Czy można otworzyć restaurację w budynku mieszkalnym?

W przedmiotowej sprawie powód był wieloletnim najemcą lokalu użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym, z wykorzystaniem na działalność gastronomiczną. Lokal ten został nabyty przez powoda i jego żonę w dniu 29 grudnia 2010 roku. Od lipca 2011 roku lokal był wynajmowany przez powoda z takim samym przeznaczeniem. Do tego czasu prowadzona przez powoda działalność gospodarcza nie była uciążliwa dla mieszkańców.

W dniu 1 września 2014 roku powód wynajął lokal, uzyskał decyzję o zatwierdzeniu lokalu do prowadzenia działalności w zakresie produkcji gastronomicznej oraz usług cateringowych. Problemy i skargi na działalność prowadzoną w lokalu zbiegły się w czasie z rozpoczęciem działalności przez nowego najemcę i zajęciem lokalu położonego bezpośrednio nad barem przez członka zarządu Wspólnoty.

Prowadzona działalność była uciążliwa dla mieszkańców

Powodowi doręczono informację dotyczącą zajęcia stanowiska Wspólnoty w sprawie uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym. W uchwale wskazano, że z uwagi na uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym o nieprzystosowanej wentylacji oraz braku wygłuszenia ścian i stropów, naruszającej prawa osób trzecich – mieszkańców budynku – postanowiono zobligować właściciela lokalu użytkowego, w którym prowadzona jest działalność gastronomiczna do przystosowania tego lokalu w taki sposób, aby działalność w nim prowadzona nie był uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości w trybie pilnym, nie później niż do dnia 31 lipca 2016 roku, a nadto – w przypadku nieprzystosowania w. w. lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej (wykluczającego uciążliwość) i dalszej kontynuacji prowadzenia działalności gastronomicznej, postanowiono podjąć wszelkie działania zmierzające do zamknięcia działalności gastronomicznej w lokalu użytkowym, należącym do powoda.

Przedmiotowy lokal jest przeznaczony do prowadzenia działalności gastronomicznej.

Najemca zwracał się do strony pozwanej o wyrażenie zgody na zamontowanie klimatyzacji z agregatem i wentylatora oraz na montaż markizy nad oknem i wejściem do lokalu. Strona pozwana nie wyraziła zgody negując skuteczność takich rozwiązań. Najemca zaprzestał wynajmowania lokalu z końcem sierpnia 2016 roku.

Zapachy przygotowywanych potraw były wyczuwalne w niektórych lokalach mieszkalnych przy otwartych oknach, słychać było także odgłosy rozbijania kotletów. Zapachy nie były wyczuwalne na klatkach schodowych. Od listopada 2016 roku powód wynajął lokal innemu najemcy. Lokal został odnowiony i dopuszczony do działalności przez odpowiednie organy. Obecnie mieszkańcy nie zgłaszają zastrzeżeń co do tej działalności.

Wyrok sądu I instancji

W swoich rozważaniach Sąd I instancji odniósł się do zarzutów powoda, iż zakwestionowana uchwała nie powinna się ostać jako naruszająca jego interesy w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Powołują się na wykładnię tego przepisu Sąd doszedł ostatecznie do wniosku, iż materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie pozwalał na przyjęcie, że uchwała został podjęta w interesie członków Wspólnoty, które powinny wyprzedzać interes powoda oraz, że nie narusza ona jego interesu.

Sąd I instancji zaznaczył, że uchwałą zobligowano powoda do przystosowania lokalu do prowadzenia działalności w taki sposób aby nie była uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości, ale nie sprecyzowano w jaki sposób ma to nastąpić, ani jaki ma być zakres czynności podjętych przez powoda. Powód prowadził działalność gospodarczą jaka doprowadziła do wydania uchwały od wielu lat, uzyskując stosowną zgodę Gminy. Do czasu rozpoczęcia działalności przez pierwszego najemcę, mieszkańcy nie zgłaszali żadnych uwag. Zastrzeżenia mieszkańców nie zostały potwierdzone w trakcie kontroli sanitarnych i kominiarskich, a immisje nieprzyjemnych zapachów wskazywanych przez poszczególnych mieszkańców nie dotyczyły części wspólnych budynków. Zapachy te były odczuwalne jedynie po otwarciu okien w niektórych lokalach. Kontrole potwierdziły, że przedmiotowy lokal posiada sprawną wentylację i przewód wentylacyjny w pomieszczeniu produkcyjnym.

Immisje spowodowane złą wentylacją

Problemy mogły być związane jedynie ze zbyt wąskim przewodem wentylacyjnym, który przy dużej produkcji był zbyt mało wydajny, przy czym Sąd zwrócił uwagę na fakt odrzucenia przez zarząd propozycji powoda mających na celu rozwiązanie zgłaszanych problemów. Brak jakichkolwiek konkretnych postanowień regulujących działania jakie powinien podjąć powód przy jednoczesnym blokowaniu jego działań, które mogłyby służyć wypełnieniu obowiązku objętego punktem 1 zaskarżonej uchwały, powodowało, zdaniem Sądu, uznanie, że uchwała nie miała służyć interesom członków Wspólnoty, ale w istocie zmierzała do pokrzywdzenia powoda.

Dodatkowo Sąd podkreślił, że zawarcie w uchwale sankcji w postaci podjęcia działań, również bliżej nieokreślonych, zmierzających do zamknięcia działalności gastronomicznej w konsekwencji niwelowałoby uprawnienie powoda do wykorzystywania lokalu na tę właśnie działalność. Nie bez znaczenia był także fakt, że w toku procesu została wyeliminowana uciążliwość która doprowadziła do podjęcia uchwały. Najemca zaprzestał wynajmowania lokalu, a działalność następnego najemcy nie budziła zastrzeżeń. Ostatecznie Sąd uznał powództwo za uzasadnione.

