Budowa domku nad wodą. Jak to zrobić legalnie?

Budowa domku nad wodą to bardzo atrakcyjna wizja. Piękna lokalizacja, z dala od zgiełku miasta. Zapewne nieraz widziałeś(aś) taką budowlę, przechadzając się wzdłuż linii brzegowej rzeki, czy też jeziora. Jak się jednak okazuje, nie jest to aż tak powszednim zjawiskiem, jakim mogłoby się wydawać i wielu inwestorów wróciło z urzędu z niczym. Uważaj więc na „świetne” oferty sprzedaży. Niska cena nie musi bowiem oznaczać prawdziwej okazji.

Wiele osób inwestuje w takie nieruchomości z myślą o budowie swoich wymarzonych domów letniskowych nad wodą. Wielu z nich niestety się rozczaruje. Abyś nie znalazł się w grupie osób zawiedzionych, sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (dalej jako: MPZP). Domek możesz wybudować wyłącznie na terenie rekreacyjnym, dla którego wydano pozwolenie na zabudowę. Nie sugeruj się tym, że w podobnym „klimacie” ktoś już wcześniej postawił swój domek letniskowy nad wodą.

Czym jest działka rekreacyjna?

Niestety, nasz polski ustawodawca nie pomyślał o tym, by stworzyć stosowną definicję działki rekreacyjnej. W doktrynie przyjęło się jednak, że jest to działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowo-rekreacyjne. O dokładnym przeznaczeniu takiej działki decyduje miasto lub gmina. Robi to zaś przy pomocy decyzji o warunkach zabudowy. Czasem zdarza się również tak, że konkretny teren objęty jest MPZP, który jednoznacznie wskazuje rodzaj dopuszczalnej zabudowy w konkretnym miejscu.

Warto więc dokładniej przyjrzeć się części graficznej planu. Na rysunku określa się różnego rodzaju zabudowy, w przeznaczonych dla nich wariantach kolorystycznych. Zerknij też do tekstu stosownej uchwały jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli na planie wszystko idzie nie po Twojej myśli, zawsze jest szansa, iż w treści aktu prawnego znajdziesz fragment dopuszczający interesującą Cię zabudowę.

Ważne! Czym innym jest postawienie domku letniskowego, a czym innym małego budynku gospodarczego lub domu jednorodzinnego. Odpowiedni urząd może być Ci przychylnym w jednej propozycji, zaś w drugiej kategorycznie zabroni Ci jakiegokolwiek działania.

Pamiętaj, że działka rekreacyjna nie jest działką budowlaną. Z tego powodu jest też dużo tańsza, ale też nie zawsze dopuszcza budowę domu mieszkalnego.

Budowa domku nad wodą a brak MPZP

Może się oczywiście zdarzyć, że dla obszaru, którym jesteś zainteresowany(a), nie uchwalono MPZP. W takiej sytuacji powinieneś(aś) wystąpić z wnioskiem o decyzję dotyczącą warunków zabudowy.

Istotnymi dokumentami, które mówią o warunkach budowy, są rozporządzenia wojewodów o utworzeniu parków krajobrazowych lub obszarów chronionego krajobrazu. W takim rozporządzeniu muszą być zawarte zasady dotyczące ochrony określonych terenów. Zgodnie z prawem na tych obszarach nowe obiekty nie mogą powstać w odległości mniejszej niż 100 metrów od wody, a w przypadku krawędzi brzegów klifowych oraz w pasie technicznym brzegu morskiego – 200 metrów.

Zwracaj uwagę na rozporządzenia wojewodów i uchwały Sejmików

Tak na przykład opisano powyższe zagadnienie w uchwale nr 114/IX/19 Sejmiku Województwa Pomorskiego w sprawie obszaru chronionego krajobrazu rzek Szkarpawy i Tugi:

§ 5 Na Obszarze wprowadza się następujące zakazy: (…)

8) budowania nowych obiektów budowlanych od wybranych rzek, naturalnych zbiorników wodnych i Zalewu Wiślanego, w pasie o szerokości określonej w lit. a – k oraz załączniku nr 1 do uchwały, o liniach rozgraniczeń wyznaczonych parami współrzędnych X (oś północna), Y (oś wschodnia) w odwzorowaniu PL-1992:

a) 100 m obustronnie od linii brzegowej rzeki Szkarpawy: [od]

– zachodniej granicy Obszaru, do prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 713446,82 i Y 507217,26 oraz X 713351,59 i Y 507210,52 – w rejonie wsi Rybina,
– od prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 713382,26 i Y 507838,82 oraz X 713214,25 i Y 507870,43 – w rejonie wsi Rybina, do prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 712292,73 i Y 511706,83 oraz X 712114,35 i Y 511539,01 – w rejonie wsi Chełmek,
– prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 712392,76 i Y 511966,12 oraz X 712024,55 i Y 512007,04 – w rejonie wsi Chełmek, do prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 712233,20 i Y 514319,42 oraz X 712109,81 i Y 514294,15 – w rejonie wsi Osłonka,
– prostej wyznaczonej parami współrzędnych X 711868,26 i Y 515139,81 oraz X 711768,09 i Y 515041,27 – w rejonie wsi Osłonka, do wschodniej granicy Obszaru, (…)

Dość skomplikowane te prawne zawiłości, prawda? Jeżeli więc nie czujesz się na siłach, by dopilnować wszystkiego osobiście, lub też po prostu szkoda Ci czasu – zawsze możesz skorzystać z mojej pomocy. Niech budowa domku nad wodą będzie dla Ciebie przyjemnością, a nie prawną przeprawą! Jeżeli jednak wolisz działać samodzielnie, warto zapoznać się dokładnie z wszystkimi artykułami i aktami prawnymi dotyczącymi tego zagadnienia. Jeden błąd może bowiem wiele kosztować.

Kiedy zabronią Ci budować?

Pamiętaj, że nie możesz budować na terenach określonych przez Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej jako obszary szczególnego zagrożenia powodzią. Na stronie Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej znajdziesz mapy z zaznaczonymi obszarami zagrożenia powodziowego.

Jeżeli planujesz inwestycję, sprawdź, czy nie stanowi utrudnienia dla ochrony przed powodzią i czy nie przyczyni się do zwiększenia ryzyka powodziowego. Następnie złóż wniosek do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej. Zawsze jest szansa, że otrzymasz zwolnienie od zakazu budowy na danym terenie. Do wniosku nie zapomnij załączyć stosownych dokumentów.

Samowola budowlana a domek nad wodą

Inwestorowi pozostaje skorzystać z instytucji tzw. legalizacji samowoli. Jednak nie zawsze będzie to możliwe.