Wzniesienie budynku na cudzym gruncie
W przypadku budynku wzniesionego na cudzym gruncie występują wzajemne roszczenia właściciela budynku oraz właściciela gruntu. Przepisy kodeksu cywilnego regulują sytuację, w której postawiony budynek lub urządzenia znacznie przewyższają wartość samego gruntu, na którym je wzniesiono. Z uwagi na obowiązującą w prawie cywilnym zasadę, iż wszystko, co jest częścią składową gruntu, dzieli jego los prawny (superficies solo cedit), ustawodawca wprowadził wprost możliwość rozliczenia pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a właścicielem w przypadku wzniesienia budynku lub innych urządzeń na gruncie, który zgodnie z powyższą zasadą „wchłonie” prawo własności tych przedmiotów, jako części składowe. Posiadaczowi przyznano roszczenie o przeniesienie własności gruntu.
Budynek wzniesiony na cudzym gruncie
Zgodnie z art. 231 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej również jako „k.c.”) samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Uregulowane w tym przepisie roszczenie jest zawsze nierozerwalnie związane z posiadaniem gruntu.
Aby z roszczeniem tym mógł wystąpić posiadacz, musi on spełniać przesłanki zarówno posiadania samoistnego, jak i dobrej wiary. Przesłanka dobrej wiary w tym przypadku wiąże się z władztwem nad gruntem, a nie uprawnieniem do wzniesienia budynku lub innych urządzeń. Dobra wiara co do tej drugiej okoliczności jest naturalnym następstwem pierwszej z nich. Wyjątkiem od wymogu spełnienia przesłanki posiadania samoistnego jest użytkowanie wieczyste, które ze swej natury wiąże się z posiadaniem zależnym. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 28 września 2000 r. (sygn. IV CKN 103/00), art. 231 § 1 k.c. ma odpowiednie zastosowanie także w stosunkach między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym.
Przeczytaj również: Posiadacz samoistny a posiadacz zależny
Budynek i inne urządzenia
Definicji „budynku” oraz „innych urządzeń” nie znajdziemy w kodeksie cywilnym. Wyjaśnienia tych pojęć należy szukać przede wszystkim w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.). Zgodnie z art. 3 prawa budowlanego budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W orzecznictwie powszechny jest natomiast pogląd, iż za budynek należy uważać budowlę mogącą uchodzić „za poważny obiekt gospodarczy”, a więc taki, którego budowa jest znacznie zaawansowana, chociażby nawet nie był wykończony z zewnątrz i wewnątrz (np. orzeczenia Sądu Najwyższego: z 10 grudnia 1981 r., sygn. I CR 283/81; z 5 czerwca 1985 r., sygn. III CZP 33/85 i inne).
W tej samej ustawie (art. 3 pkt 3 prawa budowlanego) w definicji pojęcia budowli można doszukać się elementów, które znaczeniowo są zbliżone do pojęcia innych urządzeń. Precyzyjne zdefiniowanie tego pojęcia wymaga jednak sięgnięcia do orzecznictwa. Przykładowo, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1961 r. (sygn. I CR 979/60), pojęcie innych urządzeń oznacza konstrukcje budowane sztucznie przez człowieka, a nie sadzenie drzew lub innych roślin. Natomiast w wyroku Sądu Najwyższego z 8 maja 2002 r. (sygn. III CKN 940/00) wskazano, że chłodnia, piwnica, a także ogrodzenie działki można uznać za „inne urządzenie” w rozumieniu komentowanego przepisu. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 13 września 2012 r. (sygn. V CSK 474/11), „inne urządzenia” w rozumieniu tego przepisu to także urządzenia przesyłowe.
Budynek na cudzym gruncie a nabycie własności działki
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.). Przepis ten reguluje zatem z kolei roszczenie właściciela o wykup działki przez posiadacza. Oba roszczenia (zarówno posiadacza, jak i właściciela) zasadniczo objęte są wspólną hipotezą. Osoba trzecia wzniosła budynek lub inne urządzenie na nienależącym do niej gruncie o wartości znacznie przenoszącej (przewyższającej) wartość tego gruntu.
Oprócz posiadacza prawo do zażądania „wykupu” ma także właściciel gruntu (art. 231 § 2 k.c.). W tej sytuacji roszczenie to może być skierowane przeciwko każdemu, kto wzniósł budynek lub inne urządzenia. Może być to więc zarówno posiadacz samoistny w złej wierze, posiadacz zależny w dobrej wierze, jak i posiadacz zależny w złej wierze. Zawarta pomiędzy właścicielem a osobą wznoszącą budynek lub inne urządzenia umowa, w której uregulowano tę kwestię, wyklucza jednak stosowanie art. 231 § 2 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 16 lipca 2004 r., sygn. I CK 26/04). .
Przeniesienie własności gruntu w oparciu o zgłoszone roszczenie następuje w postaci umowy pomiędzy stronami, z uwagi na jej przedmiot wymagającej dla swej ważności formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.), albo w oparciu o orzeczenie sądu wydane w trybie procesowym. Postanowienie uzgadniające treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być formą zrealizowania tego roszczenia. Wskazuje na to wyrok Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2002 r. (sygn. III CKN 742/00).
