprawę, kto za niego decyduje o losach nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólna – zarząd powierzony

Kiedy budynek powstaje, jego wyłącznym właścicielem jest deweloper. Ma on prawo bezwzględne do wszystkich lokali, które następnie sukcesywnie traci. W chwili zawarcia pierwszej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu tworzy się wspólnota składająca się z dwóch podmiotów – pierwszego właściciela mieszkania oraz dewelopera. Przez krótki czas mamy do czynienia z „małą” wspólnotą mieszkaniową. Wystarczy podpisanie kolejnych dwóch aktów notarialnych, aby właścicieli było czterech. Wtedy aktualna staje się już kwestia zarządu nieruchomością wspólną.

Tę problematykę reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz.U. z 2020r. poz. 1910). Podstawowym i kluczowym przepisem jest tutaj art. 18 ust.1, czytamy w nim, że:

Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Teoretycznie więc o sposobie zarządu decyduje deweloper i pierwszy nabywca mieszkania. W praktyce natomiast to ten pierwszy podmiot przedstawia gotowe rozwiązanie. Najczęściej wprowadza do aktu notarialnego zapis o powierzeniu zarządu wybranemu przez siebie podmiotowi zewnętrznemu. Często jest nim sam deweloper albo spółka z nim powiązana, jeśli przy okazji specjalizuje się w administrowaniu nieruchomościami. Co ważne, w 2013 roku doszło do deregulacji zawodu zarządcy. Nie ma więc konieczności, aby wskazana przez dewelopera osoba fizyczna czy prawna posiadała stosowną licencję.

Może być też tak, że umowa o powierzeniu zarządu podmiotowi zewnętrznemu nie będzie wskazywać konkretnego zarządcy. Jest to dopuszczalne. Ustawodawca wymaga bowiem jedynie, aby wspólnota zdecydowała o sposobie zarządu, a nie osobie zarządcy. Jeśli takie powierzenie będzie ogólne, późniejszy wybór konkretnego podmiotu nastąpi poprzez uchwałę właścicieli. Ta musi zostać zaprotokołowana u notariusza ze względu na fakt, że osoba zarządcy wpisywana jest do księgi wieczystej. Co istotne, w okresie między wyborem sposobu zarządu a wskazaniem konkretnego zarządcy wszelkie decyzje podejmowane są przez wszystkich właścicieli.

Umowa o zarządzanie i kompetencje zarządcy

W zdecydowanej większości przypadków deweloper sam decyduje o osobie zarządcy, a kolejni nabywcy lokali trafiają pod ten tzw. zarząd powierzony. Wykonywany jest on na podstawie umowy o zarządzanie, będącej odmianą umowy zlecenia. W niej określane są konkretne prawa i obowiązki zarządcy, sposób kontaktu z mieszkańcami, zasady usuwania awarii czy utrzymywania porządku. Zarządca ponadto otrzymuje prawo do reprezentowania mieszkańców na zewnątrz. Co jednak ważne, domyślnie może on wykonywać jedynie czynności zwykłego zarządu. Jeśli konieczne będzie podjęcie jakichś nadzwyczajnych działań, zgodę będą musieli wyrazić mieszkańcy.

WAŻNE:

Według ustawodawcy czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • podział nieruchomości;
  • nabycie nieruchomości.

Mieszkańcy mogą spróbować przegłosować dewelopera

Jeśli wybrany przez dewelopera zarządca nie spodoba się mieszkańcom, będą oni mogli dokonać zmiany. Warianty działania są następujące:

  • wszyscy mieszkańcy zawierają umowę w formie aktu notarialnego, w której wskazują nowe zasady zarządu oraz osobę nowego zarządcy albo
  • mieszkańcy podejmują uchwałę, za którą musi opowiedzieć się większość – uchwała musi przyjąć formę dokumentu zaprotokołowanego przez notariusza.

Zdecydowanie łatwiej jest pójść drugą drogą. Zgoda na zmianę nie musi być w takim wypadku jednomyślna. Wystarczy, żeby opowiedziała się za nią większość. Trzeba jednak pamiętać, że przeważnie nie jest ona liczona według zasady „jedno mieszkanie = jeden głos”, ale w stosunku do wysokości udziałów. Więcej do powiedzenia mają tutaj więc właściciele większych lokali. Warto też wspomnieć, że w pierwszym etapie ciężko jest przegłosować dewelopera. Zanim sprzeda on połowę powierzchni budynku, w każdym głosowaniu zdobędzie większość.

