Mieszkanie na wynajem w systemie TBS

Podstawą prawną działania Towarzystw Budownictwa Społecznego (zwanych dalej TBS) jest Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity Dz. U. Z 2009 r. nr 98, poz.1070 z późn. zm.).

Rozdział 4 wymienionej ustawy poświęcony jest Towarzystwom Budownictwa Społecznego, uregulował on podstawowe kwestie związane z ich zakładaniem, zakresem działalności oraz wynajmem mieszkań. Komentarze do wspomnianej ustawy określają jej istotę: Istotą wprowadzenia komentowanej ustawy do polskiego porządku prawnego było stworzenie ram budownictwa mieszkaniowego na wynajem o umiarkowanych czynszach w sposób umożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osobom, które ze swoich dochodów nie są w stanie pokryć kosztów najmu lokali o czynszach rynkowych lub nabyć lokalu mieszkalnego na własność.

Akty wykonawcze

Jednym z aktów wykonawczych do w/w ustawy jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 lipca 2000 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków. W świetle art. 23 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego określono formę towarzystw: mogą one być spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkami akcyjnymi, spółdzielniami osób prawnych. Poza ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego ich działalność reguluje Kodeks spółek handlowych (TBS jako sp. z o.o. lub sp. akcyjna) lub Prawo spółdzielcze (TBS jako spółdzielnia). Kolejną ustawą, która reguluje sprawy TBS jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. Z 2005 r. Nr. 31, poz. 266).

Oprócz wymienionych aktów prawnych, które w sposób zasadniczy regulują działalność TBS, towarzystwa te podlegają również innym ogólnie obowiązującym przepisom prawa.

Działalność TBS

Na terenie Polski działa obecnie 330 Towarzystw Budownictwa Społecznego. Głównie są to tzw. TBS-y gminne. Oznacza to, że gmina współfinansowała budowę mieszkań w TBS. Dzięki temu uprawnieni mogą wynajmować takie mieszkania. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku TBS-ów prywatnych. Tutaj kredyt na budowę jest zaciągany przez Spółkę. Uprawniony może stać się natomiast najemcą poprzez podpisanie umowy najmu oraz partycypantem poprzez wpłatę odpowiedniej kwoty czyli tzw. partycypacji w kosztach budowy oraz podpisanie umowy partycypacji. Jest to w zasadzie jedyna różnica między TBS-em prywatnym a państwowym. Różni je bowiem od siebie jedynie kwestia finansowania.

Budynki mieszkalne towarzystw budownictwa społecznego z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi pod wynajem zostały wybudowane przy udziale środków kredytowych Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie, pochodzących z preferencyjnych kredytów budżetowych państwa. W związku z tym ustawodawca w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wprowadził ograniczenia dotyczące przedmiotu działalności TBS.

Podstawową działalnością towarzystw budownictwa społecznego jest budowa domów mieszkalnych oraz ich eksploatacja na zasadach najmu. W zakresie tej działalności ustawodawca przekazał zgromadzeniu wspólników uprawnienia do ustalania stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez TBS pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynku, a także spłatę kredytu zaciągniętego na budowę, o czym stanowi art. 28. ust. 1 Ustawy o niektórych formach budownictwa mieszkaniowego.

Istotne ograniczenia

Ustawodawca ograniczył jednocześnie wysokość czynszu regulowanego za najem lokali w skali roku do kwoty nie wyższej niż 4 procent wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – jest to uregulowane w art. 28 ust. 2. Ograniczył też prawo wynajmowania lokali mieszkalnych jedynie osobom fizycznym spełniającym warunki dochodu w gospodarstwie domowym oraz nieposiadającym tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości o czym stanowi art. 30a ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego:

1. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny powiatowi, gminie lub związkowi międzygminnemu w celu:
1) podnajmowania tego lokalu osobie fizycznej lub prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub
3) ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.
2. Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny organizacji pożytku publicznego w celu:
1) prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub
2) ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Drugi zakres działalności towarzystw budownictwa społecznego obejmuje nabywanie budynków mieszkalnych, przeprowadzanie remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na potrzeby najmu oraz prowadzenie innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym oraz infrastrukturą towarzyszącą. Przedmiotem działalności TBS poza budową domów mieszkalnych i ich eksploatacją na zasadach najmu jest również budowa domów na sprzedaż.

