Jakie skutki prawne niesie za sobą wyburzenie lokalu?

„Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.”

Sąd Okręgowy miał wątpliwości

Izba Cywilna SN, w dniu 16 maja 2019 roku, wydała uchwałę w sprawie o sygn. III CZP 1/19. Owa uchwała była następstwem pytania prawnego, przedstawionego przez Sąd Okręgowy. Wspomniany sąd, rozpatrując sprawę, powziął poważne wątpliwości, które przeobraziły się w następujące zagadnienia prawne:

„1. Jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu, stanowiącego odrębną własność, dla związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej?

2. Czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności, prowadzącego do utraty jego bytu prawnego, następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego istniejącego lokalu?”

Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że jej przedmiotem był budynek mieszkalny, w którym znajdowały się dwa lokale mieszkalne. Własność wspomnianych lokali została wyodrębniona. Jeden z lokali uległ zniszczeniu, co wiązało się z utratą przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Co więcej, z akt sprawy wynika, że istniały trzy księgi wieczyste. Dwie z nich dotyczyły każdego lokalu z osobna. Trzecia natomiast odnosiła się do stanu prawnego nieruchomości wspólnej tj. gruntu i części wspólnej budynku.

Przeczytaj również:
Umowa najmu lokalu mieszkalnego

SN: nie ma regulacji rangi ustawowej, która wskazywałaby wprost rozwiązanie 

Sąd Najwyższy, uzasadniając uchwałę, podkreślił, że rozstrzygany problem dotyczy dwóch regulacji. Mowa o przepisach ustawy o własności lokali oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. SN wskazał, że ustawa o własności lokali nie zawiera przepisów dotyczących wygaśnięcia czy ustania odrębnej własności lokali. Powyższe nie oznacza jednak, że tego typu sytuacje nie zdarzają się w praktyce. W takiej sytuacji, gdy jeden z lokali zostanie zburzony w budynku, pozostanie tylko jeden lokal. Powyższe ma również doniosłość prawną sprowadzającą się do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu, który pozostał. Wynika to z reguły, że do istnienia odrębnej własności lokalu w budynku mieszkalnym potrzebne są co najmniej dwa lokale. Lokal taki staje się częścią budynku. Budynek ten natomiast stanowi część składową gruntu.