Postępowanie rozgraniczeniowe. Jak rozstrzygnąć spór o miedzę?

„Sami swoi” to film kultowy. Niemal każdy widział chociażby jego fragment. Głównym wątkiem i przyczyną waśni między rodami Kargulów i Pawlaków jest spór o miedzę. Słynne sceny przy płocie i w szczerym polu bawią Polaków od lat. Nie wszystkim jest jednak do śmiechu. Podobne konflikty zdarzają się również współcześnie. Spory o przysłowiowe już „trzy palce gruntu” ciągną się latami. Często trafiają do sądów. Procedura ustalania oficjalnych granic nieruchomości jest szczegółowo uregulowana. Jak dokładnie wygląda postępowanie rozgraniczeniowe?

Rozgraniczenie to sprawa administracyjno-cywilna

Podstawowe przepisy dotyczące rozgraniczania nieruchomości znajdziemy w kodeksie cywilnym. Szczegółowe zasady prowadzenia postępowania administracyjnego uregulowano natomiast w ustawie z dnia 17 maja 1989 roku – Prawo geodezyjne i kartograficzne (p.g.k.). Procedura ustalania granic nieruchomości jest wieloetapowa i mieszana – administracyjna i cywilna (sądowa). Oczywiście najlepiej jest załatwić spór polubownie i zawrzeć ugodę. W przypadku niemożności dojścia do porozumienia sprawa trafi do sądu i będzie procedowana przez długi czas w związku z koniecznością zasięgnięcia opinii biegłych i dokonania oględzin działek.

W najgorszym wariancie skonfliktowani sąsiedzi będą musieli przejść przez następujące stadia postępowania:

  • próby ugodowego zakończenia sprawy bez angażowania organów władzy publicznej,
  • postępowanie wyjaśniające i dowodowe przed organem administracyjnym – procedurę wszczyna wójt na wniosek jednego z właścicieli nieruchomości (albo z urzędu, jeśli wymaga tego interes publiczny),
  • nakłanianie przez wójta do zawarcia ugody przed geodetą,
  • wydanie przez wójta decyzji o rozgraniczeniu w przypadku zebrania odpowiedniego materiału dowodowego (albo – przy braku dowodów – umorzenie postępowania i przekazanie sprawy z urzędu do sądu rejonowego),
  • zaskarżenie decyzji wójta przez niezadowolonego sąsiada do sądu rejonowego,
  • prowadzenie sporu przed sądem powszechnym,
  • zawarcie ugody przed sądem albo uzyskanie prawomocnego wyroku ostatecznie kończącego postępowanie.

Jak dokładnie wyglądają poszczególne etapy postępowania?

Etap administracyjny

Wójt (burmistrz, prezydent miasta), właściwy według miejsca położenia nieruchomości, prowadzi postępowanie na podstawie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Wszczyna je na wniosek albo z urzędu. Ten drugi przypadek ma miejsce przy okazji scalania gruntów, a także jeżeli jest brak wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia (art. 30 ust. 2 p.g.k.).

Prawo do złożenia wniosku mają, przede wszystkim, właściciele albo użytkownicy wieczyści spornych nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał, że może to zrobić również samoistny posiadacz gruntu. Druk podania można pobrać ze stron internetowych urzędów gmin czy miast. Oczywiście, pismo można sporządzić bez korzystania ze wzoru. Należy w nim zawrzeć dokładne informacje o nieruchomości, najlepiej dołączając wydruk z księgi wieczystej. Dobrze przedstawić wszelkie posiadane plany i załączyć zdjęcia. Potrzebny będzie również opis stanu faktycznego. Opłata od wydania decyzji administracyjnej wynosi w tym przypadku 10 zł.

Postępowanie rozgraniczeniowe – czynności i skutki

Skutkiem postępowania rozgraniczeniowego ma być:

  • ustalenie przebiegu granic dwóch nieruchomości poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych,
  • utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie,
  • sporządzenie odpowiedniej dokumentacji (mapy, wyrysy, opinie).