Nieruchomość wspólna – zarząd właścicielski

W pierwszym akcie notarialnym albo na późniejszym etapie zainteresowani mogą też odrzucić pomysł zarządu powierzonego. Drugim sposobem na administrowanie nieruchomością wspólną jest zarząd właścicielski. To tzw. ustawowa forma prowadzenia spraw wspólnoty. Oznacza to, że jest ona stosowana domyślnie – zawsze wtedy, gdy mieszkańcy nie postanowią inaczej. Jeśli temat zarządu zostanie przemilczany w pierwszych aktach notarialnych, w życie wejdą reguły ustawowe. Te oczywiście będzie można później zmienić – albo na mocy uchwały protokołowanej przez notariusza, albo w umowie między wszystkimi właścicielami.

Jeśli zwycięży wariant podstawowy, właściciele lokali będą musieli podjąć uchwałę o wyborze członków zarządu. Tutaj również konieczna jest jedynie zwykła większość głosów liczonych według udziałów. Zarząd może składać się z jednej lub z kilku osób – decyzja należy do zainteresowanych. W gremium decyzyjnym zasiadać może dowolna pełnoletnia osoba fizyczna. Nie musi być właścicielem lokalu we wspólnocie ani nawet najemcą. Dopuszczalny jest wybór kogoś z zewnątrz.

WAŻNE:

Gdy mieszkańcy nie dojdą do porozumienia i nie wybiorą zarządu, decyzję za nich podejmie sąd. Powstanie wtedy tzw. zarząd przymusowy. O jego ustanowienie może wnieść każdy właściciel lokalu.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Oczywiście, zarząd – podobnie jak zarządca – może bez zgody ogółu mieszkańców decydować o sprawach z zakresu zwykłego zarządu. Podjęcie działań o bardziej doniosłym znaczeniu będzie wymagało uchwały zainteresowanych.

Warto też wspomnieć, że mieszkańcy mogą w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza albo w akcie notarialnym zmodyfikować ustawowe reguły zarządu właścicielskiego. Dopuszczalne jest chociażby doprecyzowanie katalogu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Co więcej, można postanowić, że o wszystkim będzie decydować ogół mieszkańców, a zarząd pozostanie jako głos doradczy.

Zarządca i zarząd a administrator

Dla uzupełnienia trzeba jeszcze do pojęcia zarządcy oraz zarządu właścicielskiego dołączyć administratora. Często bowiem wszystkie te funkcje są mylone. Jak już wskazaliśmy, zarządca i zarząd właścicielski to przedstawiciele ogółu mieszkańców, reprezentujący ich na zewnątrz i decydujący o bieżących sprawach związanych z nieruchomością wspólną. Są to dwa odrębne rodzaje zarządu. W każdej wspólnocie może istnieć tylko jeden z nich. W gruncie rzeczy ich rola jest taka sama.

Administrator to natomiast funkcja wyłącznie o charakterze technicznym. Jest to podmiot zewnętrzny, który może być wybrany zarówno przez zarządcę, jak i zarząd właścicielski. Zajmuje się on bieżącym dbaniem o porządek na terenie osiedla, usuwa awarie, raportuje zdarzenia czy prowadzi różnego rodzaju ewidencje. Administrator nie decyduje więc o losach wspólnoty ani nie reprezentuje mieszkańców. Jest jedynie dla nich usługodawcą, wykonującym na podstawie umowy pewne czynności faktyczne.

Nieruchomość wspólna – PODSUMOWANIE:

  • właściciele lokali w bloku tworzą wspólnotę mieszkaniową,
  • jeśli mieszkań jest nie więcej niż 3, zarząd nieruchomością wspólną odbywa się zgodnie z przepisami o współwłasności,
  • jeśli mieszkań jest więcej niż 3, zawiązuje się standardowa wspólnota mieszkaniowa,
  • mieszkańcy mogą zdecydować o sposobie zarządu nieruchomością wspólną – warianty są dwa: zarząd powierzony albo zarząd właścicielski,
  • sposób prowadzenia zarządu ustalany jest albo w umowie między wszystkimi mieszkańcami, albo w uchwale mieszkańców zaprotokołowanej przez notariusza,
  • zarząd powierzony sprawuje pochodząca z zewnątrz osoba fizyczna albo spółka – zarządca,
  • z zarządcą zewnętrznym zawierana jest umowa cywilnoprawna regulująca prawa i obowiązki stron,
  • zarząd właścicielski sprawują przedstawiciele wybrani przez mieszkańców w drodze uchwały zapadającej zwykłą większością głosów,
  • w jednej wspólnocie nie może funkcjonować równocześnie zarząd powierzony oraz zarząd właścicielski,
  • zarówno zarządca, jak i zarząd wybrany przez właścicieli mogą podjąć współpracę z administratorem,
  • administrator nie reprezentuje mieszkańców, lecz wykonuje czynności o charakterze faktycznym i technicznym – diagnozuje i usuwa awarie, dba o porządek, prowadzi dokumentacje, kontaktuje się z właścicielami w sprawach bieżących.
chevron-down
Copy link