Orzeczenie Sądu Apelacyjnego

Strona pozwana wniosła apelacje od w/w wyroku.

Wspólnota domagała się zmiany wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny orzekł, iż apelacja była uzasadniona, przy czym Sąd II instancji za skuteczne uznał nie tyle zarzuty związane z naruszeniem prawa procesowego, upatrywane w naruszeniu art. 233 par. 1 k.p.c. i w pominięciu wniosków dowodowych, ile zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego.
Przedmiotem kognicji w niniejszej sprawie była kwestia zgodności uchwały pozwanej Wspólnoty z dnia 29 lutego 2016 z normą art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Interes ogółu a interes właściciela

Strona powodowa domagając się uchylenia przedmiotowej uchwały powołała się na tę ostatnią przesłankę w postaci naruszenia jej interesów jako przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną.
Sąd I instancji dokonując rozważań w powyższym zakresie powołał się na wykładnię omawianego przepisu, tak, że nie było potrzeby powtórzenia przesłanek od spełnienia których uzależnione jest jego zastosowanie. Generalnie, wykładnia ta zakłada konieczność porównania interesu ogółu właścicieli głosujących za przyjęciem uchwały, a interesem właściciela, który nie zgadza się z treścią uchwały i ją zaskarżył.
Do tego zatem zagadnienia powinny się sprowadzać dociekania sądów obu instancji w niniejszym postępowaniu. Po ponownym przeanalizowaniu okoliczności sprawy, Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego, zgodnie z którym zaskarżona uchwała pozostawała w sprzeczności z interesem powoda w rozumieniu art. 25 ust. 1 cyt. ustawy.

Uchwała Wspólnoty

Uchwała ta obligowała powoda jako właściciela lokalu użytkowego do przystosowania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej w taki sposób by nie była ona uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości.

Należało zaznaczyć, że ocena charakteru tejże uchwały i jej zgodności z prawem winna nastąpić przy uwzględnieniu okoliczności mających miejsce w dacie jej podjęcia. Jak wynika z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd I instancji ustalił, że część mieszkańców składała skargi dotyczące prowadzonej działalności w lokalu powoda – w 2015 i w początkach 2016 roku w niektórych mieszkaniach były wyczuwalne zapachy przygotowywanych potraw w lokalu użytkowym, słychać też było odgłosy rozbijania kotletów.

Mieszkańcy zgłaszali też zastrzeżenia do odpowiednich organów, czego powód nie kwestionował. W tej sytuacji Wspólnota było zobowiązana do podjęcia stosowanych działań w celu wyeliminowania źródła skarg i to założenie legło u podstaw podjęcia zaskarżonej uchwały.

Na przedsiębiorcy ciąży obowiązek bycia nieuciążliwym

Wbrew odmiennemu poglądowi powoda, jej treść nie musiała go obligować do zastosowania konkretnych rozwiązań technicznych. Do Wspólnoty należą mieszkańcy nie będący profesjonalistami w dziedzinie gospodarczej. Ich zadaniem nie było poszukiwanie i narzucenie tychże rozwiązań powodowi. To na powodzie jako przedsiębiorcy spoczywała powinność prowadzenia działalności gospodarczej w sposób jak najmniej uciążliwy dla innych lokatorów. Do niego należały zatem działania mające na celu uzyskanie specjalistycznej wiedzy i zastosowanie odpowiednich urządzeń w lokalu. Jedynie do tego rodzaju działań został zobowiązany przedmiotową uchwałą. Nie wprowadzała ona jakichkolwiek ograniczeń w dziedzinie gospodarczej. Możliwość dalszych czynności przewidziała dopiero na wypadek niedostosowania się do nałożonego obowiązku. Tym samym uchwała nie zmierzała stricte do naruszenia interesu powoda. Przedmiotem rozważań w rozpatrywanym przypadku nie były natomiast zagadnienia czy i w jakim zakresie powód mógł się wywiązać z tego obowiązku.

W razie braku podjęcia działań o których była mowa w uchwale powód musi się liczyć z ewentualnym postępowaniem Wspólnoty mającym na celu wyeliminowanie uciążliwości związanych z prowadzeniem działalności gastronomicznej, poprzez wystąpienie na drogę sądową lub administracyjną. W toku tych postępowań podlegać będzie rozstrzygnięciu kwestia nasilenia immisji zapachów czy innych niedogodności oraz ich usunięcie. Ze względu na charakter niniejszego procesu nie było powodu aby dociekać czy normy immisji były zachowane. Stąd nie było potrzeby przeprowadzania dowodu z opinii biegłych wskazanych przez stronę pozwaną.

Tym samym zarzuty naruszenia prawa procesowego były bezprzedmiotowe. Dla oceny zasadności uchwały nie miał też znaczenia fakt, że powód dysponował wszelkimi zezwoleniami na prowadzenie działalności gospodarczej. Nie miał też znaczenia fakt, że kontrole nie wykazały uchybień w zakresie zaopatrzenia lokalu w niezbędne urządzenia wentylacyjne. Uchwały nie podważała nadto okoliczność, o czym była mowa wyżej, że po zakończeniu wynajmu lokalu przez nie odnotowano dalszych skarg. Rzeczą powoda będzie bowiem zapobieżenie tym skargom na przyszłość.