Budowa domku letniskowego

18 maja 2020
hello world!

Szukasz odskoczni od życia codziennego albo po prostu - miejsca, gdzie możesz odpocząć? Budowa domku letniskowego, a dokładniej otrzymanie zgody na jego postawienie, nie jest rzeczą skomplikowaną, musisz jednak zmierzyć się z pewnymi formalnościami. Dowiedz się, czy wystarczy proste zgłoszenie, czy jednak będziesz potrzebować pozwolenia na budowę takiego domku.

Czym jest domek letniskowy?

Już na samym wstępie powiem Ci, że niestety takiego pojęcia jak "domek letniskowy" nie ma. To znaczy, nie zna go polski ustawodawca. Nie znajdziesz zatem tego pojęcia w żadnej ustawie, rozporządzeniu, czy też innym urzędowym dokumencie. Nie znaczy to jednak, że pojęcia tego nie znajdziesz pod inną, bardziej złożoną nazwą. W tym celu należałoby zajrzeć do rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Lektura niezbyt przyjemna, ale z pewnością obowiązkowa, jeśli masz w planach budowę domku letniskowego.

Ważne! Oczywiście, jeżeli chciałbyś pomocy profesjonalisty, lub też po prostu szkoda Ci czasu - całe zadanie możesz powierzyć mi. Jeżeli jednak czujesz się na siłach działać samodzielnie, zalecam zapoznać się z dalszą częścią tego tekstu. Będzie Ci łatwiej!

Tak więc, nawiązując do powyższego rozporządzenia, w § 3 pkt 7 znajdziesz definicję budynku rekreacji indywidualnej. Jest to nic innego jak "budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku", czyli... Twój domek letniskowy.

Analogicznie do powyższego, budynek przystosowany do całorocznego użytkowania, czyli budynek mieszkalny jest czymś całkowicie innym. Pamiętaj o tym przy planowaniu swojego "raju na ziemi". Przy całorocznym "kwadracie" będziesz musiał zrealizować o wiele więcej formalności. Będziesz też musiał spełnić kilka dodatkowych wymagań wynikających z przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych.

Budowa domku letniskowego na zgłoszenie

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2a ustawy Prawo budowlane pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki. Innymi słowy:

  • Twój domek letniskowy musi być budynkiem wolno stojącym, czyli takim który nie styka się z innymi budynkami.

Zgodnie z orzecznictwem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) przez pojęcie "budynku wolno stojącego" należy rozumieć samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu. Musi on być więc fizycznie oddzielony od innych obiektów budowlanych. Taki budynek nie korzysta w swojej konstrukcji z jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego. Jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie przez inne obiekty. Pojęcie "wolno stojący" odnosić zatem należy do cech fizycznych budynku i jego otoczenia weryfikowalnych za pomocą zmysłów, a nie sytuacji prawnej gruntu, na jakim dany obiekt został zlokalizowany (sygn. akt II SA/Ke 185/13, sygn. akt II SA/Gl 1420/13 i sygn. akt II SA/Po 637/10).

Budowa domku teniskowego - jak wygląda domek letniskowy? (na zdjęciu: domek letniskowy)

Wydaje się to proste, prawda? Jednakże sąd musiał na to odpowiedzieć z jakiejś przyczyny. Poniżej przykład próby ominięcia tego przepisu.

Jak nie budować domku letniskowego?

Pani Kasia na pewnym forum internetowym napisała:

Posiadam działkę rolną z warunkami zabudowy. Z pozwoleniem nie było by problemu, ale chcę ominąć papierologię dla tak małej inwestycji. Działka ma ponad 1000 m². Dowiedziałam się ze jest mały kruczek który można ominąć i postawić domek drewniany nawet 80 m² bez pozwolenia. Czy jest to wyjściem i jest to zgodne z prawem? tj. obmyśliłam to tak zabudowa 25 m2 obok weranda ok 12 m2 i znów zabudowa 35 m2, dla zobrazowania dodam ze te dwa pomieszczenia są połączone po środku weranda.

  • Twój domek letniskowy nie może przekraczać 35 m².
  • Ilość Twoich domków letniskowych nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Chcesz budować bez zezwolenia? Pamiętaj, żeby nie "dostawiać pięterka"

Oprócz powyższych obostrzeń pozostaje jeszcze jedno. Budowa domku letniskowego nie może przewidywać konstrukcji wielopiętrowej. Ustawodawca ujął to sformułowaniem - "budynek parterowy". Czym więc jest parter w ujęciu prawniczym?

Zgodnie z mądrością przekazaną w wyroku WSA w Bydgoszczy „parterowy budynek gospodarczy (...) musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest dwukondygnacyjny." (...) Słowo „parter" należy więc tłumaczyć jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku (sygn. akt II SA/Bd 1336/14).

