Sposoby zniesienia współwłasności

28 września 2018
/

Nieruchomości czy rzeczy ruchome mają często kilku właścicieli. Może to wynikać – przykładowo – z dziedziczenia. Jeśli zmarła osoba przekazuje w spadku działkę gruntu na rzecz dwójki dzieci, stają się one jej współwłaścicielami. Zdarza się, że w takich sytuacjach dochodzi do sporów. Każdy może mieć przecież inną wizję co do odziedziczonego majątku. Jedna osoba może chcieć dokonać sprzedaży, natomiast druga wolałaby przejąć rzecz na własność za odpowiednią spłatą. W takiej sytuacji konieczne staje się zniesienie współwłasności. Jak tego dokonać?

Jak zawsze przy rozstrzyganiu spraw cywilnych są dwie możliwości – droga polubowna albo postępowanie sądowe. Zdecydowanie warto skorzystać z tego pierwszego wariantu, nawet jeśli pozornie między stronami występuje konflikt. Często jest to bowiem najbardziej korzystna ekonomicznie i czasowo ścieżka – a przecież wszystkim na tym najbardziej zależy. Trzeba co prawda opłacić notariusza, ale unika się często wysokich kosztów sądowych. W tego rodzaju sprawach przeważnie powoływany jest biegły rzeczoznawca majątkowy, którego praca może być warta nawet kilkanaście tysięcy złotych. A obowiązek poniesienia tego wydatku obciąża uczestników postępowania. Po drugie, polubowne zniesienie współwłasności to tylko jedna wizyta u notariusza. Sąd oznacza z kolei kilka rozpraw (odstępy między nimi to często pół roku), a w niektórych wypadkach nawet postępowanie komornicze.

Wizyta u notariusza

Strony spotykające się u notariusza mają pełną dowolność co do sposobu zniesienia współwłasności. Mogą podzielić fizycznie nieruchomość, przyznać ją jednej osobie ze spłatą drugiej albo umówić się na dokonanie sprzedaży za określoną kwotę minimalną. Należy pamiętać, że wybór pierwszej opcji wiąże się z koniecznością sprawdzenia, czy taki podział jest w ogóle możliwy oraz dokonania go również w drodze administracyjnej. Dochodzi bowiem do zmian geodezyjnych, które mogą nie być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania terenu, którego celem może być – przykładowo – zapobieganie rozdrabnianiu gruntów.

Jeśli idzie o koszty umownego zniesienia współwłasności, to jest to przede wszystkim taksa notarialna, która jest zależna od wartości nieruchomości. Ponadto, konieczne jest opłacanie należności podatkowej. Dodatkowo, współwłaściciele powinni dostarczyć notariuszowi wypisy i wyrysy z rejestru gruntów czy miejscowego planu zagospodarowania terenu. Ich uzyskanie również wiąże się z opłatami administracyjnymi. Dla nieruchomości wartej około 500 000 zł wszystkie koszty powinny zamknąć się w okolicach 15 000 zł.

Sądowa zgoda na sprzedaż

Problem pojawia się, gdy jedna strona chce sprzedaży nieruchomości, natomiast drugiej odpowiada obecny stan. W takim przypadku przejawiający wolę zbycia może wystąpić do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie tej czynności prawnej. Podstawą jest tutaj art. 199 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Taki wniosek należy odpowiednio uzasadnić, wskazując, że zbycie rzeczy będzie korzystnie ekonomicznie dla wszystkich zainteresowanych. Trzeba również wskazać preferowaną cenę transakcyjną. Jeśli co do niej powstanie konflikt, konieczna stanie się opinia biegłego. Oczywiście do wniosku należy dołączyć wszelkie dokumenty potwierdzające prawo własności do przedmiotowej nieruchomości. Opłata sądowa od tego rodzaju wniosku to jedynie 100 zł. Możliwe, że będzie trzeba doliczyć również koszty biegłego.

Sądowe zniesienie współwłasności

Drugim sposobem sądowego rozstrzygnięcia konfliktu o współwłasność jest wniosek o jej zniesienie.  W zależności od rodzaju nieruchomości oraz liczby współwłaścicieli i ich możliwości finansowych, sąd może dokonać podziału na trzy podstawowe sposoby:

  • fizyczny podział nieruchomości i rozdzielenie tak powstałych działek między zainteresowanymi,
  • przyznanie nieruchomości określonemu współwłaścicielowi lub współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
  • sprzedaż rzeczy objętej współwłasnością i podział uzyskanej sumy.

Zdecydowanie najmniej korzystny jest ten ostatni wariant. Dzieje się tak dlatego, że zarządzana przez sąd sprzedaż dokonywana jest przez komornika w trybie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. Praktyka pokazuje, że w takich warunkach trudno nawet zbliżyć się do ceny rynkowej rzeczy. Wynika to głównie z faktu, że cena wywoławcza przy pierwszej licytacji wynosi ¾ wartości wyliczonej przez biegłego, a chętnych nie ma zbyt wielu. Często konieczna jest druga licytacja, w której to cena wywoławcza spada do 2/3 wartości.

Powyższe pokazuje, że zdecydowanie korzystniej pod względem finansowym wypada dokonanie sprzedaży rzeczy poza postępowaniem sądowym. Jeśli jednak rzeczywiście konieczne będzie zwrócenie się o rozstrzygnięcie do tego organu, zdecydowanie lepiej uzyskać orzeczenie o podziale albo przyznaniu przedmiotu postępowania jednej osobie ze spłatą drugiej.

Niezależnie od sposobu zniesienia współwłasności, w toku postępowania sądowego z pewnością dojdzie do powołania biegłego w celu ustalenia wartości nieruchomości czy innej rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. To powoduje, że koszty operacji będą wysokie. Ze sprawą sądową wiąże się nie tylko obowiązek uiszczenia opłaty wstępnej, która w tym przypadku wynosi 1000 zł (przy zgodnym wniosku jest to 300 zł), ale również opłacenie eksperta. Tutaj koszty mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych.