Rozbiórka budynku – czy wymagane jest pozwolenie?

Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę budynku jest konieczne przed rozpoczęciem rozbiórki obiektu budowlanego. Co istotne, urząd nie rozpatrzy wniosku o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, jeśli już została rozpoczęta – w takich przypadkach rozbiórka zostaje uznana za samowolę budowlaną. Wyjątkiem jest wykonanie rozbiórki obiektów, które zagrażają bezpośrednio bezpieczeństwu ludzi lub mienia (na przykład obiekt grozi zawaleniem) – w takim wypadku można ją rozpocząć przed otrzymaniem pozwolenia. Ponadto na niektóre roboty rozbiórkowe nie jest wymagane pozwolenie – wystarczy zgłoszenie rozbiórki obiektu budowlanego.

Kiedy wymagane jest pozwolenie na rozbiórkę budynku?

Zgodnie z art. 30b ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Decyzję taką wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej. Pozwolenie to jest wymagane w przypadku rozbiórki: 

• budowli i budynków wpisanych do rejestru zabytków oraz objętych ochroną konserwatorską,
• budynków i budowli o wysokości od 8 metrów i powyżej,
• budynków i budowli o wysokości poniżej 8 metrów, które stoją – licząc od granicy działki – w odległości mniejszej niż połowa wysokości,
• obiektów i urządzeń budowlanych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę – jeżeli podlegają ochronie jako zabytki, czyli są wpisane do rejestru zabytków, na Listę Skarbów Dziedzictwa, uznane za pomnik historii, znajdują się w parku kulturowym lub podlegają ochronie konserwatorskiej (ochronie budynków, budowli, urządzeń budowlanych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego), decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Rozbiórka budynku – wniosek o pozwolenie

Zgodnie z art. 30b ust. 3 prawa budowlanego do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:

• zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
• szkic usytuowania obiektu budowlanego;
• opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
• opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
• pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów – nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
• projekt rozbiórki lub jego kopię – w zależności od potrzeb. 

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę składa się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego.

Zgłoszenie rozbiórki budynku

Zgodnie z art. 31 ust. 1 prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, ale wymaga zgłoszenia, rozbiórka budynków i budowli o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Rozbiórka tych obiektów wymaga jednak uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Aby można było objąć zgłoszeniem rozbiórkę wskazanych wyżej obiektów, wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki muszą wystąpić łącznie. Jeśli nie spełni się choćby jedna z nich, rozbiórka będzie wymagała pozwolenia. Ponadto nie wymaga decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz zgłoszenia rozbiórka:

• obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie wymaga się pozwolenia na budowę;
• budynków i budowli zlokalizowanych na terenach zamkniętych ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej (art. 31 ust. 1a prawa budowlanego).

Powyższych przepisów nie stosuje się jednak do rozbiórki obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub objętych ochroną konserwatorską.

Zgłoszenia rozbiórki, o której mowa w ust. 1, dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej w postaci papierowej albo formie dokumentu elektronicznego. W zgłoszeniu takim należy określić zakres, miejsce i sposób wykonywania rozbiórki. 

Rozpoczęcie robót zabezpieczających i rozbiórkowych przed uzyskaniem pozwolenia

Zgodnie z art. 31 ust. 5 prawa budowlanego roboty zabezpieczające oraz rozbiórkowe można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie tych robót nie zwalnia inwestora z obowiązku uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia zamierzonej rozbiórki obiektu budowlanego. Instytucja ta ma charakter wyjątkowy, gdyż oparta jest na swoistym stanie wyższej konieczności. Istnienie tego stanu inwestor powinien wykazać w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na rozbiórkę lub w treści zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce, np. przedstawiając organowi sporządzone przez rzeczoznawców budowlanych lub osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności opinie i ekspertyzy.

Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę lub dokonanie zgłoszenia pomimo rozpoczęcia robót rozbiórkowych i zabezpieczających, a czasami nawet po ich wykonaniu, jeżeli takie roboty wykonano natychmiast, ma na celu weryfikację przez organ, czy faktycznie istniała przesłanka zastosowania omawianej normy prawnej, polegająca na zaistnieniu bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Z treści art. 31 ust. 5 prawa budowlanego wynika, że zastosowanie omawianej instytucji wymaga spełnienia kilku warunków, a mianowicie:

• zagrożenie bezpieczeństwa musi być bezpośrednie, co oznacza, że nie można, ze względu na grożące bliskie niebezpieczeństwo, zastosować zwykłego trybu uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia;
• niebezpieczeństwo to musi zagrażać dobrom szczególnie chronionym, tj. zdrowiu lub życiu ludzi oraz mieniu;
• rozpoczynając roboty, inwestor ma obowiązek bezzwłocznie, tj. natychmiast, kiedy dokonanie odpowiednich czynności będzie możliwe, uzyskać pozwolenie lub dokonać zgłoszenia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 11 marrca 2010 r., sygn. II SA/Sz. 1365/09; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 1 lipca 2010 r., sygn. VII SA/Wa 817/10).

Przepis ten zezwala jednak wyłącznie na rozpoczęcie robót zabezpieczających i rozbiórkowych. Inwestor nie może zatem na podstawie tego przepisu wykonać jakichkolwiek innych robót budowlanych.