Jak kupić mieszkanie - Część I: Księga wieczysta

27 kwietnia 2018
/

Zdecydowana większość ludzi, szczególnie młodych, marzy o własnym mieszkaniu. Daje ono poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa oraz spokój na wiele lat życia. Pod warunkiem, że zakup będzie dobrze przemyślany, z uwzględnieniem analizy stanu prawnego nieruchomości, zapisów umowy ze zbywcą czy warunków kredytu. W pierwszej kolejności, przed podjęciem decyzji o zakupie, konieczne jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej przyszłego mieszkania.

Jakie informacje znajdziemy w księdze wieczystej

Księgę wieczystą można określić jako pewien zbiór informacji na temat stanu faktycznego oraz prawnego nieruchomości. Jest ona jawna, a co za tym idzie każdy może zapoznać się z jej treścią. O powyższym stanowi art. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wszelkie dane dostępne są na stronie internetowej Ministerstw Sprawiedliwości. Możliwe jest również otrzymanie urzędowego odpisu w formie papierowej w wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Księga wieczysta zawiera cztery działy - o czym stanowi art. 25 ust. 1 ustawy - z których:

1)   pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;

2)   drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

3)   trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;

4)   czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Dział I - stan faktyczny nieruchomości

Na podstawie wpisów w dziale I możemy ustalić jakie jest rzeczywiste przeznaczenie lokalu, liczba pomieszczeń czy ich powierzchnia. W ten sposób możemy zweryfikować prawdziwość twierdzeń właściciela co do stanu faktycznego mieszkania, mającego wpływ na cenę. Dowiemy się również, czy wraz z pomieszczeniami mieszkalnymi nabędziemy garaż lub piwnice.

Dział II - właściciel nieruchomości

Z działu II dowiemy się, czy osoba chcąca sprzedać nam mieszkanie jest jego wyłącznym właścicielem. Jeśli w tym miejscu wpisanych jest kilka osób, a umowę zawrzemy z jedną z nich, nabędziemy jedynie pewien udział w nieruchomości, chyba że zbywca będzie legitymował się stosownym pełnomocnictwem. Jeśli lokal należy do majątku wspólnego małżonków, umowa sprzedaży może być zawarta przez jednego z nich, ale pod warunkiem, że drugi wyrazi stosowną zgodę w formie aktu notarialnego.

Co istotne, lokal nabędziemy skutecznie jeśli tylko zawrzemy umowę z osobą wpisaną jako właściciel w księdze wieczystej. Nawet gdy w rzeczywistości prawo do dysponowania nim przysługiwać będzie innej osobie. Wynika to z faktu, że treść działu II chroniona jest przez tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy). Oznacza ona, że wpis w tymże dokumencie jest ważniejszy niż rzeczywisty stan prawny.

Należy jednak pamiętać, że rękojmia nie obowiązuje w przypadku nabycia nieodpłatnego (darowizna) oraz jeśli świadomie zawieramy umowę z osobą niebędącą właścicielem (zła wiara). Ponadto, zgodnie z art. 8 ustawy, Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. To czy mamy do czynienia z którymś z wymienionych przypadków wynika z treści działu III księgi - jeśli znajdziemy w nim jakiś zapis sugerujący spór co do sytuacji właścicielskiej nieruchomości, jej nabycie może okazać się nieskuteczne, a więc jest ryzykowne. Co ważne, nie można pomijać wpisów oznaczonych jako "wzmianki". Jest to co prawda wyłącznie informacja, że toczy się jakieś postępowanie względem nieruchomości (może być nawet oczywiście bezzasadne), ale wyłącza ona wskazaną wyżej rękojmie.

Dział III - obciążenia i ograniczenia

W rzeczonym dziale III znajdziemy również informację na temat zawartych umów najmu, służebności, dożywocia, czy innych tego typu ograniczeniach. Nie wszystkie tego typu wpisy powinny stanowić powód rezygnacji z zakupu, ale mogą mieć istotny wpływ na cenę. Istotnie niekorzystna dla potencjalnego nabywcy może być, przykładowo, informacja o ustanowieniu służebności mieszkania czy zawarciu umowy dożywocia przez obecnego właściciela. Mogłoby to bowiem oznaczać konieczność dzielenia mieszkania z osobami, którymi dysponent nieruchomości przyrzekł umownie możliwość dożywotniego zajmowania lokalu. Oczywiście nie powinniśmy również decydować się na zakup nieruchomości z wpisanym zakazem zbywania czy informacją o wszczęciu egzekucji.

Dział IV - hipoteka

Z ostatniego działu dowiemy się z kolei, czy nabywana nieruchomość obciążona jest hipoteką. Jeśli tak, mieszkanie nabędziemy z długiem, który będziemy musieli pokryć do wysokości określonej jako suma hipoteki. Dla wyjaśnienia wskazuję, że hipoteka jest instytucją stosowaną jako zabezpieczenie pewnej wierzytelności. Może być ona ustanowiona, przykładowo, jeśli obecny właściciel mieszkania zaciągnie kredyt inwestycyjny. W takiej sytuacji bank, aby zabezpieczyć swoje interesy, umawia się z kredytobiorcą, że jeśli ten nie będzie uiszczał należnych rat, ich egzekucja będzie mogła być prowadzona z nieruchomości. Będzie tak, bez względu na to, czyją stanie się ona własnością. Wszystko dlatego, że zabezpieczenie hipoteczne nie jest związane z osobą dłużnika, lecz z lokalem. Dlatego też, nawet jeśli kredytobiorca zbędzie obciążoną nieruchomość, bank będzie mógł się z niej zaspokoić.  W związku z tym, najlepiej zrezygnować z zakupu mieszkania obciążonego hipoteką albo ewentualnie zobowiązać sprzedającego do jej spłaty przed przeprowadzeniem transakcji (na przykład zawierając umowę przedwstępną pod warunkiem wykreślenia obciążającego wpisu).

Nieruchomość bez księgi wieczystej

Warto też wspomnieć, że nie każde mieszkanie ma urządzoną księgę wieczystą. W takiej sytuacji należy być bardzo ostrożnym, jeśli rozważa się jej zakup. Przede wszystkim, brak księgi wieczystej oznacza brak rękojmi wiary publicznej. W związku z tym, nabycie nieruchomości od osoby niebędącej właścicielem zawsze okaże się nieskuteczne. Poza tym, potencjalny kupujący nie będzie miał pewnej wiedzy co do obciążeń ustanowionych na lokalu. Również problematyczne w takim przypadku może być uzyskanie kredytu hipotecznego. Jeśli jednak mieszkanie bez księgi wydaje się być tym wymarzonym, trzeba zabezpieczyć się poprzez odpowiednie zapisy umowne (kary, możliwość odstąpienia), co należy skonsultować z notariuszem, oraz dokonać analizy stanu prawnego lokalu za pomocą dostępnych środków, na przykład poprzez wezwanie właściciela do przedstawienia odpowiednich orzeczeń sądów czy innych dokumentów.