Działalność – nie dla zysku?

Działalność Towarzystw Budownictwa Społecznego nie jest nastawiona na osiąganie zysku. Mają być zaspokojone potrzeby mieszkaniowe obywateli. Dochody TBS nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa. Zostało  to uregulowane w art. 24 ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, który wyraźnie stanowi, że: Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa.

Ograniczenia ustawowe znacznie zawężają decyzyjne możliwości spółki o czym stanowi art. 25 w/w ustawy

„Art. 25. 1. W towarzystwie powołuje się radę nadzorczą.
2. Gmina lub gminy, na których obszarze działa towarzystwo, są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie towarzystwa”.

Wyraźnie widać, iż spółka poddana jest kontroli

Celem niniejszych rozważań jest wyjaśnienie, na czym polega działalność TBS. Warto zatem wspomnieć także o płynności finansowej spółki. Okres od 2007 do 2009 roku był dość trudny dla budownictwa mieszkaniowego. Stanowił o tym głównie znacznie utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych. Przyczyniło się to do zmniejszenia popytu na rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości znacznie spadły, wzrosły natomiast koszty usług z zakresu budownictwa. Niestabilna sytuacja gospodarcza spowodowała, że przedsiębiorstwa specjalizujące się w budowie budynków mieszkalnych miały problemy z uzyskaniem kredytu na nowe inwestycje. Niekorzystne zmiany na rynku pracy i trudna sytuacja gospodarstw domowych doprowadziły do wielu trudności z odzyskiwaniem należności od kontrahentów.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które jest spółką handlową, stosuje przepisy ustawy o rachunkowości oraz prowadzi księgi rachunkowe. Wynajem lokali mieszalnych jak i użytkowych w połączeniu z administrowaniem nimi stanowi działalność gospodarczą o charakterze usługowym, natomiast budowa budynków i znajdujących się w nich lokali przeznaczonych na sprzedaż stanowi działalność o charakterze produkcyjnym.

W rezultacie tej działalności powstają gotowe produkty w postaci lokali: użytkowych, mieszkalnych czy garaży. Spowodowało to wyodrębnienie w księgach rachunkowych jednostki działalności podstawowej związanej z wynajmem posiadanych lokali oraz działalności produkcyjnej związanej z budową lokali przeznaczonych na sprzedaż. LTBS kieruje prezes zarządu spółki, który pełni funkcję jednoosobowego Zarządu. Prowadzi sprawy spółki oraz nadzoruje wykonywanie określonych zadań, które wchodzą w zakres obowiązków poszczególnych komórek organizacyjnych. Nadzór nad działalnością spółki sprawuje rada nadzorcza składająca się z trzech członków, o czym stanowi ustawa Kodeks Spółek Handlowych (Dz. U. Z 2000 r. Nr 94 poz. 1037).

Struktura organizacyjna TBS

Struktura organizacyjna TBS to konkretne działy na które składają się:
1. dział inwestycji – głównie przygotowywanie wniosków kredytowych, koordynacja robót budowlanych, nadzorowanie wykonawstwa budowlanego.
2. dział administracyjno-techniczny – sprawy związane z wynajmem lokali np. ewidencjonowanie wpłat, dokonywanie rozliczeń najemców z tytułu czynszu i kosztów zużycia mediów oraz utrzymanie czystości wewnątrz i na zewnątrz budynku.
3. dział finansowo-księgowy – finanse i rachunkowość spółki, kieruje nim główny księgowy.
4. kancelaria ogólna – obsługa sekretariatu, obsługa zarządu, obsługa petentów oraz zapewnienie sprawnego przepływu informacji wewnątrz jednostki.

Czy lokator jest właścicielem lokalu?