Wydaje się, że wszystko jasne. Jednakże, by profesjonalizmowi stało się zadość, należy napisać także, że przesłanka domu parterowego zostanie spełniona, jeśli Twój domek letniskowy będzie posiadać jedną kondygnację. Czym jednak jest ta kondygnacja?

Kondygnacja - tak nazywamy poziomą (nadziemną lub podziemną) część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie (lub innej najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie) a powierzchnią posadzki na stropie (lub innej warstwie osłaniającej izolację cieplną stropu znajdującą się nad tą częścią budynku).

Ważne! Poddasze przeznaczone na pobyt ludzi, jak również przeznaczone do przechowywania urządzeń technicznych, mające średnią wysokość większą niż 2 metry, również uznaje się za kondygnację.

Pamiętaj też, że antresola to nie "pięterko"

Tak więc budowa domku letniskowego dwupiętrowego na zgłoszenie jest niedopuszczalna. Posiadanie poddasza nieużytkowego pozwala jednak na budowę bez pozwolenia. Pamiętaj, że kondygnacją nie jest nadbudówka ponad dachem, taka jak np. maszynownia dźwigu. W swoim domku możesz także zainstalować klimatyzację i wydzielić w nim kotłownię lub inne pomieszczenie techniczne.

Budowa domku letniskowego bez pozwolenia pozwala jednak na wstawienie antresoli, czyli górnej części kondygnacji lub pomieszczenia znajdującej się na przedzielającym je stropie pośrednim o powierzchni mniejszej niż powierzchnia całej kondygnacji. Antresola nie może być zamknięta przegrodą budowlaną od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Budowa domku letniskowego - Czy w domku letniskowym można zbudować antresolę? (na zdjęciu: antresola)

Przykładem antresoli jest ten "taras" nad tym ogromnym salonem. Oczywiście w domku letniskowym musi być ona sporo mniejsza. Pamiętaj, że cały czas mówimy o 35m².

Jak zgłosić budowę domku letniskowego?

Mimo iż zgłoszenie nie wymaga zbyt wielkiego wysiłku, to nie należy go lekceważyć. Zanim zaczniesz stawiać swój domek, poinformuj o swoich zamiarach odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej. Tak też ustawodawca podkreślił w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane.

Kim jednak jest ten organ, o którym wspominam? Zazwyczaj jest to starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Samego zgłoszenia dokonasz, wypełniając odpowiedni formularz, który otrzymasz w urzędzie lub też pobierzesz ze strony internetowej starostwa powiatowego (lub też urzędu miasta na prawach powiatu).

W zgłoszeniu nie zapomnij określić rodzaju, zakresu i sposobu wykonywania robót budowlanych wraz z terminem ich rozpoczęcia. Jak już to zrobisz, do zgłoszenia dołącz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli nie posiadasz Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, załącz także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od indywidualnych potrzeb przydatnym może okazać się także odpowiedni szkic lub rysunek dotyczący planowanej inwestycji.

Ważne! Nie musisz mieć uprawnień budowlanych, by samodzielnie dokonać zgłoszenia. Nie musisz także składać projektu budowlanego domku letniskowego.

Jaka działka pod domek letniskowy?

W polskim prawie istnieje pojęcie działki budowlanej i działki rolnej. Nie ma natomiast działki rekreacyjnej. Należy więc przyjąć, podobnie zresztą jak w przypadku domku letniskowego, że działką właściwą będzie ta, na której dopuszczalna jest zabudowa rekreacyjna. Taką zaś nazywamy tę działkę, na której możliwe jest postawienie budynków rekreacji indywidualnej służących do okresowego wypoczynku.

Zajrzyj do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli dopuszcza on zabudowę rekreacyjną na Twojej działce - nie masz żadnego problemu. Tak samo będzie, jeżeli MPZP przewiduje na konkretnym terenie budownictwo mieszkaniowe. W tym drugim przypadku będziesz musiał dopilnować, by domek letniskowy spełniał wymagania techniczne i prawne określone dla domów mieszkalnych o właściwościach całorocznych. Gdy w planie jest zakaz zabudowy określonego terenu - niestety nici z Twoich planów. W przypadku gdy PMZP milczy na ten temat - potrzebujesz decyzji o warunkach zabudowy.

Budowa domku letniskowego a działka rolna

Jeżeli MPZP pozwala na tzw. "budowę zagrodową" na działce rolnej, masz duże szanse na to, by Twój wymarzony domek stał się rzeczywistością. Zanim jednak przejdę do konkretów, przytoczę definicję zabudowy zagrodowej, którą znajdziesz w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie ze wspomnianym już wyżej § 3, jednakże tym razem pkt 3, zabudową zagrodową są "w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych".

