Alfabet prawa: H jak hipoteka

Co to jest hipoteka i jakie są jej rodzaje? W skrócie można powiedzieć, że jest to zabezpieczenie wierzytelności poprzez prawo własności nieruchomości. W przypadku, gdy dłużnik nie spełni zobowiązania jakie ma wobec wierzyciela hipotecznego, ten może w drodze sądowej dokonać postępowania egzekucyjnego z obciążonej własności. W takim przypadku wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Ma także pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W tej sytuacji bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, w przypadku jej zbycia właściciel, który ustanowił hipotekę sprzedając nieruchomość pozostaje dłużnikiem osobistym. Nabywający nieruchomość, która jest obciążona hipoteką  jest dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym tylko i wyłącznie z nieruchomości. Jednakże stroną zawartej umowy np. kredytu jest nadal tylko pierwszy właściciel nieruchomości, i to nim ciąży dług spłacić, który musi spłacić. Nabywający nieruchomość powinien jednakże przewidzieć, iż gdy dług nie będzie spłacony, roszczenie wierzyciela skieruje się przeciwko niemu. Biorąc to pod uwagę, rozsądnie jest przed zakupem zawrzeć porozumienie co do przyszłego uregulowania długu.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym także wierzytelność przyszłą. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Co może być przedmiotem hipoteki?

Oprócz wspomnianej nieruchomości przedmiotem hipoteki może być także:

  • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
  • obciążona część ułamkowa nieruchomości.

Jak powstaje hipoteka?

Do powstania hipoteki niezbędne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Taki rodzaj hipotecznego wpisu ma charakter konstytutywny - czyli zmiany zawarte we wpisie zaczynają obowiązywać dopiero od jego dokonania. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego. Jednakże nowy właściciel nabywający nieruchomość może,niezależnie od zarzutów, które mu przysługują osobiście przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosić zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz te, których dłużnik zrzekł się po ustanowieniu hipoteki.

Jakie są rodzaje hipotek?

Wyróżniamy kilka rodzajów hipoteki. Jednym z takich rodzai jest hipoteka umowna, która powstaje w przypadku umowy, zawartej pomiędzy osobą, której przysługuje wierzytelność a właścicielem nieruchomości (lub też podmiotem innego prawa, który może być przedmiotem hipoteki). Takie oświadczenie złożone przez właściciela nieruchomości powinno zostać złożone pod rygorem nieważności w formie formie aktu notarialnego. Oświadczenie złożone przez wierzyciela może być złożone w dowolny sposób.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika - hipoteka przymusowa. Jest to kolejny rodzaj hipoteki. Można ją uzyskać  uzyskać także na podstawie:

  • postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
  • postanowienia prokuratora;
  • decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
  • dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych;
  • zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział - kolejny rodzaj jest to hipoteka łączna. Po nowelizacji hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką.