Upływ terminu użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie

Rzecznik Praw Obywatelskich działając na podstawie art. 16 ust.2 ustawy z dnia 15 lipca 1987 r. o RPO w zw. z art. 60 ust. 2 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, zwrócił się z następującym pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw.  z art. 3 ust. 1  i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) ?”

Zadaniem SN było określenie które z praw ma charakter dominujący – prawo użytkowania wieczystego czy może prawo odrębnej własności lokalu. Do tej pory w doktrynie i orzecznictwie dość wyraźnie zarysowały się dwa odmienne poglądy. Pierwszy z nich, mający odzwierciedlenie w wielu orzeczeniach, dopuszcza wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu, w momencie spełnienia się przesłanki upływu terminu, na który zostało ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu. W takiej sytuacji dotychczasowy właściciel nieruchomości lokalowej, traci prawo własności na rzecz właściciela gruntu (jednostki samorządu terytorialnego bądź Skarbu Państwa). Drugi pogląd głosi zaś, że prawo własności lokalu, ma charakter nadrzędny i nie może wygasnąć z chwilą upływu terminu użytkowania wieczystego. Niejednoznaczna linia orzecznicza oraz brak jasnej regulacji powyższego zagadnienia, były przyczyną skierowania pytania prawnego przez RPO do Sądu Najwyższego.

Właściciele lokali w budynkach wielolokalowych mogą spać spokojnie

25 sierpnia 2017 r. Sąd Najwyższy w powiększonym składzie 7 sędziów, na posiedzeniu niejawnym, rozpatrzył wniosek Rzecznika Praw Obywatelskich, dotyczący wpływu wygaśnięcia użytkowania wieczystego na odrębną własność lokalu. W uchwale III CZP 11/17 SN stwierdził, że: „Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.” Uchwała SN oznacza, że właściciele lokali w budynkach wielolokalowych nie muszą się martwić o utratę prawa własności w przyszłości.