Warunki zabudowy – dlaczego Srebrna nie może budować?

1 lutego 2019
/

Jeden z ogólnopolskich dzienników ujawnił tzw. taśmy Kaczyńskiego. Jest to nagranie ze spotkania prezesa PiS z pewnym austriackim biznesmenem. Rozmowa dotyczyła rozliczeń w związku z działalnością spółki Srebrna. Podmiot powiązany z osobami ze środowiska partii rządzącej miał zlecić budowę wieżowca w centrum Warszawy. Inwestycja została jednak wstrzymana ze względu na odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego tak się stało? Sprawę rozpatruje obecnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Media nieprzychylne ekipie rządzącej zwracają uwagę na wątpliwości co do zgodności z prawem działań jej przedstawicieli. Dziennikarze bliscy środowisku koalicji bronią z kolei prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego i wskazują na jego uczciwość. Mało kto zajmuje się natomiast typowo prawnymi aspektami sprawy. Chodzi tutaj o samą istotę sporu między szefem partii a austriackim biznesmenem. Konieczność dokonania rozliczeń między tym ostatnim a spółką Srebrna wynika ze wstrzymania inwestycji budowlanej. Jedną z przyczyn zastoju jest natomiast brak pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Bez tego niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę i wbicie pierwszej łopaty.

Decyzja o warunkach zabudowy nie zawsze jest potrzebna

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji prywatnej nie zawsze jest konieczne. Po pierwsze, o taki dokument nie trzeba się starać przed posadowieniem budynku niewymagającego pozwolenia na budowę. W takim wypadku wystarczy zgłoszenie planu inwestycyjnego odpowiednim organom. Katalog robót budowlanych wymagających jedynie zgłoszenia znajdziemy w art. 30 w zw. z art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Co istotne, ułatwienie to nie dotyczy jednak budowy domu jednorodzinnego (patrz art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Po drugie, decyzja o warunkach zabudowy nie jest niezbędna, jeśli obiekt ma być usytuowany na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to - przyjmowany w formie uchwały rady gminy - dokument kompleksowo regulujący przeznaczenie gruntów na danym obszarze. Wyznacza on tereny, na których dopuszczalna jest budowa domów wielorodzinnych, centrów handlowych, parków, cmentarzy czy budynków przemysłowych. Wskazuje maksymalną wysokość zabudowy. Uwzględnia również informację dotyczącą dozwolonego kąta opadania dachów domów prywatnych. Jego głównym celem jest uporządkowanie przestrzeni i dostosowanie jej do potrzeb mieszkańców. Z jednej strony stanowi ograniczenie własności prywatnej. Z drugiej strony natomiast powstrzymuje zapędy deweloperów czy inwestorów przemysłowych.

Centrum Warszawy bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Mimo pozytywnego wpływu planów zagospodarowania na rozwój urbanistyczny czy chociażby estetykę miast ich uchwalanie nie jest wcale regułą. W 2012 roku jedynie 28% obszaru Polski było objętych tego rodzaju regulacją.

Jeśli idzie o Warszawę, to obecnie obowiązuje 279 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na łącznej powierzchni 19 258 hektarów (37,23% obszaru m.st. Warszawy). Co istotne, przeznaczona do zabudowy nieruchomość spółki Srebrna leży na obszarze nieobjętym żadnym MPZP. Stąd warunkiem otrzymania pozwolenia na budowę wieżowca niezbędne jest uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Ustawa - Prawo budowlane

Obowiązek ten wynika z art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane oraz z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP). Drugi ze wskazanych przepisów stanowi, że:

Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Przesłanki decyzji o warunkach zabudowy

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje organ wykonawczy gminy. W tym przypadku będzie to zatem prezydent m.st. Warszawy. Nie jest to rozstrzygnięcie uznaniowe. Miejski decydent musi rozpatrzyć sprawę pozytywnie, jeśli łącznie spełnione zostaną następujące przesłanki:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Spory między inwestorem a organem administracji dotyczą najczęściej pierwszej przesłanki. Nie jest ona – tak jak pozostałe – zerojedynkowa. Zawiera dość nieostre kryteria i wymaga interpretacji. Tworzy tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią dany obiekt może zostać wybudowany, jeśli w jego sąsiedztwie powstała już podobna inwestycja. Krótko mówiąc, zabronione jest posadowienie wieżowca na osiedlu domów jednorodzinnych czy fabryki wśród apartamentowców. Jeśli na analizowanym obszarze występują wyłącznie budynki o wysokości nieprzekraczającej 20 metrów, nie ma mowy o zbudowaniu w najbliższym sąsiedztwie drapacza chmur. Czasem jednak różnice w wysokości czy gabarytach między istniejącymi obiektami a budynkiem planowanym nie są aż tak rażące. W takiej sytuacji ostateczne rozstrzygnięcie będzie zależało od subiektywnej oceny miejskich planistów.

SKO zbada inwestycje spółki Srebrna

Decyzji o warunkach zabudowy dla wieżowca spółki Srebrna nie wydano właśnie z uwagi na niespełnienie tej przesłanki. Nie stwierdzono bowiem na gruntach sąsiednich podobnej inwestycji. Sprawa obecnie znajduje się w Samorządowym Kolegium Odwoławczym, który bada odwołanie od rozstrzygnięcia jako organ II instancji. Trudno przewidzieć ostateczny wynik sprawy. Z jednej strony na badanym obszarze rzeczywiście przeważa niższa zabudowa. Z drugiej strony w ostatnim czasie wydano pozytywne decyzje dla analogicznych inwestycji zlokalizowanych na terenie centrum Warszawy.