Rozwiązanie umowy najmu – co trzeba wiedzieć?

Stosunek najmu zajmuje znaczące miejsce w polskim systemie prywatnoprawnym. W Kodeksie cywilnym został on uregulowany jako umowa nazwana. Stosunek najmu to przykład umowy wzajemnej.

Przez umowę najmu, zgodnie z treścią przepisu art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Poniżej zostały przedstawione sposoby dotyczące zakończenia stosunku najmu.

Actus contractus                                                                                                                         

Zgodnie z ogólną regułą, każdy najem może być zakończony za porozumieniem obu stron: wynajmującego oraz najemcy.

Upływ terminu

Zgodnie z treścią art. 659 § 1, stosunek najmu może być zawarty zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. W przypadku, gdy najem wiąże strony w czasie określonym, upływ terminu końcowego powoduje wygaśnięcie stosunku.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Z reguły, strona nie może wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Wyjątkiem jest  sytuacja, gdy strony zastrzegły możliwość wypowiedzenia takiej umowy, w przypadku zaistnienia konkretnych przyczyn. Jeżeli jedna ze stron skorzysta z takiej opcji wypowiedzenia, za podaniem przyczyny wypowiedzenia, stosunek najmu wygasa.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony zawsze może być wypowiedziana przez jedną ze stron, z zachowaniem umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia. W razie braku zastrzeżenia w umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony terminu wypowiedzenia, obowiązują terminy ustawowe.

Zgodnie z treścią przepisu art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, w przypadku, gdy czynsz najmu jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Uprawnienie kształtujące, jakim jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, w odróżnieniu od wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, nie zależy od zajścia jakichkolwiek innych przesłanek.

Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia

W przypadku kwalifikowanego naruszenia przez jedną ze stron stosunku prawnego swoich obowiązków wynikających z umowy najmu, druga strona może skorzystać z opcji wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia – tzn. ze skutkiem natychmiastowym. Warunkiem koniecznym ważności takiego wypowiedzenia jest zajście kwalifikowanego naruszenia, o czym strona korzystająca z opcji wypowiedzenia musi poinformować.