Zgodnie z art. 31 ust. 1 p.g.k. wójt musi zlecić czynności rozgraniczeniowe uprawnionemu geodecie. Ten analizuje stosowne dokumenty, wykonuje prace w terenie i przygotowuje projekt rozgraniczenia. Ustawa zobowiązuje go do wzięcia pod uwagę znaków i śladów granicznych, map i innych dokumentów oraz punktów osnowy geodezyjnej (art. 31 ust. 2 p.g.k.). Najważniejszym etapem pracy geodety jest spotkanie się ze stronami w terenie. Każdy z zainteresowanych powinien zostać wezwany do osobistego stawiennictwa na oględzinach. Zaproszenie musi być wysłane nie później niż na 7 dni przed wyznaczonym terminem. Nieusprawiedliwiona nieobecność na miejscu nie wstrzymuje czynności geodety (art. 32 p.g.k.). Na koniec warto zauważyć, że kosztami pracy specjalisty obciąża się uczestników postępowania.

Gdy dane okażą się kompletne, droga do wydania decyzji administracyjnej zostaje otwarta. Jeśli natomiast materiał dowodowy nie jest wystarczający, jedyną szansą na pozytywne zakończenie postępowania jest zawarcie ugody. Po ewentualnym dojściu do porozumienia strony przedstawiają geodecie swoją wizję przebiegu granicy. Ten przelewa ją na papier i zbiera podpisy. Taki dokument ma moc ugody sądowej (art. 31 ust. 4 p.g.k.).

Jeśli strony nie dojdą do porozumienia i brak jest danych pozwalających na wydanie decyzji władczej, wójt musi umorzyć postępowanie i przekazać sprawę na drogę postępowania sądowego. Spór trafi na wokandę również wtedy, gdy decyzja zostanie wydana, jednakże nie spodoba się jednemu z uczestników postępowania. W takiej sytuacji ma on 14 dni na złożenie żądania przekazania sprawy do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości (art. 33 ust. 3 p.g.k.).

Etap sądowy

Sąd cywilny rozpatruje sprawę w trybie postępowania nieprocesowego. Sprawa kończy się więc wydaniem postanowienia co do istoty sprawy (a nie wyroku). Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił będzie w tym przypadku art. 153 kodeksu cywilnego. Czytamy w nim, że granice ustala się na podstawie:

  • stanu prawnego nieruchomości,
  • ostatniego spokojnego stanu posiadania,
  • ugodowych oświadczeń stron,
  • wszelkich innych okoliczności zbadanych przez sąd w postępowaniu dowodowym.

Kolejność wymienionych przesłanek nie jest przypadkowa. Sąd przechodzi do kolejnej dopiero w przypadku niemożności zastosowania poprzedniej. Obszerne postępowanie dowodowe prowadzi się więc dopiero wtedy, gdy stan prawny jest niejasny, nie sposób ustalić ostatniego spokojnego stanu posiadania, a strony nie doszły do porozumienia.

Warto jeszcze zasygnalizować, że – zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego – ww. przepisem prawa posiłkować się może również wójt i geodeta w toku postępowania administracyjnego.

Główne dowody

Głównymi dowodami dopuszczanymi przez sądy w postępowaniu rozgraniczeniowym są:

  • zeznania stron i świadków,
  • opinia biegłego geodety,
  • oględziny nieruchomości.

Z uwagi na konieczność przeprowadzenia dowodów specjalistycznych postępowanie może trwać długo. Do przewlekłości przyczyniają się również strony, które najczęściej pozostają w stałym konflikcie. Przez to wciąż powoływani są nowi świadkowie, a biegli muszą udzielać odpowiedzi na wiele pism procesowych zawierających uwagi do opinii.

Warto wiedzieć

Warto też pamiętać, że postępowanie sądowe jest płatne. Samo wszczęcie sprawy obarczone jest opłatą w wysokości 200 zł. Do tego dochodzą koszty biegłego, które mogą wynieść około 1000 zł. Zgodnie z zasadą postępowania nieprocesowego są one najczęściej rozdzielane po równo między uczestników postępowania. Sąd może jednak obciążyć całością kosztów jednego z nich, szczególnie jeśli jest on prowodyrem sporu.

Od postanowienia rozgraniczeniowego niezadowolonej stronie przysługuje apelacja. Orzeczenie wydane przez sąd II instancji jest ostateczne. Zgodnie z art. 37 ust. 1 p.g.k Wykonanie orzeczeń sądowych o rozgraniczeniu nieruchomości odbywa się z udziałem geodety. Postanowienie kończące postępowanie jest ponadto z urzędu przesyłane do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego w celu dokonania stosownych wpisów.

Czytaj również:

Kataster nieruchomości – co to jest?