Balkon a część wspólna nieruchomości. Czy można zamontować klimatyzator bez zgody wspólnoty?

6 grudnia 2019
hello world!

Panuje powszechne przekonanie, że we własnym mieszkaniu można robić wszystko. Ewentualnie można zgodzić się na przestrzeganie ciszy nocnej. Remonty czy modernizacje to co innego. Tutaj chcemy mieć pełną dowolność. O ile prace odbywają się wewnątrz lokalu i nie powodują naruszenia ścian nośnych budynku, wszystko jest w porządku. Gorzej, gdy pomysły mieszkańców są realizowane na zewnątrz. Najczęściej chodzi tutaj o zabudowanie balkonu czy zamontowanie na jego ścianie klimatyzatora. Czy można to zrobić bez zgody wspólnoty?

By udzielić odpowiedzi na to pytanie, należy ustalić, czy balkon to jeszcze część lokalu. Nie znajduje się on przecież wewnątrz mieszkania, lecz poza ścianami zewnętrznymi. Czasami ma formę wnęki. Wtedy określany jest raczej jako loggia. W innych przypadkach natomiast w całości wystaje poza obręb budynku. Z drugiej strony typowy balkon służy wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. W związku z tym logicznym byłoby uznanie go za część mieszkania.

Balkon zdefiniowany jedynie w orzecznictwie

Wątpliwości są więc poważne, a zdania ekspertów podzielone. Co więcej, w rozwiązaniu tego problemu nie pomagają przepisy prawa. W dotyczącej tej materii ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali nie znajdziemy definicji balkonu. Jedyną wskazówkę daje nam art. 3 ust. 2 tego aktu prawnego. Tutaj bowiem wyjaśniono pojęcie „nieruchomości wspólnej”. Według ustawodawcy składają się na nią: grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W oparciu o literalną interpretacje tego przepisu należałoby stwierdzić, że balkon nie należy do części wspólnej budynku. Służy on przecież do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu. Sytuacja nie jest jednak taka prosta. Uwagę zwracają na to przedstawiciele doktryny i orzecznictwa. W wypowiedziach sądów powtarza się następujący pogląd:

Pod pojęciem balkonu (także tarasu) jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną (tak chociażby Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 31.01.2018r., I ACa 840/17).

Balkon jest i nie jest częścią nieruchomości wspólnej

Z powyższego wynika, że balkon jednocześnie jest i nie jest częścią wspólną nieruchomości. Do poszczególnych lokali należy jego podłoga czy ściana wewnętrzna. To wszystko, co widoczne z zewnątrz i połączone na stałe z bryłą bloku należy już do ogółu mieszkańców. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku mieszkania jako takiego. O ile – co oczywiste – jego ściany wewnętrzne należą do lokalu, o tyle elewację zewnętrzną jednoznacznie uznaje się za część wspólną. Z tego względu nie można chociażby montować szyldów reklamowych na budynku bez zgody całej wspólnoty.

Co więcej, w orzecznictwie spotyka się pogląd, że w niektórych przypadkach nawet elementy niezwiązane trwale z budynkiem i służące wyłącznie do użytku mieszkańców jednego lokalu mogą być uznane za część nieruchomości wspólnej. Będzie tak, jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej. Może tutaj chodzić o różnego rodzaju finezyjne daszki czy balustrady. Te elementy, które nadają indywidualnego charakteru całemu budynkowi. W pewnym sensie służą więc wszystkim mieszkańcom. Głównie do odbierania pewnych estetycznych wrażeń.

Taki pogląd wyraził chociażby Sąd Apelacyjny w Warszawie. W wyroku z 16 stycznia 2014 roku (I ACa 763/13) czytamy, że:

Balkony w przedmiotowym budynku, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu.

Modernizacje na zewnętrznej ścianie lokalu tylko za zgodą wspólnoty

Wobec powyższego należy uznać, że montaż klimatyzatora na zewnętrznej ścianie balkonu czy na elewacji za oknem stanowi ingerencję w prawo własności ogółu mieszkańców. Podobnie należy ocenić zabudowanie balkonu. Można bronić poglądu, że dochodzi tutaj również do zmiany przeznaczenia ściany zewnętrznej. Ta, z natury rzeczy, powinna pełnić wyłącznie funkcję estetyczną oraz izolacyjną. To z kolei sprawia, że przed dokonaniem wskazanej modernizacji należy nie tylko spytać wspólnotę o zgodę, ale również uzyskać większościową uchwałę mieszkańców. Odejście od normalnego korzystania z danego elementu nieruchomości wspólnej stanowi bowiem czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, do której dokonania niezbędna jest zgoda właścicieli lokali. Warto jednak spytać zarząd wspólnoty o dotychczasową praktykę w tej materii. Być może klimatyzatory znajdowały się na budynku od chwil jego powstania. Takie przeznaczenie elewacji byłoby zatem od początku utrwalone.

Na koniec warto zwrócić uwagę, że powyższa zasada działa w dwie strony. Nie tylko mieszkańcy mają w tym zakresie pewne obowiązki. Wspólnota jest bowiem zobowiązana do prowadzenia prac konserwacyjnych na wszystkich częściach wspólnych nieruchomości. Nie można więc od mieszkańców poszczególnych lokali wymagać, aby czyścili czy też naprawiali zewnętrzne części swoich mieszkań, a więc również balkonów. Jeśli balustrada pełni funkcję estetyczną i tworzy pewną spójną całość z budynkiem, to wspólnota musi zadbać o jej stan.

chevron-down
Copy link