Po przedstawieniu faktów dotyczących działalności Towarzystw Budownictwa Społecznego należy wspomnieć, że mimo wyjaśnień ustawodawcy oraz wyraźnych ograniczeń ustawowych w zakresie działań spółki, znaczna większość obecnych najemców nie ma pełnej świadomości, w jakim podmiocie zamieszkuje. Wpłata partycypacji w kosztach budowy oraz kaucji zabezpieczających należności czynszowe nie daje prawa własności do lokalu mieszkalnego. Daje jedynie prawa wynikające z umowy najmu (I SA/Wr 1146/11 – Wyrok WSA we Wrocławiu)

Partycypacja zaś stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu. Mając na uwadze powyższe oraz treść art. 10 ust. 1 pkt 7 updof, określającego, iż źródłami przychodu są kapitały pieniężne i prawa majątkowe oraz art. 18 updof, stanowią, że przychód wynikający z rozwiązania umowy najmu oraz zwrotu partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, zakwalifikować należy do źródła przychodu pochodzącego z praw majątkowych. Zawarte bowiem w art. 18 updof wyliczenie praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 updof jako odrębne źródło przychodów ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie „w szczególności”. Tym samym, przyjęcie przez ustawodawcę otwartego katalogu tych przychodów, pozwala na zaliczenie do tej kategorii wszystkich innych przychodów z praw majątkowych, poza wymienionymi w tej regulacji.

Nieświadomość wielu ludzi o mieszkaniu w systemie TBS nadal budzi wiele emocji związanych z opłatami czynszowymi oraz całym mechanizmem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Prowadzi to do wielu konfliktowych sytuacji z najemcami oraz petentami. Większość najemców oczekuje odpowiedzi, jaka kwota kredytu została już przez nich spłacona. Żaden z najemców nie podpisał umowy kredytowej. Kredyt na budowę został zaciągnięty przez TBS na budowę zasobów mieszkaniowych. Najemca partycypuje w kosztach tej budowy poprzez wpłatę kwoty partycypacji w kosztach tejże budowy.

Najem a partycypacja

W tym miejscu należy wskazać, czym różnią się od siebie instytucje najmu i partycypacji. By określić uprawnienia najemcy i partycypanta oraz wyznaczyć zakres ochrony. Wypowiedzenie umowy najmu przez TBS może nastąpić zasadniczo jedynie w niżej wskazanych okolicznościach. Zgodnie z przepisem art. 30 ust. 5 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego są to następujące sytuacje: złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą, towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z lokalu w wysokości 200% czynszu miesięcznego jaki płaciłaby, gdyby umowa nie została rozwiązana oraz gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt 2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej czynszu; w takich przypadkach nie stosuje się art. 28 ust. 2;

Partycypacja wynosi 30% wartości mieszkania w kosztach budowy. W zamian za wpłatę partycypant ma prawo wskazać osobę, która będzie korzystała z mieszkania na zasadach najmu. Jeżeli spełnia warunki wymienione w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, wówczas Towarzystwo Budownictwa Społecznego zawiera z tą osobą umowę najmu. Umowa zawierana jest na czas nieokreślony. Może być ona wypowiedziana wyłącznie z ważnej przyczyny i tylko pod warunkami wymienionymi w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego o czym stanowi art. 11 w/w ustawy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zapewnione poczucie bezpieczeństwa

Po przeanalizowaniu kwestii najmu i partycypacji można postawić tezę, iż mieszkanie w Towarzystwie Budownictwa Społecznego chroni obywatela i daje poczucie bezpieczeństwa przed utratą mieszkania z dnia na dzień. Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które nie mają możliwości zakupu mieszkania na własność lub dla osób, które z przyczyn życiowych nie chcą być właścicielami.

Na zakończenie należy wspomnieć, że partycypacja i kaucja wpłacana podczas przyjęcia w poczet najemców TBS nie podlega egzekucji komorniczej. Tak samo dzieje się w przypadku mieszkania, które jest własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Wierzytelność najemcy z tytułu partycypacji w kosztach budowy powstaje dopiero z chwilą zakończenia najmu i opróżnienia lokalu. Dopiero z tą chwilą będzie możliwe dokonanie jej zajęcia przez komornika. Zanim bowiem te okoliczności zaistnieją, kwota partycypacji jest własnością TBS, który z kolei jako niebędący dłużnikiem nie może zostać objęty prowadzoną egzekucją przeciwko dłużnikowi, przeciwko któremu jest tytuł wykonawczy. Skoro zatem posiadanie mieszkania w TBS związane jest z najmem lokalu i nie wynika ze stosunku spółdzielczego najemcy, nie ma podstaw, aby wierzyciel mógł skierować egzekucję do kwoty partycypacji poprzez żądanie rozwiązania umowy najmu przez TBS.