Nie jest to definicja zbyt dokładna, ponieważ jak zapewne zauważyłeś(aś), nie wiadomo, o jakie budynki mieszkalne chodzi. Pewne jest zaś to, że budynki mające powstać na działce rolnej przeznaczonej pod budownictwo zagrodowe powinny być związane z pracą rolników. Podobnie też wypowiedział się WSA w Gliwicach (sygn. akt II SA/GI 919/15).

Oznacza to jednak, że powstanie na takiej działce domu mieszkalnego lub - co ważniejsze (w tym przypadku oczywiście) - domku letniskowego, będzie kosztować Cię sporo pracy. Jeżeli jesteś rolnikiem, to oczywiście czeka Cię łatwiejsza przeprawa, ponieważ możesz to uargumentować swoimi potrzebami zawodowymi. Jeżeli zaś nim nie jesteś - czeka Cię przekształcenie działki rolnej.

Warunki techniczne, jakie musi spełniać domek letniskowy

Budowa domku letniskowego jest znacznie łatwiejsza niż budowa domu mieszkalnego. Musisz przede wszystkim wiedzieć, że działka, na której chcesz postawić swój mały obiekt, nie musi być działką uzbrojoną. Znaczy to tyle, że na jej terenie nie oczekuje się instalacji sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej i elektromagnetycznej. Oczywiście, odpowiedni organ może określić to inaczej, dlatego ważny jest PMZP lub decyzja o warunkach zabudowy.

W nawiązaniu do powyższego, Twoja nieruchomość nie musi posiadać także własnego ujęcia wody przeznaczonej do spożycia. Musisz jednak udowodnić, że będziesz miał możliwość czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki. Nie masz też obowiązku doprowadzenia ciepłej wody do umywalek, a co ważniejsze - instalowania też samych umywalek. Dojście do Twojego domku letniskowego nie musi mieć także zapewnionego oświetlenia elektrycznego. Położenie drzwi wejściowych do budynku oraz kształt i wymiary pomieszczeń wejściowych nie muszą być przystosowane dla osób niepełnosprawnych. W instalacjach wentylacji i klimatyzacji możesz łączyć ze sobą przewody z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych;

Skoro tylu rzeczy nie musisz robić, to co powinno Cię w takim razie zainteresować?

  • minimalna wysokość pomieszczeń - 2,2 m,
  • odległość kontenerów oraz pojemników na odpady stałe od okien i drzwi - min. 3 m,
  • odległość okien i drzwi od granicy działki - min. 2m,
  • odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 m3 powinna wynosić co najmniej:
    • 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,
    • 2 m od granicy działki sąsiedniej, drogi (ulicy) lub ciągu pieszego.
  • odległość domku letniskowego od granicy działki powinna on wynosić:
    • 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
    • 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Czy za domek letniskowy należy płacić podatki?

Co do zasady - tak. Jednakże kwota tego podatku jest zależna od pewnych czynników.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

  • grunty,
  • budynki lub ich części,
  • budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie da się ukryć, że domek letniskowy jest budynkiem, zaś podstawę jego opodatkowania stanowi jego powierzchnia. Wysokość stawek podatku uchwala rada gminy w drodze uchwały.

Ważne! Rada gminy ma dowolność co do określenia stawek podatku. Nie mogą one jednak przekraczać maksymalnych wysokości określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Przy określeniu ich wysokości bierze się pod uwagę takie czynniki jak:

  • lokalizacja,
  • sposób wykorzystywania,
  • rodzaj zabudowy,
  • stan techniczny,
  • wiek.

Potwierdzenie takiego działania znajdziesz w wyroku WSA w Gliwicach, który stwierdził że "podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, nakładanym na podatnika nie z tytułu osiągania określonych przychodów a z tytułu samego posiadania gruntu, budynku czy też budowli. Określone w art. 5 ust. 1 upol stawki tego podatku zostały zróżnicowanie w oparciu o kryteria przedmiotowe. O zastosowaniu danej stawki podatku, decyduje zatem wyłącznie charakter opodatkowanej nieruchomości, nie zaś przesłanki podmiotowe odnoszące się do osoby podatnika (sygn. akt I SA/Gi 512/16).

Domek letniskowy "warty" tyle, ile budynek mieszkalny

Mimo iż z domku letniskowego korzystamy przez niewielką część roku, w prawie podatkowym "wycenia się go" jak zwykły budynek mieszkalny. Najniższą stawką maksymalną za domek letniskowy jest kwota wynosząca 0,81 zł za 1m² powierzchni użytkowej.

Wiele osób zapewne uzna, że nie jest to do końca sprawiedliwe, ponieważ domek letniskowy zamieszkuje się zaledwie przez niewielką część roku. Zdaniem organów podatkowych nie ma to jednak znaczenia, ponieważ „fakt określenia budynku w danych ewidencji gruntów i budynków jako „dom letniskowy” nie przesądza, że budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym. Dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku” (sygn. akt I SA/Gd 1622/16).

chevron-down
Copy link